Как изменят рынок нового жилья повышение требований к уставному капиталу застройщиков

Сергей Денисов, руководитель департамента развития компании SEVERIN DEVELOPMENT:

- Согласно нововведениям 214-ФЗ, на момент привлечения денег дольщиков у застройщика должен быть полностью оплачен минимальный уставной капитал, размер которого зависит от площади строящегося жилья. Много ли просит закон для увеличения УК? Нет. Минимальный размер уставного капитала составит порядка 2-5% от общего бюджета проекта. Это сопоставимо с объемом денежных средств, который тратит девелопер для получения всего комплекта проектной и исходно-разрешительной документации.

Поэтому, по сути, с девелопера не попросят больше, чем он уже потратил на стадию до открытия продаж по 214-ФЗ. Просто оформить деньги необходимо будет как собственные средства проекта. Говоря о правках, необходимо учитывать тот факт, что закон – один для всех, а действовать он будет по всей стране. По существу, можно выделить два глобальных рынка – мегаполисов (Москва, Санкт-Петербург) и регионов, и для каждого из них закон сыграет по-разному.

В частности, для рынка мегаполисов, на котором, вероятнее всего, в конце 2017 – начале 2018 гг. произойдет кризис перепроизводства, изменения в 214-ФЗ повлекут за собой:

• очищение рынка от мелких девелоперов. Много ли таких застройщиков в Москве и Санкт-Петербурге? Нет, немного.

Процент крупных и средних застройщиков, которые обладают необходимыми финансовыми ресурсами либо соответствующими гарантиями материнских компаний, на рынке девелоперов составляет более 80.

• упрощение поиска площадок под строительство. До настоящего времени у девелоперов, особенно средних, уходило достаточно много временных и денежных ресурсов на поиск новых площадок, которые более мелкие девелоперы держали как земельный фонд в надежде получить «повышенную» стоимость капитализации. Сейчас же подавляющая часть земельного фонда окажется на рынке, либо его собственники будут охотнее идти на компромиссы для взаимодействия.

• ускорение слияния и поглощения между девелоперами. То есть данные процессы станут более характерными для рынка, поскольку финансово неустойчивые компании не смогут увеличить УК, и они будут вынуждены согласиться с диктуемыми условиями. Если же говорить про региональный рынок, то он претерпит более сложные изменения. В основном эти перемены коснутся средних и мелких девелоперов.

Единственные, кто выиграют, – это федеральные девелоперы, которые работают на региональных рынках и которых сейчас не так много. Ведь теперь конкуренции для них станет меньше и порог входа для местных игроков возрастет. Подведя итог вышесказанному, отмечу, что нововведения ФЗ-214 создадут некоторые сложности для девелоперов и только де-юре обеспечат финансовую защиту и прозрачность для дольщиков. На рынке мегаполисов увеличение уставного капитала никак не отразится, просто напряжет на какой-то момент времени юридический аппарат девелоперов и «охладит» «перегретый» рынок. А вот региональный рынок испытает на себе более существенное влияние. Он, конечно, не встанет, но существенно опустеет. Более того, именно здесь может вырасти стоимость квадратного метра при сокращении предложения со стороны девелоперов.

В любом случае оставшиеся игроки рынка начнут адаптироваться под новые реалии и вынуждены будут укрупняться, что, по мнению властей, должно положительно сказаться на защищенности покупателей. Государственному же аппарату необходимо внимательнее следить за ответной реакцией регионального рынка и при необходимости вносить новые правки. Ужесточение требований – это всегда актуально при «перегретом» рынке, но региональный рынок не является таковым. Более того, властям нужно обратить внимание и на тот факт, что этот закон не спасает от банкротства крупных девелоперов, которые располагают соответствующим УК. Поэтому внедрение механизма компенсационного фонда, о котором лишь косвенно упомянуто в этих правках, – это шаг в правильном направлении к саморегулированию рынка.