Изменение проекта в ходе реализации ЖК: плюс или минус

Сегодня изменение проекта на этапе реализации и даже после ввода первых очередей — явление распространенное. Ведь зачастую такой подход становится единственной возможностью для застройщика выполнить свои обязательства перед дольщиками, передав квартиры по ДДУ «в срок и надлежащего качества». С другой стороны, коррективы вызывают неоднозначную реакцию на перемены у жителей уже построенных домов. Одну из самых дискуссионных рыночных тенденций сегодняшнего дня обсудили представители застройщиков, инвесторов и СМИ на пресс-конференции «Изменение проекта комплексного освоения территорий. Предпосылки, факты, результаты».

После кризиса в конце 2014 года ситуация на рынке недвижимости сильно изменилась. Существенно увеличилась себестоимость строительства, причем не только в проектах премиального и бизнес-класса, где доля импортных материалов традиционно высока, но и в жилых комплексах сегментов «комфорт» и «комфорт-плюс». Усугубило ситуацию активное освоение промзон, повлекшее увеличение объема предложения на рынке новостроек. Платежеспособный спрос при этом остается стабильным, что провоцирует стагнацию, а в ряде случаев и снижение цен на недвижимость.

«Безусловно, застройщики, которые начинали реализацию своих проектов до кризиса, ориентируясь на ту, более позитивную конъюнктуру рынка, столкнулись с серьезными трудностями. И та финансовая модель стройки, которую девелопер закладывал еще до кризиса, сейчас зачастую не актуальна», — отмечает Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы. — Поэтому сегодня для того, чтобы успешно завершить строительство девелоперам приходится оптимизировать проекты».

Наиболее распространенные пути оптимизации: замена класса материалов, привлечение менее профессиональных подрядных компаний, сокращение предусмотренных проектом наполнения дворового благоустройства и качества отделки мест общего пользования. Второй вариант решения, позволяющего нивелировать рост издержек, — увеличение доходной составляющей проекта, характерен для проектов комплексного освоения территорий. При этом наиболее лояльный путь оптимизации проекта как для застройщика, так и для покупателей — увеличение жилой застройки. Некоторыми из обещаний приходится пожертвовать, но в конечном итоге они позволяют девелоперу выполнить обещания глобальные: свои обязательства по качеству, темпам строительства, соответствия параметров построенного дома декларируемым в ДДУ.

Опытом оптимизации проекта поделились представители девелопера Sezar Group на примере проекта ЖК «Рассказово», реализация которого ведется с 2014 года. «Рост издержек вследствие кризиса 2014 года обострил вопрос экономической рентабельности, поставив компанию перед необходимостью поиска решения, которое позволит выполнить обязательства перед покупателями. Было важно выдержать гарантированное качество продукта — архитектуры, отделки МОП, благоустройства территории, — сохранив при этом положительным финансовый баланс проекта. Решением стал отказ от офисно-гостиничной недвижимости и строительство дополнительного объема жилой».

Так, при реализации изменений в Sezar Group исходили из трех принципов: сохранение класса ЖК, минимизация изменений для тех, кто уже приобрел квартиру в первой очереди, а также «компенсационный принцип»: неизбежные отрицательные критерии компенсировать позитивными. В итоге из 84 «потребительских» параметров проекта изменились 8, причем 6 из них – в лучшую сторону. Так, дополнительные дома, этажность которых выросла, будут располагаться на границе участка, а благодаря каскадной архитектуре высотные секции максимально удалены от уже построенных домов. Отказ от офисно-гостиничной составляющей позволит исключить неконтролируемый трафик «случайных лиц» на огороженной территории комплекса. А увеличение объема жилья повлекло за собой увеличение социальной инфраструктуры, в расчете на каждого жителя коэффициенты обеспечения местами в детских садах, школах и поликлиниках выросли на 25-45%.

В заключении эксперты сошлись во мнении, что внесение изменений в проект в ходе его реализации — это решение, к которому в той или иной степени приходится прибегать большинству девелоперов. И оценили эту тенденцию, скорее как положительную: эффективные проекты, ориентированные на реалии сегодняшнего рынка, становятся более сильными и конкурентоспособными. Долгосрочные проекты обязаны эволюционировать «в ногу со временем», отражать изменение рыночной конъюнктуры и потребительских тенденций. Позиция «игнорировать изменения» приводит к куда более значительным последствиям в виде замороженных строек.