Эксперты рассказали о нюансах реструктуризации и рефинансирования ипотечных кредитов

Эксперты рассказали о нюансах реструктуризации и рефинансирования ипотечных кредитов

Распечатать новость

Добавить в закладки

Постепенное снижение Центральным банком ключевой ставки привело к тому, что уменьшаться начали и процентные ставки по ипотечным кредитам. На данный момент, средний уровень жилищного целевого кредита находится в зоне ниже 10 процентов годовых, хотя ещё совсем недавно был на уровне 13-14 процентов. Поэтому сейчас на рынке заметен тренд на большое число обращений клиентов за рефинансированием прежде взятых займов. Эксперты компании “Сколково Недвижимость” рассказали чем отличается рефинансирование от реструктуризации и как выгоднее платить за ипотеку: часто, но небольшими платежами или редко, но внося крупную сумму?

Реструктуризация кредита — это изменение структуры кредита в силу невозможности его платить. Операция, когда по кредиту меняется платеж, процентная ставка или какие-то другие существенные условия с согласия заёмщика, потому что он может платить кредит, но хочет более выгодные условия, называется в профессиональной среде рефинансированием. В ситуации, когда заёмщик может исполнять свои обязанности, но хочет получить более выгодные условия, в первую очередь за реструктуризацией стоит обращаться в тот банк, где был кредит получен. Банк рассматривает этого клиента как заёмщика, видит его платежную дисциплину, например своевременность внесения платежей. Если клиент надёжный, то банку будет проще спрогнозировать и изменить условия по кредиту на более выгодные для клиента.

Если мы говорим о ситуации, которая сейчас происходит, то налицо существенное удешевление кредитов по сравнению с кризисными годами. В 2014 году из-за резкого изменения курса доллара, большая часть клиентов брала ипотечные кредиты под процентные ставки в размере 14-16% годовых.

В этом случае есть смысл обратить внимание на банк, который выдал кредит, и на его ипотечные программы. Как правило, банки лояльны к клиентам, и даже такой несговорчивый банк, как Сбербанк, пошел навстречу своим клиентам, просившим о рефинансировании кредита. В нашей практике был такой случай, когда клиент обратился с заявлением в банк с формулировкой «в силу изменения рыночной конъюнктуры», и ему изменили условия на несколько процентов.

При обращении в другие банки необходимо провести мониторинг рынка, который сейчас достаточно прозрачный. Но этот совет актуален для так называемых квалифицированных заёмщиков, которые находятся в рынке и знают, где и что смотреть, как считать и так далее. Если клиент не видит в себе компетенций для того, чтобы разобраться во множестве предложений кредитного рынка, то лучше обратиться к так называемым ипотечным брокерам.

Это компании, которые занимаются подбором интересных программ кредитования для конкретного заёмщика и его условий. Эти организации на условии оплаты помогают найти банк, собрать необходимый пакет документов и в ряде случаев их усилия позволяют клиентам получить заём на более выгодных условиях, чем при самостоятельном обращении. Это происходит благодаря партнерским отношениям банка и конкретного ипотечного брокера.

Теперь несколько слов о ситуации, когда заёмщик попал в сложную ситуацию и не может платить по кредиту. Обычно есть несколько причин ее возникновения: изменились трудовые условия или речь идет о валютном кредите. Рассмотрим первый случай. Клиент исправно платит, не допускает просрочек, но понимает, что в ближайшие месяцы не сможет исполнять свои обязанности.

Выходом из этой ситуации может быть несколько вариантов: увеличение срока кредита, изменение платежа, составление индивидуального платежного графика или какие-то другие условия в зависимости от ситуации, в которой оказался заёмщик. Обычно клиенты остаются в своём банке, но бывают случаи, когда клиент инициирует переход в другой банк. Это происходит из-за того, что банку, выдавшему кредит и уже взявшему на себя риск, не выгодно отпускать клиента, а другой банк, видя изменившиеся условия, скорее всего, откажет такому заёмщику. Если клиент переходит в другой банк по собственному желанию, то он может получить более выгодные условия, и по нашему мнению, от этого он, скорее, приобретет, а не потеряет.

Если же он переходит в другой банк под давлением обстоятельств из-за невозможности исполнять свои обязательства, то он, конечно, теряет некоторые позиции. Например, заёмщик, проведя такую процедуру, не может обратиться за рефинансированием кредита ранее определенного срока. Обычно он составляет год. Если говорить о подводных камнях, то есть две опасности, которые могут подстерегать клиента из-за техники перехода в другой банк.

При переходе с последующим оформлением залога на объект недвижимости, который был в ипотеке, есть некоторые ограничения для заёмщика. Например, такой клиент должен получить разрешение от банка, в котором у него был кредит на оформление последующей ипотеки. Крупные банки, к примеру, такого согласия не дают. Второй вариант возможен лишь в небольшом количестве банков. Кредитующий банк сначала выдаёт деньги заёмщику, чтобы тот мог погасить кредит в первом банке, и только после этого снимается обременение с залога и оформляется новый залог во втором банке. Согласно действующему законодательству, в любом банке отсутствуют барьеры по досрочному погашению кредита. Поэтому если у заёмщика есть желание досрочно погасить какой-то платеж, то ему ничто не может помешать сократить время кредита, увеличив размер выплаты. Проценты начисляют на тело кредита, которое есть у клиента. Поэтому чем быстрее клиент погашает основной долг, тем меньшую сумму он платит по кредиту.

Если нет проблем с тем, чтобы платить за кредит раз в месяц, то лучше делать именно так. При платеже раз год клиент переплатит сумму, начисленную на те мелкие «вбросы», которые клиент делал бы ежемесячно. Таким образом, ежемесячно платить более выгодно, чем в раз в год. Также стоит отметить, что процедура рефинансирования — это достаточно длительная процедура. Чаще всего она затягивается на 1-1,5 месяца.

“Реструктуризация будет выгодна клиенту, если сумма кредита большая, а процентная ставка по кредиту в новом банке будет меньше хотя бы на 1%. Расходы у такого клиента будут касаться только заказа оценки рыночной стоимости объекта, расходы на страхование и страхование конструктива. Большинство банков сейчас производят рефинансирование кредитов на вторичные объекты недвижимости, то есть те, где уже было зарегистрировано право собственности”, - отметил генеральный директор компании “Сколково Недвижимость” Борис Борискин. 

Дата публикации: 16:07 28 ноября 2017



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Популярные публикации в разделе Ипотека и кредиты - Москва

Топ-5 самых выгодных ипотечных программ в новостройках высокобюджетного сегмента

Топ-5 самых выгодных ипотечных программ в новостройках высокобюджетного сегмента

09.02.2018 - Раздел: Москва / Ипотека и кредиты

В высокобюджетном сегменте жилой недвижимости ипотека играет не столь значительную роль, как в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса. Однако доля ипотечных сделок в дорогих новостройках в последние годы увеличивается. И не в последнюю очередь за счет появления программ с низкими ставками. Эксперты «Метриум Групп» провели исследование и составили рейтинг самых привлекательных предложений по ипотеке в высокобюджетных новостройках.

Женщины стали чаще оформлять ипотечные кредиты, чтобы приобрести жилье

Женщины стали чаще оформлять ипотечные кредиты, чтобы приобрести жилье

07.02.2018 - Раздел: Москва / Ипотека и кредиты

Специалисты компании «МИЭЛЬ-Новостройки» проанализировали сделки за последние 3 года и выяснили, что женщины стали чаще оформлять ипотечные кредиты, чтобы приобрести жилье.

Топ-5 самых выгодных ипотечных программ в новостройках массового сегмента

Топ-5 самых выгодных ипотечных программ в новостройках массового сегмента

07.02.2018 - Раздел: Москва / Ипотека и кредиты / Ипотечные программы

В прошлом году был зафиксирован существенный рост спроса на ипотеку, которому во многом способствовало появление предложений с очень выгодными ставками. Изучив представленные сегодня на столичном рынке новостроек условия по ипотеке, аналитики «Метриум Групп» составили рейтинг программ с наиболее низкими ставками в новостройках массового сегмента.

Доля одобренных заявок на ипотеку в 2017г выросла до 67,5 процентов

Доля одобренных заявок на ипотеку в 2017г выросла до 67,5 процентов

08.02.2018 - Раздел: Москва / Ипотека и кредиты / Ипотечные программы

Доля одобренных заявок на ипотеку в 2017г выросла до 67,5%

Прогноз на 2018 год: ипотечные ставки готовятся к новому рекорду

Прогноз на 2018 год: ипотечные ставки готовятся к новому рекорду

29.01.2018 - Раздел: Москва / Ипотека и кредиты

Специалисты ФСК «Лидер» проанализировали ситуацию на ипотечном рынке. Согласно полученным данным, по итогам 2017 года базовые ставки по ипотечным программам на рынке новостроек находятся на минимальном уровне за всю историю наблюдений. 2018 год может обновить этот рекорд.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012