За последний год доля квартир и апартаментов, предлагаемых в московских новостройках с частичной или полной отделкой, увеличилась почти на 10 процентных пунктов и составила 41,4%. К такому выводу пришли аналитики «Метриум», проанализировав предложение во всех сегментах первичного рынка столицы.

По оценке экспертов «Метриум», в конце первого полугодия 2019 года в столичных новостройках выставлены на продажу немногим менее 21 тыс. квартир и апартаментов, реализуемых с полной или частичной отделкой. Доля этого объема в общей структуре предложения составляет 41,4%. За год доля выросла на 9,8 п.п. А в количественном выражении прирост составил 28,8% – год назад количество объектов с отделкой находилось на уровне 16,3 тыс. лотов.

В ходе исследования были отдельно рассмотрены две категории – квартиры и апартаменты с отделкой white box (под чистовую) и лоты с полной отделкой «под ключ».

Отделка white box

По данным «Метриум», по состоянию на конец первого полугодия 2019 года в столичных новостройках насчитывалось 6,8 тыс. лотов с отделкой white box. В этой категории предлагаются квартиры и апартаменты, в которых возведены межкомнатные перегородки, выполнена цементная стяжка, подготовлены под покраску (или поклейку обоев) стены и потолки, разведены электропроводка, водопровод и отопление. Таким образом, покупателю необходимо лишь произвести финишную отделку в соответствии с собственными вкусами, сэкономив время и деньги на черновом ремонте.

В общей сложности по всем сегментам доля предложения white box составляет 13,5%. В количественном выражении число квартир и апартаментов в этой категории выросло на 21,4%.

Наиболее заметные изменения были зафиксированы в бизнес-классе. Так, в категории апартаментов доля предложения увеличилась более чем в 6 раз – с 1,6%[1] до 9,9%. А по квартирам данного класса был отмечен почти двукратный прирост – с 6,7% до 12,7%. Также серьезную положительную динамику продемонстрировали элитные апартаменты, где доля выросла с 14,8% до 22,5%. При этом в данной категории доля предложения с предчистовой отделкой находится на самом высоком уровне по рынку и достигает почти четверти от всего объема лотов в сегменте.

Изменение удельного веса лотов с отделкой white box в сторону увеличения также произошло в Новой Москве ( 2,4 п.п.), в сегментах премиальных апартаментов ( 1 п.п.) и квартир комфорт-класса ( 0,1 п.п.).

Самая заметная отрицательная динамика отмечена в категории элитных квартир: на сегодняшний день отделка white box в этом сегменте не представлена, тогда как год назад ее доля достигала 4,9% от всего объема элитных квартир. Более чем в два раза сократилась доля на рынке квартир премиум-класса – с 16,7% до 7,1%. Почти на целый процентный пункт (-0,9%) сократилась доля предчистовой отделки в новостройках массового сегмента с апартаментами.

Лучшую динамику роста цен за минувший год в категории предложения с отделкой white box продемонстрировали квартиры бизнес-класса – средняя стоимость «квадрата» выросла на 21,7% до уровня 242,3 тыс. рублей. Отметку в 20% также преодолели элитные апартаменты, где прирост составил 20,3% (641,2 тыс. руб./кв. м). Увеличились цены также в сегментах квартир комфорт-класса ( 14,92%), квартир Новой Москвы ( 11,64%) и премиальных апартаментов ( 3,39%).

Сильнее всего в рассматриваемой категории подешевели квартиры премиум-класса – снижение цен составило 16,26% до уровня 329,5 тыс. рублей за кв. м. В апартаментах комфорт-класса зафиксирован спад на 11,2% (163,3 тыс. руб./кв. м). На 8,06% сократилась стоимость «квадрата» в апартаментах бизнес-класса – 287,4 тыс. рублей за кв. м.

«Для того, чтобы успешно конкурировать на таком сложном рынке, как столичный, девелопер должен предлагать покупателю максимальную вариативность, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – К примеру, в нашем проекте представлено три формата. Все апартаменты сдаются с отделкой white box. Квартиры же доступны как с готовой отделкой под «ключ», так и в черновом варианте, чтобы сделать ремонт на свой вкус. Причем жилье с отделкой и без располагается в разных секциях дома для удобства будущих жителей. Все опции пользуются популярностью у покупателей. При этом многие из тех, кто изначально покупает жилье без ремонта, впоследствии обращаются к нам за отделкой. Так, white box от застройщика обойдется в 10 тыс. рублей за кв. м, финишная – в 20 тыс. рублей за «квадрат». Это значительно дешевле, чем производить отделочные работы самостоятельно».

Отделка «под ключ»

Как показало проведенное исследование, с отделкой «под ключ» на первичном рынке Москвы сегодня предлагается 14,1 тыс. квартир и апартаментов. Этот показатель составляет 27,9% от общего объема лотов в новостройках. За год доля увеличилась на 7,1 п.п., а количество объектов в продаже – на 13,1%.

В базовом варианте отделка «под ключ» – это напольные и настенные покрытия, межкомнатные двери, сантехника, розетки и выключатели, сантехника и отопительные приборы. В ряде случаев в отделку могут быть включены дополнительные опции, например, кухонный гарнитур со встроенной техникой, а также полная меблировка. Впрочем, такие предложения встречаются довольно редко. К примеру, из вышедших на рынок в первом полугодии 2019 года проектов мебель предлагается только в одном комплексе апартаментов бизнес-класса – «Vertical на Таганской».

Из девяти рассматриваемых сегментов положительная динамика увеличения доли предложения с отделкой «под ключ» была отмечена в восьми. Больше всего – почти в три раза – увеличился показатель у премиальных апартаментов: их доля в структуре предложения по сегменту достигла 64,6%. Это самый высокий уровень проникновения лотов с полной отделкой среди всех сегментов. При этом год назад доля была 23,7%.

В два раза выросла доля квартир бизнес-класса с отделкой «под ключ» – с 4,4% до 9%. Более чем в полтора раза – в сегменте премиальных квартир (с 13,4% до 21,4%). Более 10 процентных пунктов прибавили квартиры комфорт-класса – доля лотов с полной отделкой в этом сегменте сегодня составляет 40,2% против 29,6% годом ранее.

В остальных категориях увеличение было не столь значительным. А единственным сегментом, где было зафиксировано снижение доли, стали апартаменты бизнес-класса. Если год назад каждый пятый лот реализовался с полной отделкой, то сейчас этот показатель опустился до уровня 12,6%.

Одновременно с увеличением доли предложения практически все сегменты продемонстрировали и рост средних цен на лоты с финишной отделкой. Лидерами стали апартаменты комфорт-класса и квартиры в Новой Москвы – увеличение цен составило 16,97% и 15,59% соответственно. В среднем апартаменты массового сегмента с отделкой «под ключ» обойдется в 186,8 тыс. рублей за кв. м, а новомосковские квартиры – 126,8 тыс. рублей за «квадрат».

Примерно одинаково выросли цены в сегменте квартир комфорт-класса и апартаментах категории «бизнес». В первом случае прирост составил 8,83% (167,7 тыс. руб./кв. м), во втором – 8,78% (272,6 тыс. руб./кв. м).

И только в двух сегментах была отмечена отрицательная динамика в категории лотов с отделкой «под ключ»: цены снизились на премиальные апартаменты (-10,33%, 445,4 тыс. руб./кв. м) и на квартиры бизнес-класса (-5,99%, 235,6 тыс. рублей).

«Если в массовом сегменте отделка уже давно является одной из самых востребованных опций, то в бизнес-классе число сделок с квартирами с ремонтом значительно ниже, – комментирует Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation (девелопер ЖК «Ривер Парк»). – При этом низкий спрос во многом обусловлен не категоричной позицией покупателя, а дефицитом предложения – в бизнес-классе доля квартир и апартаментов с полной или частичной отделкой самая низкая по рынку. В корпусах бизнес-класса городского квартала «Ривер Парк» мы предложили два варианта финишной отделки – «бизнес» и «премиум». И сразу же получили позитивный отклик со стороны клиентов, которые рассматривают эту опцию как возможность сэкономить не только деньги, но и время – один из самых ценных активов делового человека».

При этом аналитики «Метриум» отметили, что увеличение объемов предложения с отделкой происходит даже несмотря на то, что количество новых проектов с этой опцией сократилось. Если за первое полугодие 2018 года на столичный рынок суммарно во всех сегментах вышли 15 «свежих» адресов с полной или частичной отделкой, то за тот же период текущего года состоялось только 12 премьер. Но несмотря на снижение количественных показателей, в процентном отношении доля проектов с ремонтом выросла до 46,2% (12 из 26 новостроек) против 41,7% (15 из 36 новостроек) годом ранее.

В категории white box на рынок были выведены 4 новых проекта. Самый доступный из них – это жилой комплекс «Аквилон Парк» в Новой Москве, цены в котором стартуют от 3,16 млн рублей. В жилом комплексе бизнес-класса «Манифест» квартиры с предчистовой отделкой стартуют от 5,85 млн рублей. Остальные объекты относятся к премиальному и элитному сегментам, поэтому стартовые цены в них значительно выше: от 19,53 млн рублей в комплексе «Долгоруковская 25» и от 26,27 млн рублей в проекте Kuznetsky Most 12 by Lalique.

Самые доступные квартиры с отделкой «под ключ» в проектах, вышедших на рынок с начала 2019 года, предлагаются в ЖК «Сказочный лес» – от 2,93 млн рублей. В «Квартале Некрасовка» минимальный показатель составляет 4,22 млн рублей. А замыкает тройку комплекс апартаментов «Vertical на Таганской», порог входа в котором находится на уровне 5,05 млн рублей. При этом нужно учесть, что продаются в этом проекте достаточно компактные лоты площадью от 14 до 17 кв. м, а стоимость «квадрата» в них самая высокая среди новых проектов с отделкой «под ключ» – от 342 тыс. рублей.

«Спрос на квартиры и апартаменты с отделкой продолжает расти во всех сегментах, в том числе в премиум- и элитном классах, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Достаточно сказать, что в 10 из 15 самых востребованных дорогих новостроек сегодня представлена возможность приобрести квартиры и апартаменты с ремонтом или предчистовой отделкой. Девелоперы, в свою очередь, реагируют на высокий спрос выводом новых проектов с данной опцией – четверть всех жилых и апартаментных комплексов с отделкой, вышедших с начала года, относятся к премиальному и элитному сегментам».