«Динозавры» вторичного рынка жилья: за время его развития доля коммунальных квартир и комнат в их составе сократилась с 30 процентов до 1,5 процентов

В Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, проанализировав объем предложения и уровень спроса в сегменте комнат, отметили значительное сокращение за 5 лет – в 2,2 раза – числа подобных объектов, а также заметное уменьшение покупательского интереса к ним (как следствие – увеличение среднего срока экспозиции в 3 раза). Если же говорить исключительно о коммунальных квартирах и комнатах в их составе, в 1990-х годах массово выходивших на рынок, то за более чем 25 лет развития рынка недвижимости Москвы доля данных лотов в объеме предложения на «вторичке» сократилась с 30% до 1,5%. Среди причин, приведших к падению спроса на комнаты, – поступательная смена поколений покупателей и связанная с этим трансформация потребительских предпочтений, а также мощная конкуренция с форматом студий, зачастую даже более бюджетным. При этом специалисты ИНКОМ-Недвижимость выявили факторы, которые могут повлиять на увеличение стоимости и ликвидности отдельных комнат даже в условиях невысокого спроса на эти объекты. Кроме того, в компании определили локации с наибольшим количеством экспонируемых комнат – они расположены в пешей доступности от станций метро «Пражская» (162 лота), «Алтуфьево» (142 лота), «Авиамоторная» (141 лот).

Согласно подсчетам Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке жилья столицы (с учетом присоединенных в 2012 году территорий) на данный момент экспонируется 2 421 комната (из них 47 – в Новой Москве), в то время как в аналогичный период 2013-го таких лотов было в 2,2 раза больше – 5 298. Доля комнат на «вторичке» за указанный срок сократилась с 11% до 7%. При этом их средняя стоимость за 5 лет не изменилась и осталась на уровне 2,9 млн рублей. Наибольшее число комнат, предлагаемых на столичном рынке недвижимости, сконцентрировано в пешей доступности от таких станций метро, как «Пражская», «Алтуфьево», «Авиамоторная».

Об изменениях, произошедших в сегменте комнат с начала формирования рынка недвижимости столицы, рассказывает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «В 1990-х годах выставлявшиеся на продажу комнаты в большинстве случаев были объектами, расположенными в коммунальных квартирах. В то время существовали агентства недвижимости, которые занимались исключительно расселением коммуналок, и это было весьма прибыльным занятием – подобные объекты пользовались повышенным спросом из-за больших метражей, особенно у нуворишей, в короткие сроки заработавших серьезные капиталы и дорвавшихся до квадратных метров. При этом довольно часто на рынок выставлялась не квартира целиком, а одна из комнат, собственники которой хотели переехать в отдельное жилье. По моим оценкам, на тот момент 3 из 10 объектов, выставленных на продажу на московской “вторичке”, были коммунальными квартирами или комнатами в их составе. Однако со временем объем предложения коммуналок перестал активно восполняться, и число выставленных на продажу коммунальных квартир и комнат в них начало уменьшаться. Кроме того, инициативы столичных властей, направленные на ликвидацию этого типа жилья, не давали коммунальным квартирам “расплодиться”: к примеру, приоритетное право выкупа комнат в коммуналках получили собственники помещений в тех же квартирах. В результате к 2008 году доля коммуналок и комнат в их составе в базе вторичного жилья нашей компании составляла уже не 30%, а 10%, в 2013-м – 5%. Сейчас же этот показатель равен всего 1,5%, и можно смело сказать, что коммуналки – вымирающий тип жилья, так сказать, “динозавры” рынка московской недвижимости. Подчеркну, что выше речь шла исключительно о коммунальных квартирах и комнатах в них. А если говорить о комнатах как об отдельном, довольно узком, сегменте рынке недвижимости, то объем предложения в нем гораздо больше, он пополняется лотами, появляющимися, к примеру, в случае раздела жилплощади между несколькими собственниками. Однако этот небольшой приток, разумеется, не сопоставим с масштабами выхода комнат на рынок жилья в период его становления».

За прошедшие годы развития столичного рынка недвижимости параллельно с сокращением числа комнат в объеме предложения «на «вторичке» ослабевал и покупательский интерес к таким объектам. Одна из причин этого – поступательная смена поколений покупателей: целевая аудитория, состоящая из людей, знакомых с реалиями коммунального быта и считающих комнату (в том числе в коммуналке) вполне сносным жильем, постепенно утрачивает ведущие позиции на рынке недвижимости. А более молодые покупатели (представители т.н. поколения Y, 1985-2000 гг. рождения) в массе своей уже не рассматривают жилье в домах устаревшего жилищного фонда, в которых расположено значительное число экспонируемых комнат. Они отдают предпочтение более современным и качественным строениям, преимущественно новостройкам, где предлагаются объекты с принципиально иными потребительскими характеристиками. Причем нередко они передвигаются на собственном авто или такси, поэтому не увязывают жестко место своего проживания с расположением станций метро. И в абсолютном приоритете у новой генерации покупателей не метраж (в некоторых случаях предлагаемые комнаты по площади даже больше, чем отдельные лоты в новостройках), а отсутствие необходимости делить квартиру с посторонними людьми.

Другая причина падения покупательского интереса к комнатам – потеря этим сегментом статуса наиболее дешевого жилья. Эту нишу заняли студии (как квартиры, так и апартаменты), которые несколько лет назад начали массово выходить на первичный рынок недвижимости в Москве и – в особенности – в Московской области. Сергей Шлома поясняет: «Из-за падения популярности комнат сроки экспозиции этих объектов существенно увеличились. В 2000-х годах наиболее дешевые лоты реализовывались в течение нескольких дней, их буквально отрывали с руками. Однако сейчас даже объекты стоимостью менее 2 млн рублей зачастую надолго застревают в предложении. При этом средний срок экспозиции комнат на московской “вторичке” за 5 лет вырос в 3 раза – с месяца до трех. На его увеличение повлиял и тот факт, что многие владельцы комнат в столице – особенно тех объектов, которые расположены в ЦАО, – сейчас сильно завышают стоимость своей собственности».

В Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что ранее с сегментом комнат конкурировали также объекты в домах гостиничного типа – с коридорной системой расположения жилплощадей (когда на лестничную клетку выходят двери 40-50 квартир). Сейчас в Москве таких предложений уже почти не осталось, а раньше их можно было найти, к примеру, на улице Буракова или в районе станций метро «Октябрьское поле» и «Петровско-Разумовская». Оборачиваемость этих квартир на рынке была весьма высокой – люди рассматривали их как временное жилье, максимум на год-два. При этом из-за неудобств, связанных с общей планировкой дома, многие покупатели чаще делали выбор в пользу именно комнат.

Однако есть некоторые факторы, которые реально могут существенно повысить как ликвидность продаваемых комнат, так и их стоимость. К примеру, жилплощади в двухкомнатных квартирах пользуются заметно большим спросом, чем в 3-, 4- и 5-комнатных (из-за меньшего числа соседей); риэлторы также оценивают их дороже, чем объекты в многокомнатных квартирах, – порой на 20-30%. Ощутимо повышает ликвидность комнаты наличие балкона, кроме того, цена объекта с выходом на балкон в среднем на 20% выше, чем схожей по характеристикам комнаты, но без него. Крайне важно состояние мест общего пользования в квартире (кухни, санузла) – из-за сильной их загрязненности отдельная комната может потерять в цене до 30%-40% от своей стоимости. Также потенциальные покупатели обязательно присматриваются к будущим соседям, и если перспектива проживания с социально неблагополучными гражданами, скорее всего, отпугнет их, то возможное соседство с людьми схожего возраста и образа жизни, наоборот, способно расположить в пользу покупки. В некоторых случаях с большой выгодой для себя заключают сделку владельцы объектов в квартирах, где другие комнаты (или одна комната) находятся в собственности у городских властей. Если у них не хватает средств для выкупа этих жилых площадей, они могут продать свою собственность по цене выше среднерыночной тому покупателю, который планирует приобрести другие комнаты, обладая достаточной суммой или возможностью воспользоваться льготами при их покупке.