Как безопасно приобрести загородную недвижимость

По мнению аналитиков недвижимости, покупка земельного участка и строительство на нем жилого дома будет приобретать большую востребованность по ряду причин.

Во-первых, это цена приобретения, создания жилья. При самостоятельной постройке стоимость квадратного метра может получиться до трех раз меньше, чем жилья в городе. Следовательно, можно получить в три раза больше площади, чем в городе.

Во-вторых, экология и шумовые загрязнения в черте города на порядок больше, чем за городом. Ну, и последнее, с учетом перспектив падения цен на жилье в рублевом исчислении, с учетом разницы в стоимости жилья за городом и в черте города 20 процентов в пользу городской недвижимости, запас “прочности” по цене загородного дома получается на порядок выше. Даже с учетом минусов, связанных с неразвитостью инфраструктуры, загород представляется более целесообразным вложением для проживания, чем городские квартиры или тем более апартаменты. Существенным минусом покупки загородного дома является более сложное правовое регулирование процедуры приобретения и как следствие возникающих рисков по сравнению, например, с участием в строительстве по договору долевого участия, регламентированным 214-ФЗ. Земельный участок. (ЗУ)

Приобретение ЗУ возможно, как у фирмы – девелопера, организующей пространство для застройки (первичный рынок), так и приобретаемый у ФЛ, как правило уже с расположенным на нем строением (вторичный рынок). В первом случае все немного проще, если до покупки прояснить следующие обстоятельства:

1. Вид разрешенного использования земельного участка. Указывается в правоустанавливающем документе на собственность. Как правило, девелоперы работают с двумя видами: сельхозземли и земли, предназначенные для малоэтажной жилой застройки (ИЖС), см. приказ Минэка от 1.09.2014г. номер 540 Сельхозземли не предполагают возможности постройки жилого помещения на таком земельном участке. Собственники, тем не менее, возводят дома, и право собственности на капитальные постройки регистрирую в Росреестре в упрощённом порядке на основании 93-ФЗ, прозванного дачной амнистией на основании декларации об объекте недвижимости. Право собственности на объект недвижимости в итоге получают, как не жилое строение, зарегистрироваться в котором по факту не возможно.

В редких случаях девелоперы приобретают сельхозземлю, выделенную для КФХ (организации крестьянское фермерского хозяйства), для которой субъектом федерации устанавливается минимальная величина раздела (как правило от 1-го га) и в иной объеме участок разделить невозможно, что вызывает сложности у девелопера, заключавшего предварительные договора купли-продажи, исполнить взятые обязательства перед покупателями. Земли ИЖС предполагают возможность постройки жилого дома высотой не более 3-х этажей для постоянного проживания с возможностью регистрации в таком жилье.

2. Потребительский кооператив. Девелоперы с момента начала продаж земли регистрируют некоммерческую организацию в форме потребительского кооператива, на баланс которой передают инфраструктурные объекты и право на текущие обслуживание объектов общего пользования. Покупателям ЗУ при заключении сделки настоятельно рекомендуется вступить в указанное ЮЛ. Случаются злоупотребления руководством кооператива при формировании структуры затрат на обслуживание посёлка, выраженное в виде величины членских взносов, порядок и эффективность использования которых проследить бывает сложно.

3. Коммуникации. Большинство заявленных и рекламируемых проектов продаются по предварительным договорам до проведения процедуры межевания ЗУ (выделения конкретного ЗУ из всего ЗУ принадлежащего продавцу) и обеспечением участка коммуникациями в виде электричества и газа. Случается, что обеспечение ЗУ коммуникациями в последствии занимает гораздо больше времени и денег, чем планировалось, а иногда девелопер, в принципе, оказывается не способен на исполнение своих обязанностей. Без проведенных коммуникаций ЗУ лучше не приобретать.

Приобретение ЗУ на вторичном рынке более опасный процесс. Во-первых, на рынке недвижимости достаточно ранее учтенных ЗУ в отношении границ, которых не производились землемерные (межевые) работы. Т.е. понять, где такой участок начинается и где заканчивается можно лишь приблизительно. А поскольку межевание рано или поздно делать придется, то на практике, приобретая не отмежёванный участок в 20 соток, после межевания он может уменьшиться до 10. С видом разрешенного использования участка лучше всего ознакомиться в градостроительном регламенте территориального образования, так как расхожее мнение о том, что на землях поселений можно строить жилой дом, не соответствует действительности. Так, если, например, вид использования ЗУ в градостроительном регламенте указан под рекреационные цели, для целей отдыха, то жилой дом не удастся легализовать никогда. ЗУ с возведенным домом может представлять особую опасность, если дом построен не с соблюдением норм пожарной безопасности, отступов от границ земельного участка. Данное обстоятельство особенно сложно проверить, если границы участка не определены, и все может закончиться перестройкой купленного дома или его сносом, при его классификации как самовольной постройки по иску администрации района.

Указанный перечень проблем далеко не исчерпывающий. Из указанного выше, вывод очевиден только один: приобретать ЗУ как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, без юридической поддержки не стоит. Саму сделку лучше заверять у нотариуса, который в предварительной консультации, обратит внимание на спорные моменты покупки.