Эксперты проанализировали положение дел на рынке офисной недвижимости Москвы

По результатам 2014 года на московском рынке офисной недвижимости сформировалось избыточное предложение. На конец декабря, 2014 г. доля свободных помещений в среднем по рынку составила 15,5%. Объемы нового предложения почти в 2 раза превышают чистое поглощение. Предложение свободных помещений в классе А превысило уровень кризисных значений 2008-2009 гг. и достигло максимального уровня в 26%. Общий объем рынка качественных офисных площадей Москвы по итогам 2014 г. достиг 17 млн. кв. м, из которых офисы класса А составляют 22% (это 3,7 млн. кв. м) и офисы класса Б – 78% (13,3 млн. кв. м).

Благодаря стабильности на рынке офисной недвижимости в 2011-2012 гг., и как следствие, восстановлению девелоперской активности и завершению начавшихся ранее строек, по итогам года мы стали свидетелями новых рекордов. Как и ожидалось, темпы строительства 2014 г. достигли своего максимума за последние 5 лет. В течение двенадцати месяцев было введено 1,4 млн. кв. м. Это почти в два раза превышает аналогичный показатель 2013 г.

Таким образом, за 4 квартала общий объем рынка офисных помещений за счет нового строительства увеличился на 8,7%. Для объектов класс А прирост составил 23,7%, для класса Б прирост составил 5,2%.

При этом аналитики ILM отмечают, что под влиянием текущей экономической ситуации и общей атмосферы напряженности и нестабильности на рынке мы наблюдаем снижение спроса на дополнительные площади со стороны арендаторов.

Екатерина Волкова, Руководитель Отдела исследований и анализа рынка компании ILM, комментирует ситуацию на рынке следующим образом: «В 4-ом квартале 2014 года общий объем занятых арендаторами офисов в Москве увеличился только на 144 тыс. кв.м., что в два раза меньше объемов чистого поглощения в 3-м квартале. В условиях экономического кризиса компании не только остановили расширения, но и начали сокращения персонала. Также стоит отметить снижение спроса на дорогие офисы класса А, когда экономия на аренде офиса также является одним из способов снижения затрат компании.»

В связи с возросшим предложением объектов и уменьшающимся спросом, собственники все больше готовы ориентироваться на запросы арендатора. Более того, с целью стимулировать переезд клиентов, помимо привлекательных коммерческих условий и курсовых коридоров, собственники активно предлагают арендные каникулы, отделку помещений или ее компенсацию.

Как сообщает Управляющий партнер компании ILM – Андрей Лукашев: «В настоящее время традиционное номинирование ставок в долларах не актуально. В целях максимального сокращения количества свободных площадей и привлечения арендаторов все больше собственников офисных помещений согласны на заключение договоров аренды в рублях. Если же договоренности по заключению рублевых договоров не достигаются, то собственники готовы предлагать валютные коридоры для фиксации курса.»

Анализируя динамику арендных ставок в 2014 году, стоит отметить, что наиболее сильное их снижение как раз произошло в 4 квартале, 2014 года, когда под влиянием экономического кризиса спрос на дополнительные площади со стороны арендаторов упал. Колебания курса, избыточное предложение, конкуренция между собственниками, готовыми корректировать ставки аренды в целях привлечения арендаторов, также не способствовали росту ставок аренды. В рамках последнего квартала произошла девальвация рубля, поэтому сегодня долларовые ставки аренды не актуальны для участников рынка.

«Между участниками рынка сложилось ошибочное мнение, что ставки аренды офисных помещений падают только в долларах, а в рублях даже несколько подрастают. На самом деле реальные рублевые ставки, по которым сегодня совершаются сделки, не изменились, а во многих случаях даже снизились по сравнению с летом-осенью 2014. В условиях избыточного предложения и высокой конкуренции между собственниками крупные арендаторы добиваются больших скидок», отмечает Дмитрий Мыслин – Управляющий Партнер компании ILM

В итоге, можно сделать выводы, что на конец 4 квартала 2014 г. ставки аренды в совершенных сделках в рублевом эквиваленте не изменились, а во многих случаях даже снизились по сравнению с 3 кварталом.

Андрей Протасов, Управляющий Директор компании ILM, Департамент инвестиций и управления активами: «Активы с валютной выручкой (арендой) пользовались спросом со стороны инвесторов, что являлось еще одной причиной превалирования валютной аренды. Иностранные инвесторы в принципе не рассматривали активы с рублевым потоком. Сейчас же, валютная выручка на активе рассматривается как источник риска. Более того, появляются иностранные инвесторы, которые уже сейчас декларируют, что готовы инвестировать в рублевые активы после того, как стабилизируется курс рубля и снизится инфляция. В большинстве крупных развивающихся стран офисные рынки функционируют в национальной валюте, и это не останавливает иностранных инвесторов.

Если в течение 2015 года произойдет окончательный переход рынка на аренду в рублях, то мы считаем возврат к валютным ставкам невозможным даже в долгосрочной перспективе, в случае возврата рынка “арендодателя”».

Также стоит отметить сокращение на рынке количества сделок по аренде помещений в состоянии «под отделку». В случае если таковые сделки совершались, то финансирование отделки выполнялось, главным образом, за счет арендодателя.

Прогноз на 2015

По нашим оценкам, объекты с высокой стадией готовности будут достраиваться и выходить на рынок, но проекты на нулевом или низком цикле строительства будут приостанавливаться. Поэтому, в условиях сложной экономической ситуации и падения спроса, в 2015 году мы ожидаем снижения объемов нового строительства на 40-50% по сравнению с 2014 г. Наиболее вероятно, что в 2015 году будет достроено не более 700-800 тыс. кв. м офисных площадей.

В условиях, когда компании стремятся сократить свои расходы, снижение спроса на аренду офисных помещений сохранится. Поэтому наиболее востребованными будут те объекты, собственники которых готовы предлагать привлекательные условия для своих арендаторов.

Небольшие компании, главным образом, будут интересоваться помещениями в состояние «с отделкой». На большие площади в состояние «под отделку» спрос со стороны крупных арендаторов может быть усилен, в случае если финансирование отделки будет происходить за счет собственника.

Впрочем, стоит ожидать увеличение числа сделок по покупке помещений. Некоторые компании решат воспользоваться текущей ситуацией на рынке и будут готовы приобрести офис для собственного размещения на выгодных для себя условиях.

Превосходство объемов чистого поглощения над новым строительством приведет к дальнейшему росту уровня вакантных офисных площадей на рынке, что усилит конкуренцию между объектами. Это позволит арендатору, находящемуся в поиске нового офиса, выбирать высококачественные помещения и достигать условий, которые будут продиктованы им самим.

На этом фоне стоимость аренды продолжит свое снижение. Главным трендом будет переход арендодателей на рублевые ставки и фиксирование валютного курса. Все больше собственников будут стремиться предоставить выгодные условия для арендаторов, чтобы максимально сократить количество свободных площадей в своих объектах.