Куда пойдут девелоперы после застройки основных локаций в Петербурге

В Петербурге есть и всем известны основные локации массового жилого строительства. Есть ли у них ещё какой-то запас по количеству пятен для застройки под крупные объекты? Куда будет двигаться массовое строительство в Петербурге и Ленобласти после застройки нынешних локаций массового строительства?

Екатерина Сивова, генеральный директор агентства недвижимости “КВАДРАТЫ”:

- Парнас, Девяткино, Горелово… Думаю, что во всех этих локациях на 10 лет вперед найдутся места под застройку. В городе и Ленинградской области также ещё есть территории, которые можно массово застраивать. Конечно, с течением времени их количество уменьшается, но почему мы не допускаем сценария, при котором площадь мегаполиса может вырасти?

Анна Нестерова, директор департамента жилой недвижимости УК «Теорема»:

- Санкт-Петербург обладает огромным потенциалом в части строительства новых жилых комплексов, и даже в историческом центре города. Прежде всего, это возможно за счет редевелопмента части промышленных территорий. Еще при Валентине Матвиенко были разработаны проекты по выводу многих заводов за черту города. Но это станет реальностью лишь когда экономическая ситуация в стране и в городе изменится к лучшему. Из-за кризиса большинство этих идей так и не воплотили в жизнь. Просто не было спроса со стороны застройщиков на промышленные территории. У нас самих, например, несколько участков на месте бывших промзон переведены под жилое строительство. Но мы пока не начинаем новые проекты, потому что это просто невыгодно.

Хорошие участки под жилищное строительство есть, например, в Выборгском районе, на Васильевском острове. Но цены на жилье сейчас настолько высоки, что люди вынуждены приобретать квартиры за чертой города, потому что там дешевле. Но если экономическая ситуация изменится в лучшую сторону, то все существующие в Петербурге промзоны начнут развиваться. И тогда застройщики смогут себе позволить строить в черте городе достойное жилье по доступным ценам.

Майя Афанасьева, руководитель отдела маркетинга ООО «H H»:

- В условиях сокращения земельного фонда все больше застройщиков вписываются в проекты, связанные с редевелопментом территорий. По разным экспертным оценкам, промзоны занимают сегодня до 30% до территории Санкт-Петербурга.

Конечно, такие участки, особенно те, что расположены ближе к центру, привлекательны для строительства: это и промышленные площадки, складские территории, зоны с научно-исследовательской или опытно-конструкторской доминантой. К тому же такие территории сопровождают «пятна», занятые под автостоянки и гаражи, под коммуникации, инженерию, под размещение административных и обслуживающих предприятий промзоны. Так что потенциал есть.

Кончено, проекты редевелопмента несут определенные риски. Например, неясно, что делать с объектами, которые обнаружатся в процессе строительных работ, и которые могут быть признаны культурным наследием. В Европе, например, если при строительстве «откапывается» условная «древность», остатки старинных домов или крепостных стен, государство приостанавливает стройку, пока археологи не завершат раскопки и историки не вынесут свой вердикт.

На это могут уйти годы, из-за чего инвестор потеряет часть своих средств. В Петербурге пусть и не такой богатый культурный слой, но вероятность встретить подобные объекты под землей, существует. Пример тому – древнее поселение на том месте, где планировалось изначально построить «Охта-центр».

Следующий вопрос – это инженерное обеспечение рекультивируемых участков. Одно дело, когда там были гаражи или фабрика, другое – когда там будут жилые дома, функционирование которых потребует иных, более современных и продуманных инженерных коммуникаций.

По нашим оценкам, массового прихода застройщиков в редевелопмент можно ожидать тогда, когда бизнес увидит прозрачность условий работы в этом сегменте. В этом смысле показателен пример реновации: эта программа заработала, когда государство определило четкие правила игры и запустило этот механизм.

Примеры успешного редевелопмента нередко можно встретить в Скандинавии, где на месте складов или фабрик наряду с жильем или коммерческой недвижимостью строят культурные центры, концертные залы, художественные галереи, спортивные объекты. Т.е. создается инфраструктура, которая придает дополнительный статус таким территориям, ведь создается более качественная среда. Все эти факторы в совокупности влияют и на рост цен вторичного жилья.

Важно и то, что в случае успеха на подобные проекты решаются и другие застройщики: на те территории, где уже есть позитивные примеры преобразований, девелоперы идут гораздо охотнее.