Год программе реновации. Цены выросли на 5 процентов, предложение сократилось в 3 раза

Аналитический центр ЦИАН подвел итоги развития вторичного рынка жилья в Москве в течение первого года с начала обсуждения программы реновации. Объем предложения в домах из списка под реновацию сократился почти в 3 раза. Зимой 2017 года ежемесячно в продажу выводилось ~1,7 тыс. квартир, сейчас - около 0,6 тыс. квартир.

Цены предложения в домах из списка под реновацию за год выросли ( 4,6%) на фоне их снижения (-1,7%) на рынке в целом.

Доля объявлений в домах из программы реновации на рынке аренды практически не изменилась (около 10%). Часть потенциальных продавцов решили сдать свои квартиры в аренду на фоне сложностей с их продажей. Ставки аренды в них незначительно выросли ( 1,7% для 1-комнатных и 3,1% для 2-комнатных), что соответствует общему тренду рынка.

Срок экспозиции в домах под реновацию стал ниже (52 дня), чем на рынке в целом (65 дней). Многие собственники вынуждены совершать множество действий со своими объявлениями (выводить в публикацию, изменять цены, снимать и т.д.) в условиях постоянно меняющегося информационного фона.

Программа реновации, утвержденная летом 2017 года, затронет около 15% жилого фонда Москвы (5171 дом). Лидерами по количеству сносимых домов стали ВАО (20% от числа домов) и ЮВАО (16%). На последнем месте – ЗелАО, где в список под снос вошли только 34 дома. Среди столичных районов максимальное количество домов под снос заявлено в районе Кузьминки – 284.

Доля объявлений в домах, попавших в программу, сокращается на протяжении 2017 года. В первые месяцы в реализацию выходило в среднем около 1,5-1,8 тысяч лотов. На негативном информационном фоне, возникшем весной 2017 года, число новых объявлений стало уменьшаться: в мае 2017 было выведено 947 лотов, в июне 2017 – 809 лотов. Доля объявлений сократилась с 6,7% в январе 2017 до 3,1% в январе 2018. Объем предложения на рынке Москвы в целом стабилен (ежемесячно выводится около 20 тыс. новых объявлений), из всех типов застройки снижается только доля лотов в пятиэтажках.

За год объем экспозиции в домах, попавших в программу реновации, сократился почти в три раза. Наибольшее снижение предложения наблюдается в районе Войковский (-95%), на втором месте Дмитровский район (-91%), тройку лидеров закрывает район Нижегородский (-90%). Если в начале года в экспозиции было порядка 15-39 лотов, то уже к концу года их количество сократилось до 1-4. Положительная динамика наблюдается только в нескольких районах, где на продажу выводится нерепрезентативно малый объем квартир (менее 5).

Цены в домах в списке под реновацию продолжают демонстрировать неустойчивую динамику. На смену росту на старте ее обсуждения (в марте 2,1%) пришло небольшое снижение на 1% в апреле 2017 года. С июня цена растет в среднем на 1% в месяц, небольшое снижение отмечено лишь в августе (-0,8%). Наиболее заметное увеличение цены зафиксировано в сентябре ( 3%), после того, как в августе был опубликован окончательный список домов, включенных в программу реновации. Помесячная динамика цен на вторичном рынке Москвы в 2017 году колеблется в диапазоне от -4,9% до 1,8% (расчет по жилым домам за вычетом элитной недвижимости). В домах под снос за исследуемый период отмечен рост цен кв. м ( 4,6%) на фоне стагнации (-1,7%) на рынке в целом.

Сильнее всего выросли экспонируемые цены новых объявлений в пятиэтажках в Северо-Западном, Западном и Южном округах – на 10,0, 9,7 и 5,9% соответственно. После объявления районов Хорошево-Мневники ( 15,1%), Проспект Вернадского ( 15,1%) и Царицыно ( 4,5%) пусковыми площадками для реализации программы именно в этой части столицы продавцы стали смелее выводить на рынок предложения с более высоким ценником. В двух других стартовых площадках (Кузьминки и Головинский) положительная динамика цен выражена слабее – 3,1% и 1,2% соответственно.

В 28% районов цены в домах под снос показывают отрицательную динамику. Лидер топ-5 по снижению цены - район Лосиноостровский в СВАО (-10%), на втором месте район Ивановское (-8%) и на третьем месте район Текстильщики (-7%).

Срок экспозиции (срок нахождения объявления в базе) в домах из перечня под реновацию ниже, чем в среднем по рынку. Прежде всего это связано с отсутствием внятной стратегии у большинства собственников квартир, связанной с недостатком информации по реализации программы сноса ветхого жилья. В результате многие из тех, кто планировал сделку с этой недвижимостью до начала обсуждения этой программы, были вынуждены чаще совершать действия со своими объявлениями (снимать с публикации и добавлять вновь).

В отличие от рынка продажи квартир, доля домов из списка под реновацию на рынке аренды жилья в Москве стабильно увеличивалась с февраля по июнь 2017 года. В феврале 2017 года 9,8% новых объявлений приходился на перечень домов из списка под реновацию, к июню их доля выросла до 11,0%. Очевидно, что часть собственников, которые не смогли вывести свои квартиры на продажу на желаемых ценовых уровнях, выставили свои предложения на рынке аренды жилья. С июля 2017 доля стала постепенно снижаться (до 9,5% в январе 2017).

Динамика ставок аренды на протяжении 2017 года была выражена слабо. Программа реновации не стала существенным фактором ценообразования на этом рынке. Большинство предложений в таких домах приходятся на нижний сегмент эконом-класса, арендаторы в этом сегменте, как правило, ориентируются на относительно небольшой срок аренды и фактор более привлекательной цены для них кратно важнее перспектив реализации программы.