Эксперт рассказал о 10-ти факторах, которые оживят вторичный рынок недвижимости Москвы

Сергей Шлома конкретизирует каждый «активный центр» цепной реакции восстановления московского вторичного рынка жилья и поясняет действие в общем процессе каждого фактора.

1. Режим низкой инфляции

К настоящему времени в стране сформировался ярко выраженный устойчивый тренд на низкую инфляцию. По итогам 2017 года она составила абсолютный минимум в истории современной России – 2,5 % (при целевом значении 4 %). По этому показателю российская экономика вплотную приблизилась к странам Центральной Европы и США: согласно официальной статистике, никогда еще, начиная с 1991 года, цены в стране не росли так медленно. Сегодняшняя российская кредитно-денежная политика построена на фундаменте сдерживания темпов роста потребительских цен. Государству это позволяет, с одной стороны, экономить бюджетные средства (нет необходимости индексировать пенсии, зарплаты бюджетникам, различные социальные выплаты). С другой – дает возможность соответствовать запросам потребителей: людям нравится, когда колбаса в магазине сегодня стоит 100 рублей, а через пять лет – 105, а не 1500.

Инфляционные минимумы 2017 года активизировали дискуссию о дефляционной угрозе для экономики. Ведь излишне низкая инфляция сдерживает оборот капитала. Очевидный рост цен стимулирует тратить деньги и инвестировать – логика понятна: если не купить сегодня, завтра все будет дороже. Напротив, когда инфляции почти нет, отсутствует смысл торопиться с покупкой – дороже не станет (именно так, в частности, с 2015 года рассуждают потенциальные покупатели на рынке недвижимости, что является одной из ключевых причин ограниченного спроса). В конце прошлого года ЦБ РФ поставил задачу постепенно «разогнать» инфляцию с 2,5 % до 4 % – по расчетам регулятора, такой уровень сейчас комфортен для российской экономики. Однако пока тренд не изменился: в январе и феврале стоимость товаров и услуг в годовом выражении повысилась на 2,19 % и 2,18 % соответственно. Но даже плановые 4 % и аналогичные ожидания Центрального банка на перспективу[1] – это низкий порог инфляции, и на нем будет пытаться удержаться финансовая система страны.

2. Снижение ключевой ставки Центробанка РФ

Низкая инфляция, в свою очередь, позволяет регулятору проводить более мягкую денежно-кредитную политику – снижать ключевую ставку (минимальную процентную ставку, по которой ЦБ РФ предоставляет кредиты коммерческим банкам сроком на одну неделю). Смягчение условий для коммерческих банков делает займы более доступными для бизнеса и населения (ставка банка по кредитам складывается из базовой ставки ЦБ и «наценки»). Как следствие, растет спрос, увеличивается деловая и инвестиционная активность. После обвала рубля в декабре 2014 года Центробанк поднял ключевую ставку до запредельных 17 %, фактически заморозив систему кредитования в стране. Так, в банках-партнерах ИНКОМ-Недвижимость процентные ставки по ипотечным программам на вторичном рынке доходили до абсурдных 28 % – за два месяца количество сделок с использованием кредитных средств сократилось вдвое (те, что состоялись, прошли с участием крупнейших банков, удержавших ставки в среднем на уровне 17 %).

На текущий момент ключевая ставка ЦБ РФ составляет 7,25 %. 23 марта 2018 года она была понижена на 0,25 %. До этого коррекция состоялась в феврале (с 7,75 %), в течение прошлого года Центробанк снижал ставку 6 раз (с 9,75 %). Прогноз на конец 2018 года – 6,75 %[2].

3. Повышение доступности ипотеки

Чем ниже ключевая ставка – тем выше доступность ипотеки (в первую очередь, за счет возможности снижения ставок по кредитам). В настоящее время усредненная ипотечная ставка по программам покупки жилья на вторичном рынке в банках-партнерах ИНКОМ-Недвижимость (без учета преференций для клиентов компании) составляет 9,9 %. В марте прошлого года этот показатель был равен 11,8 %. В том же месяце 2015-го (спустя короткое время после жестких ограничений ЦБ) – 19,5 %. Таким образом, за три года ставки по ипотеке на «вторичке» снизились в среднем на 9,6 п. п

Таких привлекательных условий по ипотеке, которые предлагаются сегодня, еще не было в этом сегменте рынка жилья. Закономерное следствие – увеличение ипотечных сделок. Так, за последний год в портфеле ИНКОМ-Недвижимость их количество возросло на 48,4 %, максимально приблизившись к докризисным показателям. Одновременно увеличилась доля операций с привлечением кредитных средств в общем объеме сделок компании на «вторичке»: с 23,6 % до 33 % за тот же период. При этом важно, что мы не наблюдаем у покупателей иллюзий по поводу дальнейшего обвального снижения ипотечных ставок. Низшая граница ожиданий находится на уровне 8–9 % – очень близко к нынешним условиям кредитования. Иными словами, участники рынка «морально готовы» к сегодняшней ипотеке. А снижение процентов по кредиту еще на 1–2 п. п., которое неизбежно последует за коррекцией ключевой ставки, позволит вывести ипотечный спрос на максимум, подтолкнув к действиям тех, кто еще цепляется за указанный выше уровень ожиданий. По нашим оценкам, это произойдет в конце 2018 года.

4. Уменьшение доходности по банковским вкладам

Еще одно важнейшее для рынка недвижимости следствие снижения ключевой ставки – неизбежное уменьшение ставок по вкладам в коммерческих банках. Закономерность понятная: деньги, необходимые для работы банковской структуры, осуществления кредитных операций и расчетов по депозитам, коммерческий банк может взять в форме займа у Банка России или воспользоваться средствами вкладчиков – разумеется, последнее может быть выгодно только тогда, когда ставки по вкладам ниже ключевой. Именно поэтому в условиях риска снижения денежной ликвидности (как, например, в декабре 2014 года) банки повышают проценты по депозитам, а в ситуации доступности резервов ЦБ – понижают.

Как это связано с товарооборотом жилой недвижимости? Вспомним конец 2014–начало 2015 годов. Ключевая ставка – 17 %, средневзвешенная процентная ставка по депозитам физических лиц в 30 крупнейших банках (до 1 года, кроме «до востребования») с декабря по март – 12,1 %–11,24 %. С апреля 2015 года вместе с ключевой ставкой начали снижаться проценты по вкладам, но вплоть до конца прошлого года их средний показатель лишь несколько раз незначительно опускался ниже 6 %, а после снова переходил данный рубеж. Это был еще комфортный для потребителя уровень. Тем более надежный на фоне развивающегося в то же время уникального явления – устойчивой отрицательной динамики рублевых цен на жилье. Так, по данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, за три года с декабря 2014-го средняя цена предложения на московском вторичном рынке жилья снизилась на 9 % – и это только то, как скорректировали свои ожидания продавцы. Реальная цена продажи упала в среднем на 23 %.

При этих вводных представим ситуацию: у некоего человека в 2015 году есть 5 млн рублей и потребность (однако не срочная необходимость) купить однокомнатную квартиру. Он в принципе мог бы это сделать тогда – денег хватило бы: на самую дешевую «однушку» на первом этаже где-нибудь в районе станции метро «Севастопольская». Но зачем, если жилищный вопрос не стоит ребром, цены на квартиры снижаются, зато, положив эти средства на годовой депозит под 10 %, через 12 месяцев наш несостоявшийся покупатель будет иметь 5,5 млн рублей? «Однушка» на «Севастопольской» к тому времени подешевела на 10 %. Но он снова не покупает ее – ведь цены на жилье продолжают снижаться, и человек опять идет в банк, размещает свои 5,5 млн под 7 % и через год получает на счету 5,9 млн, достаточные уже для приобретения не однокомнатной, а двухкомнатной квартиры, не на первом этаже, а на четвертом, не в «хрущевке», а в девятиэтажке.

Так было до конца прошлого года, когда «комфортный уровень» доходности по депозитам перестал быть таковым. Средние ставки по годовым вкладам в крупнейших банках опустились до 5,17 % (в ноябре) и 5,28 % (в декабре). В первом месяце текущего года этот показатель, по данным ЦБ РФ, составил 5,6 %. Но при нынешних ориентирах Центробанка в ближайшее время ставки не вернутся к 6 %. Они будут снижаться – как сказано выше, вслед за ключевой ставкой. И в ближайшем будущем устремятся к 4 % – а это уже цель по годовой инфляции и высокий риск обесценивания сбережений.

Тогда условный обладатель денежных средств, накопивший за два года почти 6 млн рублей, снова задаст себе вопрос: «Что делать с деньгами?». И ответ ему подскажет изменившаяся ценовая конъюнктура на вторичном рынке жилья.

5. Завершение периода снижения цен на вторичное жилье

К концу 2018 года ИНКОМ-Недвижимость прогнозирует закрепление тенденции, наметившейся в январе-феврале, – окончание затянувшегося периода снижения цен на московском вторичном рынке жилья. Так, по данным Аналитического центра компании, в указанные месяцы средние показатели цен, заявленных продавцами, продемонстрировали определенную положительную динамику (в январе – 0,3 %, в феврале – 0,8 %). Такая коррекция – это важно и отличает предыдущие кратковременные периоды небольшого повышения показателей – происходит на фоне увеличения спроса в указанном сегменте рынка: по итогам февраля количество соглашений о предоплате в компании возросло по отношению к аналогичному периоду прошлого года на 10 %.

6. Переход на проектное финансирование и снижение объема предложения на первичном рынке жилья

С 1 июля 2018 года вступят в силу поправки в закон о долевом строительстве (218-ФЗ), которые изменят схему финансирования на первичном рынке жилья. На смену долевому строительству, предполагающему привлечение денежных средств дольщиков – физических лиц (капитала, с которого не нужно платить проценты), придет модель проектного банковского финансирования. По новым правилам покупатели больше не смогут испытывать судьбу и приобретать квартиры (на самом деле – право требования) на этапе котлована – традиционно в среднем на 25–30 % дешевле, чем готовое жилье. Конечно, многое будет зависеть от эффективной ставки банковского финансирования, однако в целом участники рынка сходятся в ожиданиях, что нововведения приведут к увеличению себестоимости квадратного метра – по нашим оценкам, минимум на 15–20 %.

Однако доходность строительного бизнеса и без того уменьшается с каждым годом: несмотря на образцовую статистику инфляции, налоги повышаются, плата за электроэнергию и грузоперевозки увеличивается, стройматериалы дорожают – как следствие, растет стоимость производства домов. И новая планка себестоимости окажется уже недосягаемой для многих застройщиков – они уйдут с рынка. Следствие такой монополизации – уменьшение объема предложения и рост цен на квартиры. Это перспектива не завтрашнего дня: первичный рынок крайне затоварен, но, по оценкам ИНКОМ-Недвижимость, к концу 2018 года тенденция уже проявится.

Здесь принципиально важно следующее: к этой ситуации предстоящего уменьшения и удорожания товара в сегменте новостроек московский вторичный рынок жилья подошел «во всеоружии»: за последние два года прежде значительный (20–25 %) разрыв цен на «первичке» и «вторичке» резко сократился – с 21,4 % до 19,2 % (экономкласс), с 22,8 % до 5,1 % («комфорт»), с 18,7 % до 6,8 % («бизнес/премиум»)[3].

7. Значительный объем отложенного спроса на вторичном рынке жилья

По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, объем накопленного спроса на московском вторичном рынке жилья с начала 2015 года составил 55 % потребности граждан в решении жилищных вопросов. Специфика сегмента (большая часть альтернативных сделок, предполагающих одновременную продажу и покупку жилплощади) определяет, что значительную долю (порядка 80 %) этого отложенного спроса составляют продавцы, которые за прошедшие годы не смогли реализовать свою недвижимость и в последующем стать покупателями – решить свой жилищный вопрос. Так, по оценкам компании, в настоящее время реализуется только 20 % выставленного на продажу жилья (для сравнения: на пике рынка до кризиса 2008 года – 70 %).

За то время, пока эти люди отложили изменение своей жилищной ситуации, их проблема не исчезла, напротив, усугубилась и сейчас стоит максимально остро. Все они фактически ждут «условного сигнала», чтобы снова выйти на рынок. И таким сигналом для них станет оживление спроса (это происходит уже сейчас) и окончание затяжного периода снижения цен.

8. Возвращение консервативных инвесторов на вторичный рынок жилья

В период бурного роста цен в 2005–первой половине 2008 годов каждая третья сделка в сегменте столичной «вторички» являлась инвестиционной – люди активно «делали деньги» на купле-продаже квартир, доходность доходила до 100 %. После 2008 года, когда динамика цен на жилье перестала напоминать тахикардию и недвижимость начала предсказуемо дорожать примерно в пределах инфляции, «в игре» остались только так называемые инвесторы-консерваторы – те, кто стремился не столько заработать, сколько сохранить сбережения, сдавая жилплощадь в аренду (имея при этом доходность 5–8 % для типового жилья). Но в 2015 году ушли и они, осознав, что начавшееся снижение цен на жилье – всерьез и надолго.

Однако надо понимать: хранить денежные средства в квадратных метрах очень популярно у российского населения, наученного горьким опытом дефолтов и сгоревших в банках сбережений. И одно дело, когда жилье ощутимо дешевеет, а вклад в банке явно дает возможность остаться в плюсе: приходится, как в анекдоте, «плакать, колоться, но продолжать грызть кактус» – идти в банк. Совсем другое – см. пункт 4 – когда доходность депозита становится неочевидной, а цены на квартиры не падают.

В ИНКОМ-Недвижимость ожидают возвращение на рынок части консервативных инвесторов. К концу 2018-го и в течение 2019 годов инвестиционные сделки не станут массовым явлением, однако, по прогнозам компании, составят около 10 % покупок в сегменте вторичного жилья.

9. Улучшение экономической ситуации, увеличение спроса на товары и услуги

Эксперты говорят о постепенном выходе экономики России из рецессии: если в 2015 и 2016 годах наблюдалось снижение ВВП (по данным Росстата, -2,8 % и -0,2 % соответственно), то в 2017-м отмечена положительная динамика в размере 1,5 %. Умеренное продолжение экономического роста ожидается и 2018 году: по прогнозу Минэкономразвития, на уровне 2,1 %. Улучшение экономической ситуации, в свою очередь, приведет к увеличению спроса на все товары, в том числе и на недвижимость.

10. Ожидание участниками рынка увеличения динамики купли-продажи

Ожидания определяют востребованность всех активов: золота, валюты, нефти, недвижимости… Тем более важную роль они играют на вторичном рынке жилья, участниками которого являются физические лица, большинство которых при принятии решений руководствуется субъективными представлениями и убеждениями. Ожидание подорожания квартир в 2005–первой половине 2008 годов заставляло людей раскручивать маховик цен, пока «конструкция» не «сошла с рельсов». Ожидание дешевой недвижимости и низких ипотечных ставок сдерживало спрос на «вторичке» в 2015–2017 годах. Когда покупатели и продавцы осознают, что цены на жилье больше не снижаются, сформируется ожидание увеличения динамики купли-продажи: модель поведения людей поменяется – они массово выйдут на рынок, резко увеличив количество сделок на нем и фактически вернув к «штатному» режиму функционирования.

 Вывод

Таким образом, сочетание 10 описанных выше факторов к концу 2018 года приведет к существенному увеличению товарооборота в сегменте московской «вторички». В ИНКОМ-Недвижимость прогнозируют рост спроса на уровне 50 %. Изменение конъюнктуры будет определяться комплексом экономических причин, а также новыми обстоятельствами развития рынка жилья, главные из которых – снижение объема предложения квартир в новостройках, накопление потребностей граждан в решении жилищных вопросов, окончание длительного периода удешевления вторичных объектов. При этом нарастание количества сделок купли-продажи не будет сопровождаться ростом цен – именно их окончательная стабилизация позволит реализоваться отложенному спросу в условиях ограниченной платежеспособности большей части населения.