Кризис ударил по "вторичке"

По данным генерального директора АН "Красная горка" Максима Логвинова, рынок вторичной недвижимости значительно более болезненно переживает нынешние сложные экономические условия, чем рынок новостроек.

Рынок вторичной недвижимости "чувствует себя" значительно хуже, чем "первичка". Причин здесь несколько: во-первых, ставки ипотечных кредитов на вторичное жилье значительно выше, так как они не субсидируются государством, а значит покупатель в перспективе нескольких лет заплатит по процентам значительно больше, чем тот, который вложит средства в новостройку.

Во-вторых, многие владельцы вторичной недвижимости до сих пор оперируют старыми ценами, причем номинированными в долларах. Они рассуждают примерно так: "В начале 2014 года квартира была куплена за 4 млн. рублей, что составляло почти $120 тыс. Теперь мне предлагают за нее лишь $60 (те же самые 4 млн. рублей). Соответственно я теряю половину вложенной суммы". Но такие горе-инвесторы забывают, что и доходы и расходы у них номинированы именно в рублях, да и платили они за квартиру все в тех же рублях, а значит сравнивать по какому курсу доллара они приобретали недвижимость, и по какому намерены продать, не имеет никакого смысла. Тем не менее, многие владельцы инвестиционных квартир решили их немного придержать, до "лучших времен".

Некоторые делают ремонты и сдают их, другие даже не получают ключи в управляющей компании, чтобы не платить коммунальные платежи. Тем не менее, есть люди, которые не переводят все в доллары, и готовы выходить из инвестиционных квартир даже по нынешнему курсу. В основном это те, кому срочно нужны деньги, либо те, кто изначально покупал квартиры дешевле, чем они были выставлены у застройщика (существенно сэкономить можно при покупке квартир у подрядчиков и инвесторов). Соответственно последние могут выйти из этого актива даже сейчас с неплохой прибылью, если конечно вновь не пересчитывать все на доллары и евро.

Лучше всего сейчас продаются однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры в ближнем Подмосковье. Хуже всего - загородная недвижимость. Реализовать участок в СНТ по приемлемой цене сейчас вообще практически невозможно. Это не предмет первой необходимости, и в период кризиса люди предпочитают не делать таких приобретений. Тем, кто хочет приобрести квартиру сейчас, я бы посоветовал не ожидать кратного падения цен, который обещают некоторые популисты-аналитики. Дело в том, что цены на стройматериалы с начала года выросли, а значит серьезно сократилась маржа девелоперов и делать скидки в 30-40-50% они не имеют возможности, даже дисконт в 20% может поставить их на грань безубыточности. Все кто говорят о скором масштабном обвале цен - либо не знают экономики вопроса, либо занимаются откровенным самопиаром. Коррекция на 10-15% в рублевом выражении на рынке Москвы и Подмосковья уже произошла, но далеко не все девелоперы кричат об этом во всеуслышание. Они завуалировали это под разного рода акции и сезонные предложения.

Кроме того, не нужно забывать, что помимо крупных строительных компаний, которые широко рекламируют себя и свои объекты, квартиры в тех же домах продают многие другие компании. Это и инвесторы, и подрядчики, и владельцы земли. Если крупные строители, как правило не готовы на существенный дисконт даже в условиях кризиса, так как закладывают в проект определенный уровень прибыльности и ниже себестоимости его продавать не будут, если только не готовятся к банкротству, то все остальные гораздо более гибки в ценообразовании. Они изначально выставляют квартиры дешевле чем застройщики, так как не вкладывали в их приобретение "живых" денег, а получили за счет поставленных товаров и услуг. Не говоря уже о том, что девелоперы со своими партнерами рассчитываются квартирами по цене значительно ниже той, которую предлагают на открытом рынке широкому кругу покупателей. Соответственно дисконт может составлять от 5% и до 30%. Но крупные девелоперы не любят рассказывать об этом, утверждая, что именно у них жилье "из первых рук", а значит - самое дешевое. Но это абсолютно не так. Наше агентство как раз и специализируется на продаже недвижимости от инвесторов и подрядчиков, с которыми застройщики расплачиваются квадратными метрами, в то время как им нужны оборотные средства. И покупка подобных квартир в кризис, или вне его, явсегда является достаточно выгодным приобретением как с точки зрения инвестирования средств, так и с точки зрения покупки квартиры для проживания.