Где искать самую доступную "вторичку" в Москве

Наиболее доступное жилье на вторичном рынке столицы сегодня занимает долю около 40%. Причем самые недорогие квартиры сосредоточены в трех московских административных округах: Южном, Восточном и Юго-Восточном. К такому выводу пришли аналитики ЦИАН, изучив структуру предложения в старых границах Москвы.

Объем рынка вторичного жилья столицы по состоянию на середину февраля составляет без малого 95 тыс. лотов. Это примерно на 10% больше, чем год назад. При этом эксперты ЦИАН отмечают, что за последние 12 месяцев не только увеличилось количество объектов в продаже, но и ощутимо снизились цены: год назад доля квартир стоимостью до 5 млн рублей включительно составляла менее четырех сотых процента, сейчас же этот показатель составляет 2,1%. В количественном выражении прирост составил 40 раз – с примерно 50 квартир до 2 тыс. лотов.

В структуре предложения на вторичном рынке «старой» Москвы сегодня лидируют квартиры стоимостью до 10 млн рублей включительно: в базе ЦИАН  их представлено 37,8%. Эта цифра сама по себе выглядит внушительно, однако в полной мере оценить ее масштабы позволяет перевод рублевых цен в американские доллары. На текущий момент сумма в 10 млн рублей примерно эквивалентна $125 тыс. Еще два года назад за такие деньги купить квартиру внутри МКАД было невозможно. Сейчас в этой ценовой категории представлено 35,6 тыс. лотов.

В диапазоне от 10 млн до 20 млн рублей в Москве сегодня продается еще 24% квартир на «вторичке». А на долю элитного жилья, стоимость которого начинается от рублевого эквивалента одного миллиона долларов, приходится 17,1% квартир.

Само собой разумеется, что территориально предложение распределено крайне неравномерно. Так, на долю трех из девяти административных округов столицы – Южного, Восточного и Юго-Восточного – приходится около половины всех квартир в ценовой категории до 10 млн рублей. Причем каждый из этих округов может претендовать на звание самого доступного в зависимости от параметров оценки. К примеру, Южный административный округ занимает первое место по количеству квартир стоимостью до 10 млн рублей – около 6 тыс. лотов и 6,2% от всего объема предложения в столице. В структуре предложения на локальном рынке Юго-Восточного округа квартиры в этой ценовой категории занимают самую большую долю среди всех московских округов – 70,5%. А вот Восточный округ является лидером по объему предложения самых дешевых квартир стоимостью до 5 млн рублей включительно – 7,1% от количества квартир в этом округе и более четверти от всего объема предложения Москвы в этой ценовой категории.

И вполне ожидаемо, что самое дорогое жилье сосредоточено в Центральном административном округе: ровно половина квартир в данной локации выставлена на продажу по цене от 80 млн рублей (приблизительный эквивалент $1 млн). ЦАО также занимает лидирующую позицию среди остальных округов по объему предложения – 22,4% всех квартир на «вторичке» продается именно здесь.

Как видно из графика, на долю 5 округов-лидеров приходится почти 70% всего объема квартир на вторичном рынке Москвы. Детально рассмотрев структуру предложения в каждом из них, эксперты ЦИАН отметили, что все округа из топ-5 отличаются друг от друга.

Как уже было сказано, в ЦАО объем предложения квартир стоимостью более 80 млн рублей составляет ровно половину. А вот жилья стоимостью до 10 млн рублей включительно здесь представлено менее 4%. В Западном административном округе столицы, который считается вторым по престижности после ЦАО, позиции дорогого жилья также сильны – 24,2% квартир обойдутся покупателям в миллион долларов и выше. Но в отличие от центра, в данной локации представлено и более доступное жилье.

В Юго-Западном округе, который располагается на третьем месте по объемам предложения на вторичном рынке в старых границах Москвы, неплохие позиции занимает бизнес-класс – почти 30% квартир предлагается в диапазоне от 20 до 80 млн рублей.

А на севере Москвы три четверти объема предложения сосредоточено в ценовой категории до 20 млн рублей включительно. Если вновь обратиться к валютным ценам, то за $250 тыс. (примерный эквивалент 20 млн рублей) до начала текущего кризиса в Москве можно было приобрести приличную «однушку» в одном из спальных районов столицы.

В Южном административном округе дорогие квартиры являются настоящим дефицитом – всего 0,4% от объема предложения в данной локации. Зато покупателям жилья эконом-класса здесь есть из чего выбирать: 4,3% предложения – это лоты стоимостью до 5 млн рублей включительно. А суммарно на долю квартир в ценовой категории 10 млн рублей и менее приходится 2/3 объема.

«Столичный рынок вторичного жилья по-прежнему находится в депрессии: спрос минимален, объем предложения растет, а цены – падают. Многие собственники выставленных на продажу квартир возлагали надежду на отмену государственной программы льготной ипотеки на первичном рынке. В этом случае часть покупателей из сегмента новостроек ушла бы на "вторичку". Однако Министерство финансов уже подготовило проект постановления о продлении программы до конца 2016 года. Это значит, что кризис на вторичном рынке будет продолжаться, а цены к концу текущего года могут снизиться еще сильнее», - комментирует Алексей Авдей, руководитель продукта «Вторичный рынок недвижимости» ЦИАН.