Менее 40 процентов сделок в элит-классе приходится на долю проектов внутри Садового кольца

Анализ статистики продаж в элит-классе существенно осложняется фактором малой выборки. Если поквартальная статистика в комфорт- и бизнес-классе исчисляется тысячами, в премиум-классе — сотнями, то в элитном сегменте речь идет о нескольких десятках сделок. В этих условиях удельный вес одного реализованного лота повышается многократно. А нескольких успешных транзакций, как показывает исследование Urbanus.ru, вполне достаточно, чтобы обеспечить прочное лидерство и солидный отрыв от конкурентов.

Ландшафт элитного рынка сильно изменился за последний год. Завершилось строительство ряда жилых комплексов — Bunin, Barkli Gallery, Balchug Viewpoint, «Резиденция Тверская», «Котельническая набережная 21». В марте были сданы семь из восьми корпусов в ЖК «Полянка/44». Ожидается, что до конца первого полугодия к ним присоединятся «Резиденция на Всеволожском», «Малая Ордынка 19», Fairmont & Vesper Residences. В 2018 году перечисленные проекты дали в совокупности 78 сделок —35% от общего объема продаж в элит-классе.

Среди новых точек привлечения спроса следует выделить проект White Khamovniki от Capital Group. В декабре прошлого года там было зарегистрировано 15 сделок. В I квартале 2019-го покупательская активность заметно снизилась — 4 сделки в январе, одна в феврале и две в марте. Тем не менее, проект реализован уже почти на треть. Столь же высокие темпы выбывания фонда и у апарт-отеля Fairmont & Vesper Residences. По итогам зимних продаж здесь выбыло 13 (4 в декабре и 9 в январе-феврале) апартаментов из 36.

Наиболее успешно начало сезона сложилось для ЖК Ordynka, где было оформлено 10 ДДУ — почти столько же, сколько и за весь 2018-й год. Отметим, что случаи, когда в элитном комплексе в течение квартала продается более 10 лотов, являются редкостью. Помимо упомянутого декабрьского бума в ЖК White Khamovniki можно привести примеры ЖК Бродский (13 ДДУ во II квартале 2018-го) и ЖК Roza Rossa (11 ДДУ в III квартале 2018-го).

Единственной статистической аномалией можно назвать нетипично слабый результат ЖК Roza Rossa — всего две сделки. Проект специализируется на малогабаритных апартаментах с самыми низкими бюджетами в сегменте, и этот фактор способствовал высокому спросу на протяжении 2018-го года — 38 ДДУ. Для ЖК «Малая Ордынка 19», которая также завершала прошлый год с исключительно высоким для своей ценовой категории результатом (23 ДДУ), одна сделка за квартал также выглядит провалом. Однако точно такими же по результату выдались для проекта и январь-март 2018-го, после чего на три квартала возобладал мажорный тренд.

Всего в I квартале состоялось 53 сделки в 10 элитных новостройках. Это приблизительно соответствует показателям II-III кварталов прошлого года. При этом необходимо признать, что в IV квартале активность была выше (80 сделок), а экспозиция разнообразнее (18 проектов). Сразу шесть комплексов, т.е. больше половины за квартал преодолели планку в 5 ДДУ. Рекорд 2018-го в этом плане — пять комплексов.

Доля элитной недвижимости, покупаемой внутри Садового кольца, на сегодня составляет менее 40% — 21 сделка из 53. Fairmont & Vesper Residences с 9 сделками находится на внешнем радиусе кольца. Остальные 23 объекта сосредоточены в локации, которую можно обозначить, как «Хамовники минус Золотая миля». Год назад в пределах Садового кольца заключалось 41,6% сделок, в конце 2018-го — 47,5%. Подчеркнем, что указанные цифры не охватывают весь объем спроса на элитном рынке и отражают только сегмент, где реализация ведется в рамках договоров долевого строительства.