Как избавиться от долевки за три года

Как избавиться от долевки за три года

Распечатать новость

Добавить в закладки

Через три года дольщиков в России быть не должно — ни обманутых, ни, наоборот, счастливых. Президент Путин поручил правительству вместе с АИЖК и ЦБ подготовить к 15 декабря «дорожную карту» поэтапного ухода от долевки в пользу банковского кредитования строителей. Участники рынка гадают, кто пролоббировал столь смелый шаг и хватит ли у банков средств, чтобы заместить 3,5 триллиона рублей — именно столько, по словам главы Минстроя Михаила Меня, люди инвестируют ежегодно в договоры долевого участия.

 

Банки охотно занимаются ипотекой, но кредитовать строительные компании не спешили никогда. Много лет игроки рынка рассуждают о развитии проектного финансирования, но доступно оно пока считаным единицам, так что даже разговоры о его необходимости стали общим местом. Финансистов можно понять — строительство считается высокорисковым бизнесом, а это значит, что на каждый отданный застройщику кредитный рубль банк должен иметь на своем счету еще один рубль в резерве. Тем любопытнее то, каким образом государство планирует развивать этот вид финансирования сейчас, в условиях западных санкций и далеко не самого здорового состояния самих банков.

«Либо эти строительные счета будут держать несколько государственных или полугосударственных банков с жесткими условиями, либо у нас банки будут лопаться, как они лопаются сейчас, вместе с долевыми деньгами», – считает автор программы «Квадрат» на [Фонтанке.Офис] Дмитрий Синочкин.

«По данным ЦБ РФ на 1 июля 2017 года, объем кредитов, предоставленных юрлицам и ИП на строительство зданий и сооружений, достиг 571 млрд рублей (почти в шесть раз меньше, чем нужная для замещения долевки сумма. — Прим. ред.)», – говорится в исследовании аналитического центра НАФИ. Для сравнения: строительство одного многоквартирного дома может обойтись в среднем в один – три миллиарда. При этом статистика НАФИ говорит о том, что 571 миллиард — это значительно меньше, чем строители получали кредитов в докризисном 2014 году (691 млрд).

Но и в целом любые инвестиции в строительство жилья, по данным аналитиков НАФИ, сокращаются. В I полугодии 2017 года объем этих вложений составил 194,7 млрд рублей, что на 19% меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Это худший показатель за посткризисный период: даже в I полугодии 2015 года в жилье инвестировали 205 млрд рублей. Снизился и объем привлеченных средств дольщиков. По сравнению с рекордным значением I полугодия 2016 года (135,8 млрд рублей), в I полугодии 2017 года застройщики привлекли только 106,2 млрд рублей (минус 21,8%). Восприятие ситуации в отрасли ее участниками также остается настороженным. Индекс предпринимательской уверенности в строительстве (ИПУ) составил -16% в I и в II кварталах 2017 года. Это худшие показатели для первого полугодия за весь посткризисный период. Лишь 9% руководителей стройкомпаний, согласно данным НАФИ, считают положение на рынке благоприятным.

Обманутых дольщиков в такой ситуации меньше не становится, а чиновников теперь за это регулярно распекают; более того, с недавних пор снижение количества «граждан, пострадавших от долевого строительства», – это один из показателей успешности губернаторов. «Проще всего решить проблему, устранив саму ее причину. Не будет долевки — не будет и обманутых дольщиков. Плюс могущественное банковское лобби, которому, безусловно, интересно наложить лапу на финансовые потоки — миллиарды и триллионы рублей идут мимо банковского сектора, напрямую попадая к застройщикам. Что касается цифры в 3,5 трлн, у граждан на депозитах лежит сейчас около 20 триллионов. Так-то цифра не то чтобы сумасшедшая, – считает Дмитрий Синочкин. – Я бы не называл это лоббированием, потому что это не сознательная деятельность с целями и задачами, а скорее некое «роевое» коллективное сознание: чиновническое и финансовое сообщества понимают, где выгода. И стихийным образом действуют в эту сторону».

Банки и финансовые аналитики, опрошенные «Фонтанкой», пока высказываться на эту тему не спешат, как и признавать какое-либо лоббирование. «Кредитные организации вряд ли можно назвать лоббистами данного закона, поскольку застройщики не являются желанными клиентами для них, – говорит ведущий аналитик по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. – Высокая просрочка, убытки у значительного числа предприятий... Поэтому переход к проектному финансированию, конечно, займет больше времени, чем анонсированные три года. Кроме того, кредиты потребуются более долгосрочные, чем банки сейчас дают. Сроки окупаемости проектов вырастут, а долг строители фактически смогут погашать только после ввода объекта в эксплуатацию, когда начнутся продажи жилья».

 

Плати мне на эскроу

 

А в Сбербанке уже сейчас без долгих рассуждений прикидывают, каким образом реализовать обозначенную властями схему. «Сбербанк традиционно выступает лидером рынка финансирования жилищного строительства. Накоплен огромный опыт проектного финансирования в данной области, и с 2009 года мы не финансируем жилые проекты иным способом», – рассказали «Фонтанке» в пресс-службе кредитной организации. Механизмом будущего взаимодействия покупателя жилья и строителя через банк будет так называемый эскроу-счет. Как подчеркивают в Сбере, применение эскроу-счетов обсуждалось в Минстрое уже давно, в рамках изменений к 214-ФЗ о долевом строительстве.

Эскроу-счет (англ. escrow) – это специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Открывать эскроу-счета могут банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты. Чаще всего такие счета применяются в торговых операциях. В США, например, эскроу-счета широко используются в сделках с недвижимостью. В такой сделке участвуют три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Последний следит за ходом сделки купли-продажи недвижимости и выдает деньги с эскроу-счета продавцу, причем только в момент подписания всех документов. Таким образом, покупатель получает определенную, хоть и не стопроцентную гарантию того, что отдает деньги лишь тогда, когда обязательства перед ним полностью выполнены. В России этот вид соглашения — договор условного депонирования, или эскроу, а также банковский эскроу-счет – впервые был законодательно прописан в 2012 году. С 1 июля 2014 года новые положения Гражданского кодекса, предусматривающие возможность осуществления расчетов посредством заключения договора счета эскроу, вступили в силу.

Механизм эскроу-счетов является рабочей альтернативой долевке без рисков последней, считают в Сбере; при этом гарантом сохранности привлечённых средств является банк, а вместо средств дольщиков для финансирования строительства используются кредитные средства.

 

Пятилетку за три года

 

Строители и риелторы, устав, судя по всему, спорить с властью о долевке, восприняли новость спокойнее, чем можно было ожидать. Негативный опыт взаимодействия с банками, вероятно, в скором времени будет вынужденно пересматриваться, говорят игроки рынка. «Ну взять хотя бы «Балтийскую жемчужину». Яркий проект, который прозрачен и реализуется за счет инвестиций, – ищет примеры Руслан Соешев, глава комитета по недвижимому имуществу петербургской «Деловой России». – Есть хорошее выражение: «Полжизни мы тратим на то, чтобы заработать деньги, а вторые полжизни тратим заработанное на восстановление здоровья». Сначала мы всех пустили на рынок строительства, а теперь сфера очищается».

Полностью нереалистичными называют лишь сроки – «дорожная карта» до 15 декабря, избавление от долевки за три года. «Срок для разработки «дорожной карты» не соответствует уровню задачи, это новые правила игры с нуля», – уверена Ольга Барабанова, коммерческий директор московского девелопера Sezar Group. «Мягкий переход к новой модели рынка жилищного строительства займет не менее 5 лет – это срок, через который при стабильной экономической ситуации долевое строительство может исчезнуть совсем без серьезного ущерба строительной отрасли», – считает Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН.

К тому времени, по его словам, на рынке останутся только те застройщики, у которых есть доступ к дешевому проектному финансированию от крупнейших банков. В результате их число может сократиться в 3 – 4 раза, считает эксперт. Впрочем, разговоры о грядущей олигополии поддерживают не все. «Крупных холдингов у нас десятка три-четыре, столько же их и останется, – считает Дмитрий Синочкин. – Но будет серьезная реструктуризация. Не исключаю, что город и региональные власти будут придерживать разрешения на строительство под разными предлогами, тормозить предоставление новых участков. Главный же вопрос в том, будут ли схемы проектного финансирования пересматриваться и как. Будет ли дифференциация — дешевые деньги для больших и надежных и дорогие деньги для малых и новичков. Масса интересного нас ожидает, конечно. Строительное лобби сейчас не в силе, его очень слабо слышно. Но что ясно, так это то, что разговоры о доступности жилья придется прекратить сразу и навсегда. Плюс 15% к ценам даст банковское финансирование, добавьте сюда и ипотечные проценты. Рынок скукожится наполовину. И на каждом углу нам будут вещать о том, как зато повысилась резко надежность».  

Дата публикации: 09:50 10 ноября 2017

Источник: Фонтанка.ру



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Новостройки и строительство - Санкт-Петербург - последние новости

Популярные публикации в разделе Новостройки и строительство - Санкт-Петербург

Объем предложения в сегменте апартаментов Санкт-Петербурга составил более 5,7 тысяч лотов

Объем предложения в сегменте апартаментов Санкт-Петербурга составил более 5,7 тысяч лотов

19.01.2018 - Раздел: Санкт-Петербург / Новостройки и строительство

С чем входит рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 2018 год, как готовится к грядущим событиям – в обзоре актуальных показателей и прогнозов на 2018 год.

Какие факторы повысят цены на новостройки в 2018 году, а какие снизят

Какие факторы повысят цены на новостройки в 2018 году, а какие снизят

18.01.2018 - Раздел: Санкт-Петербург / Новостройки и строительство

В 2018 году рынок недвижимости ожидают значительные изменения. Некоторые из них уже вступили в силу, а другие начнут работать летом. Эксперты компании “М16-Недвижимость” рассказали о том, какие факторы приведут к росту цен на жильё, а какие, наоборот, могут привести к снижению?

В каких районах Петербурга искать самые доступные трешки в новостройках

В каких районах Петербурга искать самые доступные трешки в новостройках

15.01.2018 - Раздел: Санкт-Петербург / Новостройки и строительство

Правительство РФ утвердило правила выдачи льготной 6-ти процентной ипотеки семьям, которые будут действовать с 1-го января 2018 года по 31-ое декабря 2022 года. На помощь от государства смогут рассчитывать в которых, начиная с первого дня этого года родится второй или третий ребенок. Эксперты компании М16-Недвижимость составили ТОП-5 районов Петербурга, где можно найти наиболее доступные предложения 3-х комнатных квартир сдаваемых в 2018 году, которые являются наиболее востребованными у семей с тремя детьми.

Предложения квартир с отделкой занимают на рынке новостроек около 40 процентов от всего объёма - Эксперт

Предложения квартир с отделкой занимают на рынке новостроек около 40 процентов от всего объёма - Эксперт

11.01.2018 - Раздел: Санкт-Петербург / Новостройки и строительство

Предложения квартир с отделкой занимают на рынке новостроек около 40 процентов от всего объёма

Петербургский застройщик за год построил более миллиона квадратных метров жилья

Петербургский застройщик за год построил более миллиона квадратных метров жилья

12.01.2018 - Раздел: Санкт-Петербург / Новостройки и строительство

В течение 2017 года строительная компания Setl City ввела в эксплуатацию около 1 200 000 кв. м жилой недвижимости. Эти данные в сравнении с другими показателями отражают развитие компании: в 2016 году застройщик сдал около 1 000 000 кв. м жилой площади (что сделало Setl City российским лидером по объему сданного жилья).


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012