Квартиры со столетней историей: обзор вторичного рынка в дореволюционных домах

Революция 1917 года стала важным историческим рубежом, который разделил жизнь в России на «до» и «после». Причем изменения затронули множество бытовых вопросов, в том числе и жилищный. На смену доходным домам пришли коммуналки, а сама недвижимость практически перестала быть рыночным продуктом. Более того, в ходе реализации генерального плана реконструкции Москвы 1935 года многие исторические здания были снесены. И сегодня квартиры в домах возрастом 100 и более лет являются серьезным дефицитом. В честь столетней годовщины Октябрьской революции аналитики ЦИАН подготовили обзор предложения в домах, построенных в 1917 году и ранее.

На сегодняшний день на вторичном рынке Москвы предлагается около 1000 квартир в домах, построенных до 1917 года. 20% этого объема представлено в зданиях, возведенных еще в XIX веке. На период с 1900 по 1910 годы включительно приходится ровно треть всех предложений. И больше всего квартир предлагается в домах, построенных в 1911-1917 годах – 46,4%.

Самый старый дом, в котором сегодня можно приобрести жилье на вторичном рынке, датируется 1820 годом – такие данные содержатся в кадастровом паспорте пятиэтажного жилого строения по адресу Большой Трехсвятительский переулок, 1. Изначально это был двухэтажный особняк, однако в 1960 году была проведена реконструкция, деревянные перекрытия заменены на бетонные, надстроены три этажа и смонтирован лифт. За 16,7 млн рублей здесь можно приобрести двухкомнатный лот площадью 54 кв. м. Квартира требует ремонта.

Подавляющее большинство квартир в дореволюционных домах предлагаются в Центральном административном округе – 95,9% всех лотов. Причем лидирует Тверской район с показателем 18,1%. Второе место делят Пресненский район и Хамовники с равными показателями – доли обоих составляют по 16,2%. Третья позиция у Басманного района – 14,2%. Меньше всего квартир в исторических зданиях представлено в районе Якиманка – всего 1,4% от общего объема предложения в данном сегменте.

Что касается ценовых характеристик дореволюционного жилья, то большая часть предложения относится к элитному сегменту. Во многом это обусловлено премиальным расположением в центре Москвы. Кроме того, многие доходные дома постройки до 1917 года за последние два десятилетия были реконструированы и превращены в клубные элитные дома. По оценке экспертов ЦИАН, 45,4% всего предложения в рассматриваемой категории предлагается по цене $1 млн и выше (от 58,5 млн рублей). А по цене до 15 млн рублей включительно реализуется только 4,5% лотов.

Тверской район – 18,1%

Минимальная и максимальная стоимость квартир в дореволюционных домах в Тверском районе отличаются более чем в 30 раз. Самый доступный лот обойдется в 7,4 млн рублей. В этом бюджете можно приобрести малогабаритную квартиру площадью 17,4 кв. м. Для расширения жилого пространства здесь оборудован антресольный этаж площадью 6 «квадратов». Лот расположен в доме 1870 года постройки на 3-й Тверской-Ямской улице.

Максимум зафиксирован на уровне $4 млн, что составляет 233,72 млн рублей по текущему курсу ЦБ РФ (58,43 рубля за $1). Лот площадью 200 кв. м расположен в комплексе доходных домов семьи Бахрушиных в Петровском переулке, построенном в 1888 году. В 1995 году была проведена капитальная реконструкция, объект был превращен в элитный клубный дом.

Пресненский район – 16,2%

В Пресненском районе, на долю которого приходится 16,2% предложения в дореволюционных домах, разница в цене еще более существенная – около 110 раз. Нижняя граница диапазона установлена на уровне 8 млн рублей. За эту сумму предлагается студия площадью 27 кв. м с качественной отделкой в доме 1890 года постройки.

Самая же дорогая квартира в дореволюционных домах в данной локации обойдется в $15 млн (876,45 млн рублей). Это трехуровневый пентхаус площадью 541 кв. м на Патриарших прудах. Он расположен в доме №32 по Малой Бронной улице, построенном в 1912 году. В квартире есть две террасы, выходящие непосредственно на пруд.

Район Хамовники – 16,2%

У Хамовников такая же доля, как и у Пресненского района – 16,2%. Однако разброс цен на квартиры в домах, построенных в 1917 году и ранее, чуть меньше – 85 раз. Так, за 11,5 млн рублей можно приобрести квартиру малогабаритную «трешку», площадь которой составляет всего 44 кв. м. Лот находится в доме 1917 года постройки.

Максимум составляет $16,8 млн, что эквивалентно сумме в 981,62 млн рублей. Обладающий такой суммой покупатель сможет поселиться практически напротив Боровицких ворот Московского Кремля – в доме 13 по улице Знаменка. Это доходный дом 1911 года постройки, в котором в 2001 году была проведена реконструкция с надстройкой трех этажей и ротонды. Именно в этой надстройке предлагается четырехуровневый пентхаус площадью 989 кв. м, с внутренним лифтом, каминным залом и террасой.

Басманный район – 14,2%

На территории Басманного района сосредоточилось 14,2% всех квартир в дореволюционных домах. При этом данный район является одним из двух самых старых в столице: средний возраст домов здесь составляет 85 лет (такой же показатель у района Арбат). Самая доступная квартира в жилом фонде с более чем столетней историей обойдется в 7,6 млн рублей. В четырехэтажном здании 1917 года постройки за эту сумму можно приобрести «двушку» площадью 44 кв. М.

«Потолок» для квартир в старых домах в Басманном районе находится на уровне $4 млн (233,72 млн рублей). Это цена трехуровневой квартиры площадью 245 кв. м в доме на улице Машкова, построенном в 1905 году (реконструирован в конце 90-х). В стоимость входят два машиноместа – по одному в подземном паркинге и на открытой охраняемой стоянке, а также келлер в подвале.