Количество выставленных на продажу объектов стоимостью до 5 млн рублей увеличилось за год на 80 процентов, однако угрозы затоваривания рынка дешевым жильем нет

Количество выставленных на продажу объектов стоимостью до 5 млн рублей увеличилось за год на 81,9 %, однако угрозы затоваривания рынка дешевым жильем нет

За прошедший год значительно увеличилось количество выставленных на продажу объектов низших ценовой и качественной категорий – следует из анализа структуры предложения на московском вторичном рынке жилья, проведенного компанией ИНКОМ-Недвижимость. Максимальный прирост продемонстрировали жилые помещения с заявленной стоимостью до 5 млн рублей (на 81,9 % относительно февраля 2015 года) и расположенные в блочных домах (в 2,2 раза по сравнению с аналогичным показателем год назад). По оценкам специалистов, существенная положительная динамика – не признак затоваривания рынка жильем с низкими потребительскими характеристиками, а следствие коррекции цен в течение года и восстановления предложения после его сокращения вследствие покупательского ажиотажа в конце 2014 года.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, объем предложения на московском вторичном рынке в феврале 2016 года составил 43 456 объектов – это на 8,9 % больше, чем в том же месяце 2015 года и лишь на 4,1 % выше аналогичного показателя в феврале 2014 года. В этой связи специалисты особо отмечают, что, несмотря на существенное сокращение спроса, в прошлом году рынок избежал критического переизбытка предложения даже в периоды наименьшей покупательской активности. Для сравнения: максимальный объем предложения в 2015 году был отмечен в октябре – 46 660 объектов. Это значение фактически соответствует аналогичному среднему показателю с начала 2009 года – 45 939 объектов.

«Ценовые ожидания продавцов в отношении своего жилья в 2015 году в целом противоречили реалиям рынка: люди не понимали, почему дешевеют их квартиры на фоне ослабления рубля, повсеместного подорожания товаров и услуг. Значительная часть собственников (как правило, не имеющих острой потребности в реализации недвижимости) пошла по пути наименьшего сопротивления своим принципам, отложив продажи до восстановления благоприятной для себя (по их мнению) рыночной конъюнктуры», - объясняет ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Однако при сравнительно незначительном годовом приросте предложения в целом на рынке очевидна существенная коррекция этого показателя в отдельных категориях объектов:

Таким образом, исходя из приведенных выше данных, можно сделать следующие выводы о динамике объема предложения с февраля 2015 года по настоящее время:

- резко возросло количество лотов с заявленной стоимостью до 5 млн рублей – на 81,9 %; - существенно увеличилось количество лотов с заявленной стоимостью от 5,1 млн рублей до 10 млн рублей – на 20 %; - заметно возросло количество предлагаемых к продаже объектов экономкласса – на 22,1 %; - резко возрос объем предложения в блочных домах – на 117,4 %; - при общем приросте предложения и его резкой положительной динамике в категории жилья низших ценовых категорий наблюдается сокращение количества выставленных на продажу объектов премиум-класса и квартир в домах, возведенных с использованием технологии монолитного домостроения.

Сокращение предложения объектов премиум-класса (большинство из них, согласно классификации «по материалу домов», относятся одновременно к категории «монолит») специалисты отчасти объясняют как раз нежеланием владельцев жилья с высокими потребительскими характеристиками идти на дисконт. «Часть собственников таких объектов отсрочила продажу. С одной стороны, люди осознают конкурентные преимущества своей жилплощади и не готовы их игнорировать в угоду сиюминутной рыночной конъюнктуре. С другой – понимают, что не могут в текущих условиях реализовать недвижимость в соответствии с собственными представлениями о ее стоимости. С учетом общей коррекции цен и ослабления курса рубля возможный компромисс по сумме сделки в данном случае – это, чаще всего, фиксация убытков. Поэтому, если у людей нет острой потребности в реализации имущества, они предпочитают не форсировать события – особенно сейчас, когда большинство участников рынка не ожидает в 2016 году резких ценовых колебаний», - отмечает Сергей Шлома.

Однако наиболее существенным фактором снижения числа предлагаемых объектов этой категории является резкий виток ослабления рубля в декабре 2015 года. Именно в этом месяце отмечено снижение в общем объеме выставленного на продажу жилья доли «монолитов» (до 12 %, при том, что в течение года данный показатель колебался в диапазоне 14-18 %) и объектов премиум-класса (до 21 % при показателях в течение года 23-25 %). Тогда же зафиксировано существенное увеличение спроса в сегменте «премиум». Оно было связано, в частности, с тем, что к активным действиям перешли обладатели валютных накоплений, планировавшие приобретение жилплощади. Ожидания дальнейшей девальвации российской валюты, а вслед за ней удешевления недвижимости в долларовом эквиваленте сменились представлениями о том, что рынок жилья достиг дна «в валюте». Как следствие, люди решили зафиксировать наиболее выгодные предложения.

При этом резкий рост с февраля 2015 года предложения объектов низших ценовых категорий специалисты призывают оценивать в сравнении со статистикой 2014 года и в контексте покупательского ажиотажа в ноябре-декабре'14 и не успевшего угаснуть в январе'15. «Это период аномального спроса, когда граждане в панике спасали свои сбережения от стремительного обесценивания рубля, вкладывая их в недвижимость – у кого, на какую хватало. Закономерный итог: прежде всего, с рынка «выбрали» самые доступные варианты – дешевые, маленьких площадей. К февралю 2015 года предложение этих объектов не успело восстановиться. Таким образом, мы наблюдаем эффект так называемой низкой базы: это не сейчас – переизбыток дешевых предложений, это год назад их количество резко сократилось. А к настоящему моменту стало сопоставимо с докризисными показателями», - комментирует ситуацию Сергей Шлома.

Отрицательную коррекцию в данном сравнении демонстрирует, в частности, предложение объектов премиум-класса и в домах, возведенных по технологии монолитного домостроения. Это в целом подтверждает выводы о причинах сокращения количества соответствующих лотов в общем объеме выставленного на продажу жилья.

При этом распределение предложения в 2014-2016 гг. с точки зрения цены объясняется, в том числе, соответствующей коррекцией стоимости жилья в течение указанного периода: незначительным снижением в течение 2015 года и небольшим увеличением относительно начала 2014-го.

«За счет некоторого снижения цен в прошлом году произошло перераспределение предложения в ценовых категориях, которое, в том числе, привело к увеличению объема выставленного на продажу жилья экономкласса. В настоящее время рынок избавлен от ажиотажа, и предложение в этом сегменте, восстановившись после спада, находится в достаточном количестве, сопоставимом с докризисными показателями», - резюмирует Сергей Шлома.