Эксперты разобрались с причинами появления торговых центров призраков в России

Апокалиптические фотографии некогда успешных и посещаемых, а ныне жутковатых и заброшенных торговых центров в США, знакомы многим участникам рынка недвижимости. Эксперты департамента управления активами и инвестициями NAI Becar проанализировали ситуацию с заброшенными ТЦ в России и пришли к выводу, что, в отличие от США, причины их опустения связаны с тремя факторами: экономическим кризисом, неразрешёнными организационными вопросами и форс-мажорными обстоятельствами. Решить проблему заброшенных объектов можно переоборудовав их в низкокачественные ТЦ, под другие непрофильные функции или наполнив развлекательной составляющей.

По данным департамента управления активами и инвестициями NAI Becar, основную массу заброшенных торговых центров в США составляют объекты, построенные 20-50 лет назад. Они устарели, не выдержали конкуренции и закрылись в следствие низкой посещаемости и падения числа арендаторов. При этом собственники не стали сносить или переоборудовать эти объекты под иной функционал, а просто бросили их.

По словам Ольги Шарыгиной, управляющего директора департамента управления активами и инвестициями NAI Becar, в России ситуация совершенно иная. «Во-первых, отечественный рынок намного моложе – качественные торговые центры начали появляться около 10 лет назад. Растущий сегмент рынка представляет интерес для девелоперов, и из него стараются «выжать» по максимуму, – рассказывает Ольга Шарыгина. – До недавнего времени торговая недвижимость была вторым по доходности сегментом после жилой. Возможно, по этой причине и вследствие упёртости нашей нации, мы не обнаружили в России ни одного заброшенного торгового центра, который когда-то был успешен, а после перестал посещаться и заполняться арендаторами, как это было в США».

Проанализировав бэкграунд обнаруженных в России заброшенных торговых объектов, эксперты NAI Becar пришли к выводу, что их все можно разделить на три группы: недостроенные ТЦ, пострадавшие от экономического кризиса 2008 года; ТЦ, реализация которых приостановилась из-за неразрешённых организационных вопросов; ТЦ, пострадавшие от форс-мажоров.

ГРУППА 1. НЕДОСТРОЕННЫЕ ТЦ, ПОСТРАДАВШИЕ ОТ КРИЗИСА 2008 г.

У объектов данной группы возникли проблемы с финансированием, либо они отошли в качестве залога банкам, либо их прекратили финансировать по причине отсутствия денег у собственника. Все проекты находятся на довольно высокой стадии готовности – от 60 до 80%.

ГРУППА 2. ТЦ, ПОСТРАДАВШИЕ ОТ НЕРАЗРЕШЁННЫХ ОРГАНИЗАЦИОННЫХ ВОПРОСОВ

Причинами «заморозки» таких проектов могут стать неразбериха с документацией на земельный участок, отсутствие грамотной концепции, конфликты между собственниками. Торговые центры данной группы, как правило, также являются недостроями на высокой стадии готовности.

ГРУППА 3. ТЦ, ПОСТРАДАВШИЕ ОТ ФОРС-МАЖОРНЫХ ОБСТОЯТЕЛЬСТВ

В третью группу входят когда-то функционировавшие объекты, пострадавшие в результате пожара, затопления, существенного разрушения и т.д. Собственники просто не стали их восстанавливать

По мнению Ольги Шарыгиной, в перспективе 10 лет решение проблем для каждого такого объекта будет найдено. «Заброшенные объекты можно переоборудовать в более низкокачественные торговые центры, заполнив их краткосрочными арендаторами сегмента «эконом», или под другие непрофильные функции, например, склад интернет-магазина, – рассказывает Ольга Шарыгина. – Наиболее распространённым вариантом спасения торгового центра сейчас является наполнение многочисленными развлекательными функциями». По словам эксперта, показательным примером реабилитации затухающего торгового центра может служить ТЦ «Смайл»: благодаря грамотной программе развлекательных мероприятий, политике арендных отношений и усилиям Управляющей компании NAI Becar на объекте, за 2 года «Смайл» превратился из невзрачного малого торгового центра в спальном районе в преуспевающий, оправдывающий своё название, яркий торговый центр с социальной направленностью. В результате, за 2 года работы посещаемость торгового центра выросла на 47%, доходность объекта увеличилась на 54%.