«Ледниковый период» на московской «вторичке»: в мае снижение спроса в годовом выражении достигло максимума

Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что в нынешнем году на вторичном рынке жилья старой Москвы ежемесячно, за исключением февраля, наблюдалось уменьшение актуального спроса (количества внесенных авансов) в сравнении с аналогичными периодами 2018-го. В этом мае отрицательная динамика достигла пика с начала 2019-го – активность покупателей оказалась на 30% ниже, чем годом ранее. Причин тому несколько. Во-первых, исчерпал себя покупательский ажиотаж прошлого года: существенное число участников рынка уже вышло на сделку, преимущественно осенью, и покинуло его. Во-вторых, на фоне продолжающегося падения реальных доходов населения, снижения покупательной способности рубля и роста ставок по жилищным кредитам на «вторичке» ощутимо сократилось количество потребителей, планирующих оформить ипотеку. В-третьих, на ситуацию со спросом повлиял более долгий, чем в минувшем году, период майских праздников, в итоге в первую половину месяца было внесено в два раза меньше авансов, чем в тот же период мая 2018-го.

Ослабление покупательской активности привело к началу постепенного снижения цен во вторичном сегменте, которое пока не отразилось на средних показателях по рынку в целом, однако его можно заметить в отдельно взятых спальных районах столицы. Если рыночная конъюнктура не изменится, то в среднесрочной перспективе стоимость вторичного жилья может сократиться в среднем на 5%-7%. Одновременно специалисты ИНКОМ-Недвижимость выделяют два возможных сценария, при которых снижение цен остановится: уменьшение ипотечных ставок (как минимум до 9%) и рост стоимости объектов на «первичке» в связи с реформой долевого строительства.

Кроме того, в компании фиксируют годовое уменьшение некоторых ключевых показателей московского рынка вторичного жилья. Из-за значительного увеличения спроса в 2018-м в сегменте серьезно сократился объем предложения – на 40,6% в годовом выражении, наиболее сильно – в ценовой категории до 10 млн рублей. Средний срок экспозиции за отчетный период снизился на 16,4%, с 67 до 56 дней. Средний чек сделки весной прошлого года составлял 7,55 млн рублей, к началу нынешнего он возрос до 8,7 млн рублей, а затем цена реализации начала опускаться – до 8,5 млн рублей в мае. 

Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, начиная с января 2019 года актуальный спрос (количество внесенных авансов) на вторичном рынке жилья в старой Москве демонстрирует отрицательную динамику в годовом выражении. Так, в нынешнем январе активность покупателей была на 15% ниже, чем год назад, при этом следующий месяц по данному показателю сравнялся с февралем 2018-го. В марте был снова зафиксирован весомый разрыв с прошлым годом – минус 20% авансов. В первой половине апреля отставание от 2018-го было незначительным, однако во второй половине, накануне долгих майских праздников, оно усилилось и в итоге достигло 17%.

Ситуацию комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «В начале этого года вторичный рынок жилья столицы продолжал пребывать в эйфории, случившейся осенью 2018-го, когда активность продавцов и покупателей в сегменте зашкаливала. Однако уже к концу января, который существенно уступил по числу авансов – а это будущие сделки – первому месяцу прошлого года, стало понятно, что через некоторое время нас ожидает значительный спад спроса. В апреле-мае произошло окончательное отрезвление рынка. Ситуация усугубляется и тем, что в связи с продолжающимся ухудшением платежеспособности населения и увеличением ставок по жилищным кредитам постепенно сошел на нет ипотечный бум, из-за чего мы ежемесячно теряем серьезную часть сделок. Май продемонстрировал наихудший результат с начала года – минус 30% авансов в сравнении с тем же месяцем 2018-го. Свою роль сыграл и тот факт, что в нынешнем мае многие потенциальные участники сделок отдыхали по полмесяца, что закономерно нанесло колоссальный урон рынку недвижимости. В итоге в первой половине месяца компанией было получено в два раза меньше авансов, чем в тот же период прошлого года. Оценивая покупательскую активность этой весной, мы можем прогнозировать, что наступившее лето будет лишь немногим лучше летнего периода 2015-го, когда “вторичка” по уровню спроса находилась на самом дне».

По наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, охлаждение столичного рынка вторичного жилья привело к началу отрицательной коррекции цен – она пока еще не отразилась на средних общерыночных показателях, но фиксируется риэлторами по результатам реальных сделок, что дает основание говорить о потенциальном снижении стоимости жилья в сегменте в целом. Небольшое падение цен пока отмечается только в экономклассе – наиболее чувствительном к изменениям рыночной конъюнктуры. Так, зимой в типичных спальных районах столицы – Северном и Южном Бутово – стандартную однокомнатную квартиру можно было приобрести не менее чем за 6,2 млн рублей. Однако на данный момент цена реализации аналогичных лотов не превышает уже 5,9 млн рублей. При этом в ИНКОМ-Недвижимость не прогнозируют существенного уменьшения цен – на 15%-20%, по оценкам экспертов компании, в среднесрочной перспективе они могут опуститься в среднем на 5%-7% по рынку в целом.

Вместе с тем, по мнению специалистов компании, если стараниями властей и банков средняя ставка по ипотеке опустится до 9% (не говоря уже об озвученных государством 8%), то количество сделок на московской «вторичке» ощутимо увеличится, и постепенное «сползание» цен прекратится. Достаточно напомнить, что, согласно статистике Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, как раз в ажиотажном ноябре прошлого года была зафиксирована рекордная доля операций по купле-продаже вторичного жилья с привлечением кредита – 42,4%, после чего началось падение данного показателя. Также к усилению покупательской активности на «вторичке» может привести рост цен на первичном рынке, вызванный его глобальной трансформацией после перехода на работу через эскроу-счета. В результате часть потенциальных покупателей квартир в новостройках – до 15% – перейдет во вторичный сегмент.