Корпорации задумались об эффективном владении своими активами

Кризис заставил корпорации задуматься о том, какими активами они владеют и какие расходы несут на их содержание. Директор департамента управления объектами NAI Becar Мария Онучина делится рецептом, который поможет существенно сократить расходы корпораций. Разделение управления производством и управление недвижимостью может достигать экономии 5% от выручки корпорации.

На сегодняшний день владение активами становится всё дороже для корпораций. Тому виной является изменение таких составляющих, как налог на имущество, платежи за землю, стоимость расходных материалов с точки зрения эксплуатации объектов. Но основной статьей все-таки есть и остается неэффективное использование площадей, без грамотного распределения количества квадратных метров на сотрудников не занятых в производстве. Да и в целом бывает такое, что в корпорации вовсе отсутствует полное понимание о всех объектах недвижимости.

Зачастую мы также сталкиваемся с тем, что у корпораций отсутствует стратегия по работе с недвижимыми активами: владеть недвижимостью, арендовать или использовать оба варианта. Между тем, корпорации, которые всё же имеют ту или иную стратегию, как правило, не могут воплотить ее в жизнь. Ключевая проблема заключается в том, что управлением заводом или другим недвижимым активом занимается директор производства, который, конечно, производственные задачи ставит выше, а на недвижимость у него просто не хватает времени. Да и ограниченность взгляда только на свой завод, город, регион приводит к тому, что у корпорации 10 объектов по всей России и она несет колоссальные расходы на содержание всех площадок вместо того, чтоб их объединить, например, в одном-двух зданиях, а остальные продать или сдать в аренду.

Управление имуществом – это совершенно другая специфика работы с активом. Получается, что профессионал с точки зрения производственного направления деятельности корпорации уделяет минимальное количество времени и ресурсов на то, чтобы понять, как эффективно управлять недвижимостью. Мы рекомендуем разводить эти два понятия - управление производством и управление недвижимостью.

Таким образом, в первую очередь необходимо выработать стратегию владения активами и утвердить ее в рамках работы с корпорацией. Следующий шаг – инвентаризация всех объектов и расходов, связанных с ними. У многих корпораций существуют разрозненные данные об имуществе, находящемся в их владении. Данные представлены в виде таблицы excel и включают неточности в прогнозировании затрат и серьезные перерасходы денежных средств. Кроме того, по некоторым зданиям и вовсе отсутствуют свидетельства о собственности, из-за этого возникают трудности, в частности с их продажей. Инвентаризация, проведенная по объектам недвижимости, позволяет упорядочить работу с расходами, привязать бюджет к объекту, идентифицировать его состояние и отнести его в определенную группу, а также разработать стандарты по нормам расходов денежных средств на содержание того или иного актива в том или ином регионе. Важно, чтобы инвентаризацию проводили независимые сотрудники или консультанты, так как руководители на местах склонны по тем или иным причинам «защищать данные, которые были ранее предоставлены». Так, приехав на объект после инвентаризации, можно обнаружить вместо бизнес-центра, к примеру амбар или наоборот.

Также довольно часто мы встречаем ситуации, когда корпорация неэффективно использует свое рабочее пространство, занимая огромное количество площадей, в которых на самом деле нет необходимости. Или когда в кабинете выделены пять рабочих мест, а по факту работают двое, у остальных трех человек работа разъездного характера. Это приводит к лишним уплаченным операционным расходам и не дополученным доходам. В рамках проработки всей стратегии нужно обсуждать с профессионалами размещение обеспечивающих подразделений корпораций, оптимизацию размещения компаний на определенных площадях. Это позволит сделать планировки эффективнее, сократить площади, находящиеся в аренде или во владении, тем самым сэкономив расходы на содержание недвижимости. Мы, в свою очередь, предлагаем использовать следующий механизм:

• привлекать профессиональные организации;

• разработать стратегию владения активами, определив какие здания находятся во владении, какие в аренде и как эффективно разместить сотрудников корпорации;

• провести независимую инвентаризацию объектов и расходов, выработать определенные тарифы и анализировать дальнейшее наилучшее использование работы с профильными и непрофильными активами;

• проанализировать эффективность использования каждого квадратного метра, после чего принять решение – продавать объекты, сдавать в аренду или оптимизировать и сокращать расходы;

• забрать функцию управления зданиями у производственных директоров и передать в профессиональные руки;