Как понять, надежен ли застройщик

Вопрос от нашего читателя Валентины: «Хотим купить квартиру в новостройке. Подскажите, пожалуйста, как узнать (определить) насколько надежный застройщик»?

Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group:

Выбирая квартиру на рынке новостроек, действительно, важно предварительно оценить репутацию застройщика, у которого вы планируете приобрести жилье. Предпочтительнее, если девелопер работает по 214-ФЗ – на сегодняшний день это наиболее безопасная форма реализации жилья на первичном рынке недвижимости. Также преимуществом будет, если проекты компании аккредитованы в крупных банках с государственным участием. Как правило, кредиторы тщательно проверяют всю документацию не только по конкретному жилому комплексу, но и уставные документы самого застройщика.

Кроме того, мы рекомендуем обратить внимание на структуру бизнеса застройщика: надежны вертикально-интегрированные компании с собственным производством строительных материалов, подрядчиками и строительной техникой.

Выбирая квартиру, оцените транспортную доступность жилого комплекса, наличие соответствующей социальной инфраструктуры (школ, поликлиник, детских садов), общую эстетику и благоустройство проекта. Все это, в конечном итоге, будет оказывать непосредственное влияние на ваше комфортное проживание.

Фото: vk.com/urbangroupru

Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»:

Разумнее всего ориентироваться на репутацию, на историю застройщика — если он осуществляет свою деятельность на рынке достаточно давно и успешно преодолел предыдущие экономические кризисы, у покупателя есть основания надеяться на честное и продуктивное сотрудничество. Хотя, к сожалению, в условиях нестабильности никаких «неприкасаемых» застройщиков нет.

Помимо репутации компании-застройщика, нужно тщательно проверять исходно-разрешительную документацию того или иного объекта — разрешение на строительство, проектная декларация, положительное заключение государственной или негосударственной экспертизы. Важна схема реализации квартир — приличные компании работают по нормами 214-ФЗ или же продают квартиры через ЖСК. Договор ДДУ нужно обязательно проверить на соответствие исходно-разрешительным документам. В нем обязательно должны быть указаны: проектный номер квартиры, планировка квартиры с указанием метражей всех помещений, общая приведенная (с учетом летних помещений, площадь которых посчитана с учетом понижающего коэффициента) площадь квартиры и число комнат, ее месторасположение на этаже и номер этажа; сроки завершения строительства и передачи жилья покупателю, сроки оформления права собственности (если вы подписываете договор с застройщиком на оказание соответствующих услуг); стоимость квартиры (полная или за метр). Также нужно обязательно обратить внимание на указанные в договоре основания для его расторжения.

Алексей Букин, Директор по продажам ЗАО «Ленстройтрест»:

Я не буду рассказывать про конкретные проекты и конкретных застройщиков, а лучше предложу простые способы оценки их надежности.

Посмотрите рекламу – на тех, кто упирает, что у них дешевле всего. Такие застройщики действуют на пределе норм, закрепленных законодательством. Например, есть требование о том, что коэффициент обеспеченности машиноместами должны быть не менее 0,3 (то есть 3 машиноместа на 10 квартир) – и застройщик выполняет эти правила, не больше. Потому что больше – это деньги. И тут очень дешево сделать не получится, потому что каждое дополнительное место стоит денег, что, в конечном счете, определяет стоимость квадратного метра в проекте.

Или такой аспект, как количество планировок. Чем стандартнее варианты квартир, тем дешевле строительство. Любое дополнительное отклонение – это удорожание. Поэтому посмотрите на многие комплексы, и сравните количество предлагаемых планировок (действительно отличающихся друг от друга) с количеством квартир в проекте. В некоторых крупных проектах всего 25 планировок на 5,5 тысяч квартир. Немного, мягко говоря.

О высотности. Высокий дом строить выгоднее. Среднеэтажное и малоэтажное строительство менее доходно. Но при оценке высокого дома надо понимать, что такой дом требует значительного увеличения парковочных площадей, значительно меньшая доля жителей сможет поставить машину недалеко от дома (попросту места всем рядом не хватит), если только застройщик не предусмотрит паркинги. А выгоды от них застройщику никакой.

О выборе района. Есть много открытой информации по развитию районов города и области. Например, по прогнозам, количество жителей на территориях, примыкающих к району Девяткино, где сейчас активно ведется жилищное строительство, увеличится с 44 тысяч человек, которые там проживали в 2014 году, до 154 тысяч (!) человек к 2020 году. Плюс 110 тысяч. Больше Гатчины. Нет сомнения, что в определенной перспективе вопросы транспортной инфраструктуры будут решены, но есть ли понимание у людей, которые покупают там квартиры, как именно они будут в ближайшие годы добираться от своего жилья куда-либо?

Необходимо учитывать и типы квартир в проекте. Конечно, лучше всего продаются студии и однокомнатные квартиры. Но через несколько лет судьба кварталов, в которых основная доля за маломерными квартирами – плачевна. Такие квартиры очень часто покупают для сдачи в аренду, и заселяются в них представители совсем не того социального слоя, на который проект был рассчитан изначально. Район в итоге может оказаться не вполне неблагополучным. Зато на начальном этапе все было дешево. Выбор застройщика и выбор квартиры – очень непростое дело. В целом рекомендую учитывать не только очевидные параметры, к которым, в первую очередь, относится цена жилья, но и попытаться понять, как будет развиваться район, как будет выглядеть жизнь в нем через 3-5-10 лет.

ЖК "Четыре сезона"

Ольга Денисова, директор Департамента маркетинга компании «Магистрат» (генеральный риэлтор объектов ГК «ИНТЕКО»):

Перед тем, как выбирать квартиру, надо максимально изучить информацию о девелопере. Один из главных признаков надежности – работа в соответствии с 214-ФЗ. В этом случае закон защищает дольщиков от рисков недостроя и потери своих денег. Надежный застройщик работает только по договорам ДДУ. Далее надо посмотреть на портфель реализованных проектов, проследить, что застройщик сдавал все объекты вовремя и с заявленными характеристиками. Если компания крупная – можно посмотреть, как она вела себя в кризис 2008 года: все ли проекты завершила, все ли обещания выполнила.

Кроме того, у надежного застройщика в партнерах, как правило, крупные банки, которые не только дают проектное финансирование, но и аккредитовывают объекты по ипотеке. Это дает дополнительную гарантию, что дольщики получат свои квартиры в срок. Немаловажный фактор – открытость компании. У каждого проекта должен быть свой сайт либо раздел на сайте застройщика, на котором размещена вся необходимая информация об объекте: проектная декларация, разрешение на строительство, договор или свидетельство собственности на землю, а также расписаны схемы реализации квартир – ипотека, рассрочка, 100% оплата.

Стоит обратить внимание и на сами объекты. Крупные девелоперы реализуют масштабные проекты по несколько лет, что требует серьезных финансовых затрат и усилий. За это время можно оценить степень надежности застройщика и уровень доверия к нему покупателей. Также репутацию компании можно проверить, посмотрев перечень добросовестных застройщиков столицы. Это организации, которые сдали в Москомстройинвест отчетность о своей деятельности, связанной с привлечением денежных средств граждан в строительство объектов.

Фото: Изумрудные пруды

Яна Сосорева, Первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость»:

Выбор квартиры – процесс ответственный, который требует от покупателя взвешенного подхода и внимательного изучения характеристик новостройки. Имя, репутация и величина застройщика – важный фактор, но не единственный. Следует оценивать ситуацию в целом, ведь на рынке представлены менее крупные, но добросовестные застройщики, которые успешно реализуют проекты в Москве и области. Рекомендуем изучить документацию на проект, пул участников-проектов, включая риэлторскую компанию, которая реализует новостройку.

Отметим, что наличие ипотеки является одним из критериев надежности проекта. Возможность оформить кредит говорит о том, что банк проверил объект и готов кредитовать его. Вряд ли серьезный банк возьмется за реализацию сомнительного проекта, ведь вопросы финансовой безопасности всегда выходят на первый план.

К указанной рекомендации добавим информационную открытость компании, наличие полной информации об объекте, включая фотоотчеты, документацию, ассортимент квартир в наличии, форумы для общения жильцов. Трансляция стройки в режиме – большой плюс для покупателя. Это значит, что дом строится активно, и застройщику нечего скрывать от клиента.

Илья Андреев, вице-президент NAI Becar:

Определить надежность застройщика сегодня поможет грамотный брокер. Менеджеры крупных агентств недвижимости могут рассказать покупателю о репутации девелопера, опираясь на информацию о положении дел в компании в кризисные годы: если проекты сдавались в срок – опасаться нечего. Кроме того, важно учитывать количество успешно реализованных проектов в портфеле застройщика.

ЖК: Капитал"