Количество ипотечных сделок на московском вторичном рынке жилья увеличилось за год почти на 42 процента

По статистике ИНКОМ-Недвижимость, количество ипотечных покупок на вторичном рынке жилья старой Москвы возросло в годовом выражении на 41,7 %, существенно приблизившись к докризисным показателям. Одновременно ощутимо увеличилась доля ипотечных операций в общей численности сделок компании на «вторичке»: с 20 % в мае 2016 года до 26,5 % по итогам прошлого месяца. Такая динамика является закономерным следствием укрепления тренда по повышению доступности ипотеки (наиболее ярко выраженного в последовательном снижении процентов по кредитам) и фактического нивелирования приоритета рынка новостроек по условиям кредитования после окончания государственного субсидирования ипотечных ставок в этом сегменте. В то же время еще около 30 % от нынешнего количества сделок с привлечением кредитных средств оценивают в компании как отложенный спрос, связанный с двумя ключевыми факторами: общей низкой покупательской активностью и выжидательной позицией граждан, рассчитывающих на дальнейшее снижение процентов по кредитам.

Количество покупок с использованием ипотеки в портфеле сделок ИНКОМ-Недвижимость на московском вторичном рынке жилья по итогам января-мая 2017 года оказалось максимальным за аналогичные периоды трех последних кризисных лет ( 32 % и 19 % к показателям зимы-весны 2015 и 2016 гг. соответственно). Говорить о восстановлении ипотечного спроса в сравнении с той же статистикой 2013-2014 гг. не представляется возможным (отрицательная динамика относительно значений этих лет составляет 24,8 % и 33,8 % соответственно), однако очевидно, что активность покупателей, использующих кредитные средства при приобретении недвижимости, за последний год существенно возросла. В мае 2017-го было зафиксировано на 41,7 % больше ипотечных сделок со вторичным жильем, чем год назад. Их количество в прошлом месяце в 2,2 раза превысило минимальный показатель за пять лет, отмеченный в июне 2015 года (он стал следствием обвального падения спроса весной и начала действия государственной программы субсидирования ипотеки на первичном рынке в сочетании с резко выросшими ставками по кредитам на «вторичке»).

В настоящее время доля ипотечных покупок в общей численности сделок ИНКОМ-Недвижимость со вторичным жильем составляет 26,5 %. Для сравнения: в мае 2016 года этот показатель был равен 20 %, в докризисные 2013-2014 гг. составлял в среднем 33-35 %, а в короткие периоды ажиотажа на рынке в 2014 году доходил до 45 %.

Активизацию ипотечного спроса на вторичном рынке жилья на фоне сохраняющейся низкой активности покупателей специалисты ИНКОМ-Недвижимость связывают с рядом факторов. Главный из них – последовательное повышение доступности кредитных продуктов в сочетании с уравновешиванием условий кредитования на «вторичке» и в сегменте новостроек после окончания программы государственного субсидирования процентных ставок при приобретении первичного жилья. В настоящее время усредненная ипотечная ставка по программам покупки жилья на вторичном рынке в банках-партнерах ИНКОМ-Недвижимость составляет 11,05 %. В мае 2016 года этот показатель был равен 14,83 %. Таким образом, в годовом выражении ставки по ипотеке на «вторичке» снизились в среднем на 3,78 п. п.

Существенное снижение процентных ставок по ипотеке, в свою очередь, расширило возможности покупателей. Об этом свидетельствует, в том числе, увеличение средней суммы ипотечного кредита на вторичное жилье. По данным ИНКОМ-Недвижимость, в мае текущего года она составила 4,16 млн рублей – на 6,1 % больше, чем в том же месяце прошлого года (3,82 млн рублей). По оценкам специалистов, потенциально сумма могла бы возрасти еще больше, однако свою роль сыграло общее снижение цен на рынке, позволяющее покупателям минимизировать расходы.

Чтобы нагляднее оценить увеличение доступности ипотеки в сегменте вторичного жилья, проведем примерный расчет возможностей ипотечного покупателя в мае 2016 и 2017 гг. Исходные данные следующие: цена объекта – 5,5 млн рублей (однокомнатная квартира в панельном доме в спальном районе), первоначальный взнос – 20 % от стоимости залогового имущества (1,1 млн рублей), срок кредита – 20 лет, аннуитетный платеж.

Расчет 1. Как изменится сумма ежемесячного платежа?

При расчетных данных сумма займа составит 4,4 млн рублей. При ставке по кредиту 14,83 % годовых (май 2016 года) ежемесячный платеж будет равен 57,4 тыс. рублей. При ставке по кредиту 11,05 % годовых (май 2017 года) – 45,6 тыс. рублей. Итого разница: 11,8 тыс. рублей.

Расчет 2. Как изменится сумма кредита?

Предположим, что покупатель планирует ежемесячные выплаты по ипотеке в сумме 50 тыс. рублей. При ставке по кредиту 14,83 % годовых (май 2016 года) доступная для него сумма займа составит 3,83 млн рублей. При ставке по кредиту 11,05 % годовых (май 2017 года) – 4,83 млн рублей. Итого разница – 1 млн рублей.

Очевидное увеличение возможностей для приобретения квартиры в сочетании с продолжающимся плавным снижением цен на жилье активизировало приток ипотечных покупателей. Кроме того, немаловажное значение имеет активно развивающийся тренд по смене поколений покупателей на рынке недвижимости. «На рынок приходят люди так называемого поколения Y – поколения в хорошем смысле потребителей, которые лишены «психологии накопительства» тех, кто родился и вырос в Советском Союзе. Нынешние молодые покупатели нацелены на максимальное использование тех возможностей, которые им предоставлены в настоящий момент, они хотят полноценно жить сегодня, а не откладывать потребности и комфорт на иллюзорное завтра. Очевидно, что таких покупателей с каждым годом будет становиться все больше, и их установки в полной мере совпадают с интересами кредитных организаций», – отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

При всей положительной динамике в сегменте ипотечного кредитования на вторичном рынке жилья специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают и ряд сдерживающих ее факторов. В первую очередь, «классический» фундаментальный – снижение доходов значительной части населения и отсутствие уверенности в стабильности материального положения в ближайшем будущем. Кроме того, затяжной тренд по снижению процентных ставок по ипотеке в сочетании с заявлениями властей о его долгосрочном характере и перспективах «6 % годовых» формируют у покупателей новый порог ожиданий. Если в конце 2016-го он находился на уровне 10 %, то сегодня опустился до 8 %. «По нашим оценкам, примерно каждый третий потенциальный покупатель, планирующий в скором времени покупку квартиры с использованием ипотечного кредита, сегодня занял выжидательную позицию в расчете на более выгодные для него условия кредитования», – заключает Сергей Шлома.