Исследование первичного рынка жилой недвижимости Дмитровского направления МО

В зону охвата анализа годовой динамики первичного рынка многоэтажного жилья по Дмитровскому направлению Московской области, подготовленного консалтинговой компанией Welhome, попали населенные пункты, расположенные вдоль железнодорожной ветки Савеловского направления от станции «Лобня» (12 км от МКАД) до станции «Турист» (п. Деденево, 40 км от МКАД): город Лобня, поселок Некрасовский, поселок ОПХ «Ермолино», поселок Икша, поселок Деденево и деревня Целеево.

Основными игроками рынка жилья исследуемой локации являются такие компании-застройщики, как «Лидер Групп» (г. Лобня), «Мортон» (г. Лобня), «Горизонт Девелопмент» (г. Лобня), «Технострой» (г. п. Некрасовский) и «Тирос-Инвест» (д. Целеево).

По данным аналитиков Welhome, по состоянию на начало февраля 2016 года объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости Дмитровского направления составляет 2037 квартир, общей продаваемой площадью 113 тыс. кв. м. Первичные продажи ведутся в 14 жилых комплексах в исследуемой локации. За рассматриваемый период (январь 2015-январь 2016) предложение снизилось на 31,5%, в то же время за 2015 год в продажу вышло 10 новых корпусов и жилых комплексов, преимущественно в Лобне.

Наибольший объем предложения жилья на первичном рынке, как в январе 2015 г., так и на начало февраля 2016 г. приходится на Лобню (54%). За год объем предложения здесь снизился 10%, в основном за счет завершения продаж в нескольких корпусах в мкр. «Катюшки-2». На втором месте находится поселок Деденево — 27% от общего объема предложения, и за год оно увеличилось на 11%, что связано с выходом в реализацию в течение рассматриваемого периода новых корпусов в ЖК «Пятиречье».

В исследуемой локации Дмитровского района Московской области в большинстве представлены квартиры в жилых комплексах массового сегмента эконом-класса (76% доли первичного рынки) и комфорт-класса (24% доли первичного рынки). При этом предложение квартир комфорт-класса за рассматриваемый период увеличилось на 10% за счет выхода на рынок нового проекта в Лобне — ЖК «МС Южный Парк» на Окружной ул., 11 от застройщика «МС-групп». А доля объектов эконом-класса за год напротив, сократилась на 10%, несмотря на старты продаж новых корпусов и жилых комплексов. Стоит отметить, что относительный среднеквартальный темп продаж в рассматриваемых жилых комплексах эконом-класса в 1,5 раза выше, чем в жилых комплексах комфорт-класса.

По состоянию на начало февраля 2016 г. бюджет покупки основного объема квартир (более 60%), находящегося в свободной продаже на первичном рынке исследуемой локации Дмитровского направления, составляет от 2 до 4 млн. руб. За год доля предложения квартир в этом диапазоне сократилась на 2%. А вот объем предложения объектов стоимостью до 2 млн. руб. увеличился на 8% и на исследуемую дату составляет 19%.

Структура предложения квартир по комнатности за год в целом не претерпела серьезных изменений: по-прежнему наибольший объем (более 80%) представлен однокомнатными и двухкомнатными квартирами. За исследуемый период доли студий и однокомнатных квартир снизились на 7% и 3,5% соответственно. При этом доля двухкомнатных квартир выросла на 8,2%, а трехкомнатных на 1%. Стоит отметить, что трехкомнатные квартиры запроектированы не во всех жилых комплексах, а 4-комнатные квартиры по проекту присутствуют лишь в ЖК «Победа» в Лобне, что является характерной чертой объектов массового сегмента московского региона.

Что касается ценообразования в жилых комплексах на первичном рынке в исследуемой локации Дмитровского направления, то по состоянию на начало февраля 2016 года средняя стоимость жилья составляет 57,3 тыс. руб. за 1 кв. м, снизившись на 8,7% по отношению к январю 2015 года, при этом, средняя стоимость жилья эконом-класса – 55,1 тыс. руб. за 1 кв. м, комфорт-класса – 64,0 тыс. руб. за 1 кв. м.

По итогам рассматриваемого периода наибольшая средняя цена 1 кв. м сместилась из Лобни в Некрасовский. Это связано с тем, что в этом городском поселении в продаже на первичном рынке всего 1 жилой комплекс, который находится на высокой стадии готовности, чем и объясняется увеличение средней цены за год. В Лобне, напротив, за рассматриваемый период на рынок вышли новые корпуса в разных жилых комплексах, что повлекло за собой снижение средней цены 1 кв. м на 7,5%.

Как сообщают аналитики Welhome, за период с января 2015 года по февраль 2016 года на первичном рынке в рассматриваемой локации было реализовано 2807 квартир общей площадью 140,8 тыс. кв. м., первичные продажи были завершены в 5-ти корпусах трех жилых комплексов. По состоянию на начало февраля 2016 г. зафиксировано крайне мало объектов, находящихся на начальных этапах реализации. Среднеквартальный темп продаж для первичного рынка жилья Дмитровского направления составляет 12%, реализация квартир происходит достаточно равномерно на каждой стадии строительной готовности, и к моменту сдачи дома в эксплуатацию нераспроданными остается лишь 7% квартир.

Исходя из анализа продаж на локальном рынке, а также по другим локациям Подмосковья, в качестве среднего «нормального» показателя реализации можно рассматривать реализацию жилого комплекса/корпуса за 2 года со среднеквартальным темпом продаж около 12%.