Эксперты проанализировали спрос на рынке нового жилья в Москве и Подмосковье

В 2015 году в старой и Новой Москве было построено 3,9 млн кв. м жилья, в Подмосковье – 8,5 млн кв. м жилой недвижимости. В следующем году в столице и области планируется ввести еще порядка 10 млн кв. м жилья. Как и кому все это можно продать, учитывая сжимающийся спрос – вопрос, который стоит сегодня на повестке дня каждого девелопера. Какие новые инструменты продаж могут использовать девелоперы, проанализировали эксперты компании «Метриум Групп».

По сравнению с концом 2013 года, ко второму кварталу 2016 года объем предложения недвижимости в новостройках московского региона вырос на треть. Во многом этому способствовал выход на рынок в 2015 году сразу нескольких крупных проектов. Это «ЗилАрт» с проектной площадью жилья 1,3 млн кв. м, ЖК «Символ» - 857 тыс. кв. м, ЖК «Город на реке Тушино-2018» - 760,6 тыс. кв. м, ЖК «Мещерский лес» - 488,3 тыс. кв. м, ЖК SREDA, где общая площадь квартир составит 295 тыс. кв. м. В целом, в прошлом году столичный рынок пополнился 42 новыми проектами: 19 – в массовом сегменте, 23 – в бизнес-, и элитном классах.

По данным «Метриум Групп», на начало второго квартала 2016 года на первичном рынке столицы в продаже находится около 28,5 тыс. квартир. В массовом сегменте представлено 15 080 квартир в 41 ЖК, в бизнес-классе – 12 070 квартир в 72 проектах, в элитном и премиум-классе продается 1 330 квартир в 44 комплексах. По оценке экспертов, до конца года на рынке накопится такой объем предложения, которого при существующем спросе может хватить на 3-4 года. Несмотря на это, застройщики не планируют сворачивать активную деятельность. В ближайшие три года в Москве должен появиться целый ряд новых объектов с общей проектной площадью свыше 10,5 млн кв. м. У неспециалистов в области недвижимости этот факт вызывает недоумение. Зачем приступать к новому строительству, если в столице и области уже существует достаточное количество и готовых новостроек, и тех ЖК, которые находятся на финальных стадиях готовности?

«Девелопмент – это не тот бизнес, где можно «нажать на тормоз» и мгновенно остановиться, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Строительству предшествует долгая подготовительная работа, которая продолжается несколько лет. Многие проекты, выходящие на рынок сегодня, были запущены еще задолго до кризиса. Доля затрат на приобретение земельного участка, согласовательные процедуры, проектирование и прочие «бумажные» работы иногда составляют до 40% всех расходов на реализацию проекта. Поэтому замораживать их реализацию девелоперам не выгодно. Кроме того, остановка деятельности ведет к потере доли рынка и нарушению обязательств перед городом».

Одним из основных способов привлечения покупателей в условиях высокой конкуренции является низкая цена. Однако резервов для ведения «ценовых войн» у девелоперов практически не осталось. В 2012-2014 годах маржинальность в строительном бизнесе по объектам эконом-класса находилась на уровне не менее 30-35%, а для ЖК в бизнес-, премиум- и элитном сегментах – 40-50% и более. В настоящее время хорошим показателем рентабельности считается 20-25%, но в некоторых проектах она уже не доходит и до 10%.

Отсутствие финансового запаса прочности не позволяет девелоперам наращивать рекламные бюджеты. В прошлом году их средний размер уже увеличился в 1,5-2 раза, дальнейший рост сдерживает невысокая рентабельность бизнеса. «Правила игры на рынке изменились, и прежние методы привлечения покупателей становятся неэффективными, - отмечает Мария Литинецкая. – Усилий собственного отдела продаж, 2-3 партнерских агентств и хорошей рекламы уже недостаточно. Эффективными сегодня являются только такие формы продажи, которые при минимальных затратах обеспечивают максимально широкий охват покупателей».

Такую возможность девелоперам дает автоматизированная онлайн система поиска и бронирования новостроек «НМаркет.ПРО», доступ к которой имеют профессиональные участники рынка – девелоперы и риелторы. «Использование системы «НМаркет.ПРО», выгодно всем участникам процесса купли-продажи недвижимости, - продолжает Мария Литинецкая. - Девелоперы, зарегистрированные в системе, получают возможность максимального охвата рынка, так как их квартиры в одной только Москве одновременно начинают продавать более тысячи риелтерских агентств. При этом застройщики не несут никаких дополнительных затрат: при заключении сделки, проведенной с использованием системы, с них удерживается стандартная агентская комиссия. Риелторы могут предложить покупателям не десятки и сотни, а сразу тысячи квартир по актуальным ценам в разных проектах. Такой выбор в разы повышает вероятность заключения сделки. Потенциальные покупатели в свою очередь могут увидеть максимальный спектр предложений в одном месте. Им не придется тратить время на посещение нескольких офисов девелоперов или агентств недвижимости».  

В Московском регионе систему «НМаркет.ПРО» развивает совместное предприятие двух лидеров рынка – «Метриум Групп» и «БЕСТ-Новострой» – компания GET PRO. «Стоит отметить, что квартиры в столичных новостройках теперь смогут предлагать своим клиентам и риэлторы из регионов России, – подчеркивает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». - Также в базе будут представлены предложения первичного рынка большинства городов-миллионников нашей страны. Все риэлторы – пользователи «НМаркет.ПРО» – уже оценили удобство работы с системой, как и то, что обучение работе в ней проводится совершенно бесплатно».

Несмотря на сокращение доходов населения, платежеспособный спрос на недвижимость в столице по-прежнему существует. Сдерживанию стагнации рынка способствуют несколько факторов. Во-первых, у многих россиян еще стались накопления, сделанные ими до кризиса. Данные ЦБ свидетельствуют о том, что по итогам 2015 года объем банковских вкладов жителей нашей страны составил 23 триллиона рублей. Во-вторых, по данным социологических исследований, свои жилищные условия хотели бы улучшить более 40% москвичей, и примерно четверть из них заявляют, что имеют для этого финансовые возможности.

В-третьих, в кризис вырос поток трудовых мигрантов, приезжающих в столицу из депрессивных регионов страны. Например, в январе 2016 года в поисках работы в Москву прибыло на 100 тысяч россиян больше, чем в начале прошлого года. Все те, кому удается «зацепиться» в столице, стремятся поскорее решить квартирный вопрос. Наконец, большинство жителей нашей страны уверены, что вложения в недвижимость самые надежные. Доля тех, кто разделяет это мнение, выросла с 40% в 2009 году до 65% в 2015 году.

«Самые пессимистичные прогнозы о том, что первичный рынок совсем «встанет», не имеют под собой оснований, - резюмирует Мария Литинецкая. – Квартиры в Москве как продавались, так и будут продаваться. Но конкурировать за покупателей действительно будет намного сложнее. Если делать проекты все совершеннее с точки зрения качества строительства, архитектуры и инфраструктуры, это влечет за собой значительное повышение себестоимости квадратного метра. Для рекламы «на каждом углу» у застройщиков не хватает средств. Бесконечно увеличивать размер скидок тоже не получится, так как рентабельность некоторых проектов стремительно приближается к нулю. Таким образом, спасти бизнес многих девелоперов могут только современные эффективные решения – такие, как система «НМаркет.ПРО».