Избавит ли он рынок от обманутых дольщиков

Антон Чванов, руководитель отдела продаж Элитной недвижимости компании “М16”:

Поможет ли рынку новый компенсационный фонд?

- Госдума в третьем чтении приняла закон о фонде защиты дольщиков. Новый закон призван защитить граждан, которые вложили свои средства в строящееся жилье, а в будущем совсем решить проблему обманутых дольщиков. Новый механизм кажется более перспективным с точки зрения финансовой защиты дольщиков, чем, например, страхование. Потребность в новом законе обусловлена именно низкой эффективностью страхования ответственности застройщиков.

Безусловно, на время переходного периода рано давать конечную оценку успешности работы фонда, однако механизмы, прописанные в законе, можно оценить достаточно позитивно. А вот окажутся ли они эффективными на самом деле, покажет практика.

Основным источником финансирования фонда станут сами дольщики, а накопленные средства будут направляться на завершение долгостроев и выплаты компенсаций. Размер взносов будет фиксированным и составит 1,2% от цены договора участия в долевом строительстве, в дальнейшем тариф может измениться.

Контроль за работой организации будет возложен на Счетную палату, что должно сделать деятельность фонда прозрачной. Очень важно, что в законе четко прописаны механизмы работы с долгостроями, где участие фонда будет определяющим. Также фонд получит возможность запрашивать бухгалтерскую отчетность строительной компании.

Помимо этого закон ужесточает требования к объему собственных средств строительной компании: на период строительства застройщик обязан обеспечить не менее 10% стоимости проекта, дополнительно вводится обязательное банковское обслуживание застройщика с открытием единого счета, через который будут производиться все расчеты по осуществлению строительства. Законом вводится принцип «одна компания — одно разрешение на строительство» (застройщику необходимо будет создавать проектные компании для получения разрешения на строительство каждого объекта). К тому же претендовать на право застройщика смогут компании, которые имеют опыт в строительстве не менее 3-х лет и реализовали не менее 10 тысяч квадратных метров. Данные меры могут препятствовать появлению на рынке новых или небольших компаний.

Основным опасением, пожалуй, является возможность появления у недобросовестных застройщиков плана сознательно пойти по пути банкротства, что в итоге создаст дополнительную нагрузку на фонд.

Избавит ли он рынок от обманутых дольщиков?

- При всех преимуществах нового закона остается довольно высокая вероятность, что он не сможет помочь всем дольщикам, например, тем, которые уже многие годы ждут свое жилье, поскольку выплаты, производимые фондом, возможны только в том случае, когда застройщик платил компенсационные взносы.

Также закон устанавливает ограничения по размерам компенсаций. Основная суть этих ограничений сводится к тому, что размер компенсаций будет равен цене квартиры, где сама цена будет рассчитываться как произведение площади квартиры, но не более 120 кв. м и среднерыночной цены квадратного метра на момент заключения договора. Все это может означать, что данные ограничения негативно скажутся на обманутых дольщиках, которые купили большие и дорогие квартиры.

Таким образом, можно довольно уверенно сказать, что закон по крайней мере не допустит увеличения числа дольщиков, однако проблему тех, кто уже попал в эту неприятную ситуацию, он, на текущий момент, не решает. В Госдуме пообещали, что людей, уже попавших в сложную жизненную ситуацию, не бросят и будут делать все, чтобы помочь им выйти из этого положения.

Отразятся ли нововведения на стоимости жилья?

- На этапе рассмотрения закона отмечалось, что после создания фонда цены на жилье не изменятся или изменятся незначительно, поскольку размер компенсационных взносов сопоставим с размером страховых. С таким мнением согласилось и большинство застройщиков. Хотя последние, конечно, все-таки попытаются с целью оптимизации расходов включить в стоимость размер компенсационного взноса.

Однако требуется обеспечить непрерывной контроль за использованием средств, накопленных фондом, поскольку их нецелевое использование или дефицит могут способствовать гораздо более быстрому росту цен на жилье.

В итоге новый закон дает надежду на создание инструмента, максимально полно решающего задачу защиты дольщиков, что в свою очередь позволит кардинально изменить ситуацию на строительном рынке, увеличит спрос и повысит доверие ко всей системе долевого строительства.