Как избавиться от долевки за три года

Как избавиться от долевки за три года

Распечатать новость

Добавить в закладки

Через три года дольщиков в России быть не должно — ни обманутых, ни, наоборот, счастливых. Президент Путин поручил правительству вместе с АИЖК и ЦБ подготовить к 15 декабря «дорожную карту» поэтапного ухода от долевки в пользу банковского кредитования строителей. Участники рынка гадают, кто пролоббировал столь смелый шаг и хватит ли у банков средств, чтобы заместить 3,5 триллиона рублей — именно столько, по словам главы Минстроя Михаила Меня, люди инвестируют ежегодно в договоры долевого участия.

 

Банки охотно занимаются ипотекой, но кредитовать строительные компании не спешили никогда. Много лет игроки рынка рассуждают о развитии проектного финансирования, но доступно оно пока считаным единицам, так что даже разговоры о его необходимости стали общим местом. Финансистов можно понять — строительство считается высокорисковым бизнесом, а это значит, что на каждый отданный застройщику кредитный рубль банк должен иметь на своем счету еще один рубль в резерве. Тем любопытнее то, каким образом государство планирует развивать этот вид финансирования сейчас, в условиях западных санкций и далеко не самого здорового состояния самих банков.

«Либо эти строительные счета будут держать несколько государственных или полугосударственных банков с жесткими условиями, либо у нас банки будут лопаться, как они лопаются сейчас, вместе с долевыми деньгами», – считает автор программы «Квадрат» на [Фонтанке.Офис] Дмитрий Синочкин.

«По данным ЦБ РФ на 1 июля 2017 года, объем кредитов, предоставленных юрлицам и ИП на строительство зданий и сооружений, достиг 571 млрд рублей (почти в шесть раз меньше, чем нужная для замещения долевки сумма. — Прим. ред.)», – говорится в исследовании аналитического центра НАФИ. Для сравнения: строительство одного многоквартирного дома может обойтись в среднем в один – три миллиарда. При этом статистика НАФИ говорит о том, что 571 миллиард — это значительно меньше, чем строители получали кредитов в докризисном 2014 году (691 млрд).

Но и в целом любые инвестиции в строительство жилья, по данным аналитиков НАФИ, сокращаются. В I полугодии 2017 года объем этих вложений составил 194,7 млрд рублей, что на 19% меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Это худший показатель за посткризисный период: даже в I полугодии 2015 года в жилье инвестировали 205 млрд рублей. Снизился и объем привлеченных средств дольщиков. По сравнению с рекордным значением I полугодия 2016 года (135,8 млрд рублей), в I полугодии 2017 года застройщики привлекли только 106,2 млрд рублей (минус 21,8%). Восприятие ситуации в отрасли ее участниками также остается настороженным. Индекс предпринимательской уверенности в строительстве (ИПУ) составил -16% в I и в II кварталах 2017 года. Это худшие показатели для первого полугодия за весь посткризисный период. Лишь 9% руководителей стройкомпаний, согласно данным НАФИ, считают положение на рынке благоприятным.

Обманутых дольщиков в такой ситуации меньше не становится, а чиновников теперь за это регулярно распекают; более того, с недавних пор снижение количества «граждан, пострадавших от долевого строительства», – это один из показателей успешности губернаторов. «Проще всего решить проблему, устранив саму ее причину. Не будет долевки — не будет и обманутых дольщиков. Плюс могущественное банковское лобби, которому, безусловно, интересно наложить лапу на финансовые потоки — миллиарды и триллионы рублей идут мимо банковского сектора, напрямую попадая к застройщикам. Что касается цифры в 3,5 трлн, у граждан на депозитах лежит сейчас около 20 триллионов. Так-то цифра не то чтобы сумасшедшая, – считает Дмитрий Синочкин. – Я бы не называл это лоббированием, потому что это не сознательная деятельность с целями и задачами, а скорее некое «роевое» коллективное сознание: чиновническое и финансовое сообщества понимают, где выгода. И стихийным образом действуют в эту сторону».

Банки и финансовые аналитики, опрошенные «Фонтанкой», пока высказываться на эту тему не спешат, как и признавать какое-либо лоббирование. «Кредитные организации вряд ли можно назвать лоббистами данного закона, поскольку застройщики не являются желанными клиентами для них, – говорит ведущий аналитик по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. – Высокая просрочка, убытки у значительного числа предприятий... Поэтому переход к проектному финансированию, конечно, займет больше времени, чем анонсированные три года. Кроме того, кредиты потребуются более долгосрочные, чем банки сейчас дают. Сроки окупаемости проектов вырастут, а долг строители фактически смогут погашать только после ввода объекта в эксплуатацию, когда начнутся продажи жилья».

 

Плати мне на эскроу

 

А в Сбербанке уже сейчас без долгих рассуждений прикидывают, каким образом реализовать обозначенную властями схему. «Сбербанк традиционно выступает лидером рынка финансирования жилищного строительства. Накоплен огромный опыт проектного финансирования в данной области, и с 2009 года мы не финансируем жилые проекты иным способом», – рассказали «Фонтанке» в пресс-службе кредитной организации. Механизмом будущего взаимодействия покупателя жилья и строителя через банк будет так называемый эскроу-счет. Как подчеркивают в Сбере, применение эскроу-счетов обсуждалось в Минстрое уже давно, в рамках изменений к 214-ФЗ о долевом строительстве.

Эскроу-счет (англ. escrow) – это специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Открывать эскроу-счета могут банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты. Чаще всего такие счета применяются в торговых операциях. В США, например, эскроу-счета широко используются в сделках с недвижимостью. В такой сделке участвуют три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Последний следит за ходом сделки купли-продажи недвижимости и выдает деньги с эскроу-счета продавцу, причем только в момент подписания всех документов. Таким образом, покупатель получает определенную, хоть и не стопроцентную гарантию того, что отдает деньги лишь тогда, когда обязательства перед ним полностью выполнены. В России этот вид соглашения — договор условного депонирования, или эскроу, а также банковский эскроу-счет – впервые был законодательно прописан в 2012 году. С 1 июля 2014 года новые положения Гражданского кодекса, предусматривающие возможность осуществления расчетов посредством заключения договора счета эскроу, вступили в силу.

Механизм эскроу-счетов является рабочей альтернативой долевке без рисков последней, считают в Сбере; при этом гарантом сохранности привлечённых средств является банк, а вместо средств дольщиков для финансирования строительства используются кредитные средства.

 

Пятилетку за три года

 

Строители и риелторы, устав, судя по всему, спорить с властью о долевке, восприняли новость спокойнее, чем можно было ожидать. Негативный опыт взаимодействия с банками, вероятно, в скором времени будет вынужденно пересматриваться, говорят игроки рынка. «Ну взять хотя бы «Балтийскую жемчужину». Яркий проект, который прозрачен и реализуется за счет инвестиций, – ищет примеры Руслан Соешев, глава комитета по недвижимому имуществу петербургской «Деловой России». – Есть хорошее выражение: «Полжизни мы тратим на то, чтобы заработать деньги, а вторые полжизни тратим заработанное на восстановление здоровья». Сначала мы всех пустили на рынок строительства, а теперь сфера очищается».

Полностью нереалистичными называют лишь сроки – «дорожная карта» до 15 декабря, избавление от долевки за три года. «Срок для разработки «дорожной карты» не соответствует уровню задачи, это новые правила игры с нуля», – уверена Ольга Барабанова, коммерческий директор московского девелопера Sezar Group. «Мягкий переход к новой модели рынка жилищного строительства займет не менее 5 лет – это срок, через который при стабильной экономической ситуации долевое строительство может исчезнуть совсем без серьезного ущерба строительной отрасли», – считает Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН.

К тому времени, по его словам, на рынке останутся только те застройщики, у которых есть доступ к дешевому проектному финансированию от крупнейших банков. В результате их число может сократиться в 3 – 4 раза, считает эксперт. Впрочем, разговоры о грядущей олигополии поддерживают не все. «Крупных холдингов у нас десятка три-четыре, столько же их и останется, – считает Дмитрий Синочкин. – Но будет серьезная реструктуризация. Не исключаю, что город и региональные власти будут придерживать разрешения на строительство под разными предлогами, тормозить предоставление новых участков. Главный же вопрос в том, будут ли схемы проектного финансирования пересматриваться и как. Будет ли дифференциация — дешевые деньги для больших и надежных и дорогие деньги для малых и новичков. Масса интересного нас ожидает, конечно. Строительное лобби сейчас не в силе, его очень слабо слышно. Но что ясно, так это то, что разговоры о доступности жилья придется прекратить сразу и навсегда. Плюс 15% к ценам даст банковское финансирование, добавьте сюда и ипотечные проценты. Рынок скукожится наполовину. И на каждом углу нам будут вещать о том, как зато повысилась резко надежность».  

Дата публикации: 09:50 10 ноября 2017

Источник: Фонтанка.ру



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Новостройки и строительство - Санкт-Петербург - последние новости

Популярные публикации в разделе Новостройки и строительство - Санкт-Петербург

Небольшая революция поддержит рынок недвижимости в 2019 году

Небольшая революция поддержит рынок недвижимости в 2019 году

14.12.2018 - Раздел: Санкт-Петербург / Новостройки и строительство

Дорожающая ипотека, новостройки и вторичка - с такими результатами подходит российский рынок недвижимости к концу 2018 года. Эксперты агентства недвижимости “Невский Простор” рассказали о том, какие факторы будут поддерживать рынок жилья в 2019 году, а, какие, наоборот, могут сделать квадратные метры недоступнее, а также останутся ли инвестиции в недвижимость привлекательными для россиян.

Система управления градостроительной деятельностью города-спутника Южный включена в Цифровой план развития Петербурга

Система управления градостроительной деятельностью города-спутника Южный включена в Цифровой план развития Петербурга

13.12.2018 - Раздел: Санкт-Петербург / Новостройки и строительство

Автоматизированная информационная система управления градостроительной деятельностью (АИС УГД), разработанная для города-спутника «Южный» Национальным центром урбанистики, войдет Цифровой план развития Петербурга.

Новые станции фиолетовой ветки метро сделают район привлекательнее для застройщиков

Новые станции фиолетовой ветки метро сделают район привлекательнее для застройщиков

17.12.2018 - Раздел: Санкт-Петербург / Новостройки и строительство

Правительство Петербурга официально объявило, что срок сдачи трех станций “фиолетовой” линии метрополитена сдвигается на 2019 год. Планируется, что новые объекты введут в строй в мае следующего года. Традиционно планы и тем более введение новых станций оказывает заметное влияние на стоимость жилья в близлежащих локациях. Эксперты агентства недвижимости “София” проанализировали предложения однокомнатных квартир недалеко от строящихся станций и выяснили, сколько стоят самые дешевые и самые дорогие квартиры.

Покупатели апартаментов выбирают компактные юниты

Покупатели апартаментов выбирают компактные юниты

05.12.2018 - Раздел: Санкт-Петербург / Новостройки и строительство

По данным Росреестра, средняя площадь продаваемых в Санкт-Петербурге апартаментов составляет около 30 кв.м. В общей сложности, в городе в первом полугодии текущего года реализовано порядка 1800 юнитов совокупной площадью около 57,4 тыс. кв. м. Таковы данные исследования, проведенного компанией Hospitality Management.

В основу мастер-плана проекта ИТМО Хайпарк ляжет концепция британских архитекторов

В основу мастер-плана проекта ИТМО Хайпарк ляжет концепция британских архитекторов

06.12.2018 - Раздел: Санкт-Петербург / Новостройки и строительство

Международный экспертный совет определил лучшую архитектурную концепцию для проекта ИТМО Хайпарк, которая будет использована при разработке мастер-плана проекта инновационного центра и кампуса Университета ИТМО в городе-спутнике Южный (Пушкинский район). Победителем признано известное архитектурное бюро из Великобритании Allies and Morrison.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012