Избрание Трампа важнее отмены субсидирования ипотеки - эксперт

Сегодня в 20-00 по московскому времени избранный Президент США Дональд Трамп вступит в новую должность. Многие “горячие головы” считают, что победа бизнесмена на выборах в США важнее, чем субсидирование ипотечных ставок для рынка недвижимости. Мы решили разобраться какие же факторы влияют на рынок жилья и отразится ли появление скандального республиканца в Белом доме российской строительной отрасли?

Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР» (девелопер «Квартала Триумфальный»):

- Для рынка высокобюджетного жилья (бизнес-, премиум- и элитного класса), в котором работает компания «ФЦСР», избрание Трампа, как ни странно, важнее отмены субсидирования ипотеки. Во-первых, ставка с господдержкой действовала только для кредитов, не превышающих 8 млн рублей, что явно меньше средней стоимости объекта в премиальном сегменте. Во-вторых, покупательская аудитория дорогостоящих объектов на рынке жилья рассматривает активы в том числе и как инвестицию, поэтому на их стратегию в большой степени влияют события на мировой арене.

Если говорить более глобально, то, как правило, ухудшение отношений нашей страны с Западом приводит к усилению оттока капитала за рубеж, что среди прочего сказывается и на рынке высокобюджетной недвижимости, покупатели которой и контролируют этот капитал. Возможное улучшение отношений между Россией и США может вернуть на родину как самих клиентов премиального сегмента, так и их средства.

Хотя, конечно, не стоит абсолютизировать значение одних только международных отношений. Для активного роста рынка жилья и, в частности, премиального сегмента необходимы более четкие перспективы развития страны на долгий срок, которые придадут бизнес-истеблишменту уверенности в будущем.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:

- Мне кажется, что влияние глобальных факторов на активность рынка недвижимости сильно преувеличено. Вернее, здесь следует разделять покупателей по цели приобретения объекта недвижимости. Конечно, всегда есть определенное количество людей с деньгами, выжидающее выгодный момент для инвестиций. Естественно, для них внешние показатели играют серьезную роль. Им нужно успеть купить на минимуме, чтобы потом продать на максимуме или примерно так. Уход подобных инвесторов или, привычнее говоря, спекулянтов в позапрошлом году достаточно сильно ударил по ценам и, соответственно, доходам застройщиков.

Практически все сделки в этот период – покупка жилья для себя. Причем, помимо внешних весьма неблагоприятных условий, пожалуй, даже более существенное воздействие оказали различные законодательные акты внутреннего свойства. Это и увеличение налога на имущество, рост коммунальных платежей, введение пятилетнего (вместо трехлетнего) срока владения квартирой для получения налогового вычета при продаже и т.д. То есть, государством были сделаны некоторые шаги, приведшие, в том числе к снижению цен на рынке недвижимости. Покупать что-либо на падающем рынке спекулянты не будут. Покупают только те, кому нужна квартира для личного проживания, но, в силу экономической ситуации, их крайне мало.

То есть нужен толчок к реальному росту - более массовым покупкам для себя. А это возможно только в случае роста доходов населения, частично, за счет ипотечного субсидирования, других подобных программ. Самое смешное, что голословные утверждения чинов из правительства о скором росте цен и необходимости срочных покупок квартир уже не работают, вызывают скорее злость и досаду у людей.

Если такое будет происходить, предвестником чего могут явиться определенные политические изменения, снятие санкций, например, появление новых производств, расширение уже имеющихся и т.д., то будет рост продаж, активно включатся спекулянты. Начнет надуваться пузырь, причем, при активном участии всех, кроме желающих улучшить свои жилищные условия по разумной цене.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

- «Погоду» на рынке недвижимости определяет сумма самых разных факторов, среди которых не только экономическая ситуация, но и социально-политическая обстановка. Косвенное влияние оказывает всё, в том числе и внешняя политика. Однако не нужно забывать и о факторах самой отрасли: соотношении спроса и предложения, доходах покупателей и издержках строителей, о рынке ипотеки и др.

К примеру, в начале 2016 года Правительство приняло решение продлить программу субсидирования ипотеки и не ошиблось: на фоне стабилизации курсов валют огромное число покупателей решило воспользоваться возможностью приобрести жилье в кредит по сниженным ставкам. Иными словами, на рынок повлияло чисто политическое решение властей – не известно, как складывалась бы ситуация без субсидирования. Однако к концу 2016 года в московском регионе начали появляться ипотечные программы, которые предлагали ставки даже ниже, чем субсидированные (меньше 10%). Застройщики и банки, зафиксировав заметный отклик покупателей на инициативу властей, сами стали снижать стоимость ипотеки, чтобы завоевать большее число клиентов. То есть изначально внешнее вмешательство в рынок жилья (государственное субсидирование) привело в действие внутренний рыночный механизм отрасли, который, в конечном счете, приобрел большее влияние на обстановку, поэтому власти приняли решение не продлевать субсидирование. Таким образом, ситуация на рынке определяется множеством факторов, и попытки найти среди них один ключевой, на мой взгляд, приводят к неоправданному искажению картины.

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19):

- Главный фактор, оказывающий влияние на рынок недвижимости, платежеспособность населения. Прежде всего, это касается жилья массового сегмента, который, на мой взгляд, находится в наиболее уязвимом положении, так как доходы россиян всегда были низкими, а в период кризиса они сократились еще сильнее. Доля наших соотечественников, которые относят себя к среднему классу, за последние два года снизилась на 10% или на 14 млн человек, по данным Sberbank CIB. В таких условиях продавать жилье – самый дорогой «массовый» продукт – непросто. Соответственно, влияние на массовый рынок недвижимости внешнеполитических событий, наподобие победы Трампа, не стоит переоценивать, когда на «внутреннем фронте» есть куда более значимые факторы.

Соответственно, чтобы на рынке жилья был устойчивый рост, необходим платежеспособный покупатель, и яркое тому подтверждение составляет контраст между динамикой московского и российского рынка жилья в 2016 году. В Москве за три квартала 2016 года было заключено договоров долевого участия (ДДУ) на 66% больше, чем за аналогичный период 2015 года. Между тем в России число ДДУ за тот же период 2016 года выросло по сравнению с 2015 годом только на 3%. В столице более высокий уровень жизни и стабильный рынок труда. Как следствие, в Москве более уверенный в себе покупатель. Именно поэтому столичный рынок всегда быстрее восстанавливается после кризисных ударов, чем регионы, так как здесь проживают более платежеспособные клиенты.