Ликвидность в новых реалиях

Специалисты Департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY проанализировали, как преобразовался термин «ликвидность» в сегодняшних реалиях премиального рынка, и составили список характеристик, которым должен руководствоваться покупатель, желающий сохранить свой капитал в недвижимости и иметь возможность конвертировать его в «живые деньги».

Инвестиции и инвестиции

Ключевая характеристика объекта, которую передает термин «ликвидность», - это его потенциал быть быстро проданным по рыночной цене. При этом ситуация на рынке складывалась так, что сначала изменился характер самих инвестиций, а затем трансформировался привычный для всех термин «ликвидность». Если в докризисные годы инвестор имел возможность приобрести в премиальном сегменте участок земли или дом в строящемся поселке и уже в течение года перепродать его со 100% прибылью, то теперь инвестиция является совершенно другим процессом. Теперь инвестор на загородном рынке – это покупатель участка в обжитом поселке, обладающий опытом и строительными мощностями, который возводит на нем объект и продает его с доходностью от 10 до 40%. Продавец недвижимости при удачной продаже в лучшем случае возвращает вложенные в объект средства.

Ликвидность вчера и сегодня

В условиях формирующегося рынка, на фоне дефицита предложений и высокой покупательской способности ликвидность всех загородных продуктов была выше по определению. По мере расширения ассортимента, снижения покупательской способности, растущей требовательности покупателей, критериев, формирующих ликвидность продукта, становилось все больше. Так, в 2000-х годах достаточно было совокупности трех факторов: престижности локации, концепции и статуса поселка, соответствующего окружения. К 2010 году список этих критериев в отношении премиального рынка расширился до 10 пунктов: - Удаленность от МКАД; - Транспортная доступность; - Экологическая ситуация; - Наличие внутренней и внешней инфраструктуры; - Юридическая чистота объекта; - Архитектурные решения; - Именитые соседи (звезды); - Качество услуг и репутация Управляющей компании; - Соотношение цены и качества объекта; - Репутация застройщика.

Срок экспозиции – потенция объектов

К 2017 году рынок претерпел еще большие изменения, и в первую очередь они отразились на сроках экспозиции, иными словами – на ликвидности загородных объектов в целом. Если до кризиса дома в том или ином ценовом сегменте продавались в прогнозируемые и примерно одинаковые сроки, то теперь произошло расслоение на продукты, которые продаются значительно быстрее, чем раньше, и те, что не продадутся в ближайшем обозримом будущем. Так, срок экспозиции объектов, соответствующих современным требованиям, по привлекательной цене может быть меньше месяца. При этом срок экспозиции морально-устаревших объектов, переоцененных, с изъянами, которые не компенсируются ценой, вырос в два, а то и в три раза. В целом по рынку, более 50% домов продаются уже более двух лет.

Совершаем покупку – думаем о продаже

Таким образом, даже не являясь инвестором, приобретая недвижимость для себя, покупатель должен уметь планировать свое будущее. Если дом необходим на относительно короткий период жизни (пока ребенок не пойдет в школу, что спровоцирует переезд семьи в город), то о продаже загородного жилья необходимо задуматься на этапе покупки. Чтобы вернуть вложенные в покупку средства, проект должен быть ликвидным. Но сегодня ликвидность загородного дома – это уже не способность быть проданным в короткий срок, а возможность быть проданным в принципе. При этом критерии, обеспечивающие эту ликвидность, снова были скорректированы. Итак, для того, чтобы продать дом завтра, сегодня при покупке следует обратить внимание на следующие характеристики: - Соотношение цены и качества объекта; - Юридическую чистоту объекта; - Выгодную локацию; - Наличие внешней инфраструктуры; - Заселенность поселка; - Окружение; - Стоимость услуг Управляющей компании; - Планировки.