Эксперты проявляют умеренный оптимизм на рынке столичных новостроек

30 ноября Kalinka Group провела в Four Seasons Hotel Moscow бизнес-завтрак, посвящённый первичному рынку жилья в премиальном и бизнес-сегменте. Участие в мероприятии приняли эксперты из числа застройщиков - VESPER, MR Group, «РГ-Девелопмент», «КОВАКС», группы ПСН и Renaissance Development, а также Cushman & Wakefield, они поделились своим видением развития рынка новостроек Москвы и рассказали о стратегиях создания и реализации проектов. Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, представила девелоперам и журналистам дочернюю компанию - Kalinka-Недвижимость.

Как отметила Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, сегодня на рынке царят умеренно позитивные настроения. Высокую девелоперскую активность и рост покупательского спроса показывает премиум-сегмент, где наблюдается тенденция возврата спроса на большие площади: «Предложение, сформированное в кризисный период, сегодня не соответствует ожиданиям клиентов, которые все чаще приобретают квартиры под объединение или ищут большие лоты», - отметила Екатерина Румянцева. При этом поглощение на рынке превышает объемы вывода новых проектов, поэтому перенасыщения рынка не будет.

В бизнес-классе ситуация совершенно иная. Сегодняшний объем предложения мог бы быть реализован за два года: оказалось, что высокий потенциал спроса застройщики угадали верно, объемы продаж в сравнении с 2015 годом выросли на 80%. Это связано с низким порогом входа, благодаря чему спрос мигрирует в бизнес-сегмент из комфорт- и эконом-сегментов. По прогнозам Kalinka Group, в ближайшие 7-10 лет на столичный рынок жилья выйдет ещё около 9 млн. кв. метров, ежегодный прирост составит порядка 500 тыс. кв. метров.

Презентуя дочернюю структуру Kalinka Group – Kalinka Недвижимость, Екатерина Румянцева вывела формулу успеха девелоперов в реализации новостроек, основанной на принципе win-win - реализации проектов через закрытый пул брокеров. На сегодняшний день эта стратегия зарекомендовала себя как самая эффективная, что подтверждают и другие участники дискуссии. «Мы предлагаем застройщикам комплексное решение в маркетинге и продажах, основанное на уникальной экспертизе во всех сегментах рынка и усиленное авторитетом бренда. 18-летний опыт дает возможность поддерживать застройщиков-новичков и опытных застройщиков, своим именем мы способны гарантировать клиенту качество продукта», - рассказала Екатерина Румянцева.

Елена Егорова, генеральный директор Kalinka-Недвижимость подчеркнула, что стратегия использования закрытого пула брокеров создает конкуренцию между ними и дает дополнительную мотивацию лидеру продаж. «Анализ работы брокеров помогает принимать правильные стратегические решения по изменению политики реализации. Брокер стремится быть лучшим и получать больше, застройщик оценивает воронку продаж и эффективность работы каждого агента. В наших интересах продавать больше, поэтому мы стремимся вкладывать свой опыт в каждый проект, который считаем достойным реализации, уже на этапе его разработки, перенося этот опыт на сегменты бизнес и премиум с элитного рынка».

«Последние 1,5 года девелоперы крайне взвешенно выводили новые проекты в высоком ценовом сегменте и даже откладывали старт продаж в ожидании стабилизации экономики. Волатильность рынков требовала оптимизации всех бизнес-моделей и процессов, как внутри компаний, так и самих проектов, – отметил Борис Азаренко, генеральный директор Vesper. – Новые проекты в условиях изменившейся конъюнктуры рынка требовали перепроектирования, зачастую привлечения нового финансирования и изменения ценовой политики – все эти процессы требуют временных затрат. Сейчас наступил период, когда все игроки рынка в большей степени адаптировались к текущим условиям и сравнительно стабильно себя чувствуют и начинают реализацию новых проектов. В этом году мы вывели на рынок два новых проекта, а до конца года представим еще один. На следующий год у нас такие же амбициозные планы – портфель компании пополнится еще четырьмя проектами».

В компании Vesper, которой сегодня представлено 70-80% первичного рынка в сегменте de luxe, сделали ставку на готовый продукт в уникальных локациях, и не прогадали. «Мы распространили практику реализации проектов с выполненной отделкой, которую впервые использовали в нашем проекте St. Nickolas и получили много положительных отзывов от наших клиентов, - уточняет Борис Азаренко. - Некоторые из них переехали в свой новый дом буквально на следующий день после получения ключей. Нейтральная базовая отделка, выполненная из качественных натуральных материалов, включая оборудованные ванные и кухни, стала одним из драйверов продаж в нашем новом проекте – клубном доме Bunin на Плющихе, где всего за 7 месяцев было реализовано более 50% всех квартир».

Вячеслав Ковалев, президент корпорации «КОВАКС», поддержал коллегу, отметив, что ещё летом многие настороженно относились к проектам с отделкой, а сейчас этот формат представлен на элитном рынке порядка 15% предложения. В проекте «Резиденция Тверская» девелопер предпочел оградить клиента от бытовых проблем, причем как в процессе проживания, так и при управлении недвижимостью. «Мы предлагаем полный сервис и дизайн вплоть до последней чайной ложки, мы пытаемся подарить клиенту самое ценное – время, освобождая его от ремонта и работы над оформлением жилья. Наша задача – предложить выгодную инвестицию. Клиент должен приобрести доходный бизнес, недвижимость, генерирующую доходы».

В компании MR Group посчитали, что проекты с отделкой выбирают 30% покупателей, в перспективе эта цифра приблизится к 50%. По словам Ирины Дзюба, партнера, члена совета директоров MR Group, такая политика помогает застройщику сохранить высокий статус проекта, не заставляя жителей комплекса обрекать себя на длительный ремонт. В компании большое внимание уделяется технологиям, - как в строительстве, так и в продажах: «Сегодня рынок уже предлагает электронную регистрацию клиента, продажи квартир через мобильное приложение, оплату покупки недвижимости картами. Применение максимально технологичных решений позволяет выиграть время», - считает Ирина Дзюба. Спикер также отметила, что чем выше сегмент, в котором позиционируется проект, – тем менее принципиально для покупателя, какой формат предложения в нем представлен, - апартаменты или квартиры. Сегодня принципиальным этот вопрос может сделать лишь потребность клиента в ипотечных средствах.

Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж, группа ПСН, делит апартаменты не по статусу, а с точки зрения концепции проживания: «Один формат предназначен для семейного проживания, - это, очевидно, квартиры, второй – для временного пребывания. Апартаменты нужны людям, которые постоянно живут за городом, за границей, или иногда вынуждены оставаться в городе. Если раньше основным драйвером спроса, направляющим его в сторону формата квартир, была налоговая составляющая, то с понижением ставки большее число покупателей предпочитают апартаменты. При разнице в стоимости в 15% в нашем проекте I’m, где представлены оба формата жилья, решение купить апартаменты сегодня принимают 70% клиентов».

Как особая экосистема на карте новостроек Москвы выделяется «Москва-Сити» и её новая доминанта Neva Towers. Анастасия Рагозина, советник Председателя Совета директоров Renaissance Development, рассказала о преимуществах нового проекта и секрете успеха у покупателей. По мнению застройщика, инвесторов привлекают интересная цена, которая на старте продаж была на уровне 15,8 млн. рублей. Также проект обладает таким весомым преимуществом, как зеленая территория, что отличает его от всех прочих проектов Сити.

«Москва-Сити – это особая экосистема, которая в какой-то момент своего развития потребовала трансформации из бизнес-кластера в комфортную территорию для проживания. Постепенно офисный Сити стал обрастать жилыми площадями, стали появляться детские сады, парикмахерские, кинотеатры. Приступая к разработке Neva Towers, в Renaissance Development увидели ряд ключевых моментов, и, выходя на рынок, мы сделали умное планирование и максимально точно разделили по количеству жилые и офисные площади», - рассказала Анастасия Рагозина.

В целом все участники встречи дали оптимистичные прогнозы по развитию рынка во всех сегментах. Татьяна Тихонова, генеральный директор, «РГ-Девелопмент», поделилась, что застройщиков эконом- и комфорт-сегмента трудности также не пугают, и в перспективе она допускает вывод проектов своей компании в более высоких сегментах. «Мы входили на рынок и приобретали площадки в период, когда был пик кризиса. Были большие опасения потерпеть неудачу, но, несмотря ни на что, продажи пошли, причем даже до этапа котлована. В конце 2015 мы дали старт своим проектам, и 35-45% площадей были проданы. Пока мы экспериментируем в эконом-и комфорт- сегментах и с оптимизмом смотри в будущее. Будем преодолевать трудности», - заключила Татьяна Тихонова.

Лейтмотивом бизнес-завтрака стала тема digital-технологий в недвижимости. Её затронул в своем выступлении Сергей Рябокобылко, генеральный директор, партнер Cushman & Wakefield. Он отметил инновации, которые, по его мнению, являются «подрывными» для рынка недвижимости: совместное потребление, оперативное управление в виде сверхкоротких договоров аренды, трансформируемые пространства и геолокация внутри зданий. «Основная трансформация происходит по отношению к роли посредников. При этом развитие технологий в посреднической деятельности не должно приводить к унификации, а наоборот, должно обеспечивать индивидуальный подход к каждому клиенту, удовлетворять все запросы клиента, сколь бы малозначительными они не были», - считает Сергей Рябокобылко. Его поддержала Екатерина Румянцева, отметив, что взрывные для рынка инновации пока «тормозят» лишь формальные барьеры: к примеру, ведущие интернет-площадки от превращения в безусловных лидеров рынка недвижимости удерживает лишь отсутствие анализа. «Как только у проектов появится аналитическая составляющая, позволяющая клиенту выбрать и получить исчерпывающие ответы на все свои вопросы, у всех нас будет серьезный конкурент, способный подорвать ни одну компанию на рынке».