Эксперты рассказали о том, что может спровоцировать отток покупателей с первичного рынка на вторичный

Многим потенциальным покупателям не внушает оптимизма и грядущее принятие новых требований к застройщикам жилья, намеченное на 1 июля (хотя в Совете Федерации рассматривался вопрос о переносе этого срока на полгода вперед). По мнению специалистов ИНКОМ-Недвижимость, которые провели исследование предлагаемых новелл к 214-ФЗ, после начала реформации на первичном рынке недвижимости запустятся масштабные процессы слияний и поглощений, а часть девелоперов вообще покинет его.

Кроме того, при разработке планируемых преобразований «серые» схемы привлечения средств граждан в форме ЖСК и ЖНК остались без должного внимания. Потенциально это может повлечь за собой, с одной стороны, увеличение числа обманутых дольщиков. С другой – повышение цен в сегменте новостроек как минимум на 10%, поскольку после инициируемого отказа от ДДУ первичная недвижимость будет предлагаться к продаже только в готовых домах. Таким образом, рассмотренные выше причинно-следственные связи могут спровоцировать еще более ощутимый отток потенциальных покупателей во вторичный сегмент жилья к концу года – в совокупном объеме до 20% от объема спроса на «первичке».

Тем временем на вторичном рынке жилья старой Москвы наблюдается стабильный рост актуального спроса (количества внесенных авансов): так, март 2018 года по этому показателю оказался на 5% лучше аналогичного периода 2017-го, нынешний апрель – на 15%, май – на 17%. Одна из основных причин увеличения спроса в указанном сегменте – снижение ключевой ставки ЦБ и, соответственно, ставок по ипотеке, что привело к значительному росту числа сделок с привлечением займа. Так, согласно статистике Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, год назад средняя ставка при покупке вторичной недвижимости в столице была равна 11,5%, тогда как сейчас она находится на уровне 9,6%. В итоге в прошлом месяце доля ипотечных сделок на «вторичке» достигла исторического максимума – 38,2% (в мае 2017-го этот показатель был равен 26,5%). А в абсолютном выражении количество таких сделок за год выросло на 46,1%.

Кроме того, специалисты ИНКОМ-Недвижимость считают, что в течение нынешнего года банки, рассматривающие ипотечных покупателей как более надежных заемщиков по сравнению с людьми, оформляющими потребительские кредиты, будут становиться по отношению к первым еще более лояльными. Основная причина – изменение ценовой картины, в частности, во вторичном сегменте жилья. Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, поясняет: «Мы прогнозировали, что к 2018-му достигнем ценового дна на “вторичке” старой Москвы, и сейчас с уверенностью можно говорить о том, что этот момент настал: средняя стоимость вторичной недвижимости в столице с начала текущего года не только не уменьшалась, но еще и начала расти – хотя, справедливости ради, очень медленно.

Данный тренд оказывает серьезное влияние и на игроков банковского сектора. Так, ранее банки не всегда охотно выдавали потребителям кредит на покупку вторичной квартиры, опасаясь, к примеру, что если у заемщика начнутся финансовые трудности, то он попросту сбежит, оставив банку сильно подешевевший за несколько лет объект, продажа которого не покроет сумму выданного кредита. Для справки – по нашим оценкам, за последние 4 года средняя стоимость реализации жилья на “вторичке“ сократилась на 23%. Однако сейчас мы наблюдаем за новым – эпохальным – витком в истории вторичного рынка недвижимости столицы, где постепенно набирает обороты тенденция к росту цен. И банки понимают, что даже в случае наступления полной неплатежеспобности кредитора в проигрыше они не останутся, что создает предпосылки для дальнейшей либерализации ипотечной политики.

Кроме того, покупатели, также зная, что приобретенная на заемные средства квартира постепенно дорожает, готовы биться в кровь за свою собственность: при сильном ухудшении материального положения они пытаются добиться кредитных каникул, а в случае отказа прибегают к различным ухищрениям – к примеру, съезжают к родственникам или на дачу, сдавая ипотечную недвижимость в аренду и выплачивая таким образом кредит. Поэтому, насколько мы знаем, сейчас сокращается количество покупателей с неоплачиваемыми ипотечными займами. Подчеркну, что, несмотря на известные потрясения, новостройки продолжают оставаться мощнейшим конкурентом “вторички”, который, по сути, препятствует существенному росту цен в этом сегменте».

Также в ИНКОМ-Недвижимость отмечают заметное сокращение за последние 3-4 кризисных года размера первоначального взноса по ипотечным программам, предоставляемым наиболее крупными игроками банковской отрасли для покупки вторичного жилья в столице. Специалисты Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость констатируют, что ранее размер первоначального взноса (который выступал в качестве страховки на случай сильного удешевления квартиры-залога) при покупке «вторички» в Москве варьировал от 20% до 30%.

На данный момент его средняя величина равна 15%, в некоторых финансовых организациях (ТрансКапиталБанк, Металлинвестбанк) этот показатель еще меньше – 10%. Специалисты ИНКОМ-Недвижимость не исключают, что наметившийся прирост цен и увеличение спроса на «вторичке» потенциально могут привести к дальнейшему – правда, минимальному – сокращению процента первоначального взноса при покупке вторичного жилья в отдельных банках. Действия игроков банковского сектора по либерализации условий по ипотеке, которые гипотетически могли бы привести к увеличению числа необслуживаемых кредитов, ограничивает Центробанк, запрещающий слишком сильно уменьшать размер первоначального взноса, а также предлагать заемщикам программы вовсе без него.