Московская агломерация: территориальное неравенство на примере уровня потребительских расходов. Где построить торговые объекты

Московская агломерация: территориальное неравенство на примере уровня  потребительских расходов. Где построить торговые объекты

Распечатать новость

Добавить в закладки

Специалисты компании RRG провели глобальное исследование по выявлению в Москве и ближайшей агломерации кластеров с максимальными и минимальными потребительскими расходами населения, определяющие потенциал для развития торговых объектов. Согласно исследованию, самым «богатым» кластером в старых границах Москвы является Тверской, самые «бедные» - Западное Бирюлево, Капотня и Очаково.

В качестве единицы территориального анализа был выбран кластер (субрынок) - условно-замкнутая территория, имеющая как естественные, так и искусственные физические границы, влияющие на доступ в него и из него пешеходов и автомобильного транспорта. Также кластеры учитывают влияние сложившихся исторических и социальных ландшафтов. В качестве зоны исследования выступает Москва в границах МКАД и ближайшая агломерация (первый пригородный пояс в пределах 10 км). Всего было выделено 142 кластера, объединенных в 13 мегакластеров.

«Неоднородность населения города и социальная стратификация всегда вызывали неподдельный интерес у ритейлеров и девелоперов. Понимание экономических характеристик населения позволяет правильно спозиционировать объект на рынке и оценить его эффективность. Уровень потребительских расходов населения напрямую зависит от его доходов и служит хорошим показателем для оценки потенциала развития торговых объектов в городе», - прокомментировал Вадим Каминский, Директор департамента геомаркетинга и ГИС-анализа компании RRG.

На сегодняшний день отсутствуют детальные статистические данные о доходах и расходах населения внутри административно-территориальных единиц, в частности, городов, однако с помощью разработанной в RRG методологии стало возможным моделирование этих показателей. При глубокой настройке модель позволяет получать данные, агрегированные до уровня жилых кварталов. Согласно публикациям Росстата на 2018 г. среднемесячные среднедушевые денежные доходы населения по Москве составили 62 532 рубля, а по Московской области – 41 286 рублей в месяц, а расходы – 47597 и 30878 рублей соответственно. Моделирование RRG позволяет получить более точную картину: так, разница в доходах между самым «бедным» и самым «богатым» кластерами может превышать 100 000 рублей.

Модель распределения расходов, разработанная в RRG, является функцией от нескольких параметров. В качестве базовых взяты денежные доходы и расходы населения, представленные на уровне субъекта РФ. Дополнительные факторы влияют на их распределение внутри города – пространственную дифференциацию.

Эксперты отметили высокую корреляцию уровня доходов жителей со стоимостью аренды и продажи жилой недвижимости, что неоднократно подтверждалось рядом исследований. Коэффициент корреляции по различным оценкам достигает 0,9. Специалисты оценили текущее предложение на рынке жилья в Московской агломерации и представили потребительские расходы как функцию от средневзвешенной стоимости квадратного метра внутри каждого из кластеров.

Одним из немаловажных параметров, который был учтен в качестве дополнительного фактора, является новое жилищное строительство. Доля новостроек в кластере, а также качество жилого фонда служат косвенными индикаторами уровня жизни. Поэтому при оценке средних расходов учитывались поправочные коэффициенты в зависимости от доли и класса новостроек.

Итоговые показатели потребительских расходов в кластерах представлены как функция от совокупности параметров. Среднедушевые потребительские расходы на 2018 год в рассматриваемой зоне составили 46 900 рублей в месяц. Полученные данные были рассчитаны с точностью до каждого квартала жилой застройки и агрегированы на уровне кластеров. Люди с высокими доходами ожидаемо выбирают для проживания центр, юго-запад и запад Москвы. Абсолютным лидером (109 900 рублей) по потребительским расходам стал кластер Тверской вдоль одноименной улицы. За пределами Садового кольца выделяются кластеры западного направления – Пресненский, Москва-Сити, Киевский и Фрунзенский, где в среднем на каждого жителя приходятся ежемесячные траты в размере 65-75 тысяч рублей. Свыше 60 тысяч рублей в месяц тратят жители Крылатского, Покровского-Стрешнева, а также районов юго-запада Москвы в пределах МКАД.

Единственный кластер за МКАД, где расходы оказались выше средней цифры – Сколково, включает в себя территорию Инновационного Центра и его окрестности, привлекающие внимание множества девелоперов жилой и коммерческой недвижимости.

Наиболее низкие среднедушевые расходы населения – в Балашихе, Люберцах, Дзержинском, Видном и Мытищах – эти города формируют ближайший пояс столицы с внешней стороны МКАД. Города-спутники, примыкающие к Москве в восточной его части сталкиваются с проблемами транспортной доступности, это также оказывает влияние на стоимость жилья – там сконцентрировано наиболее низкодоходное население. Стоит отметить, что в Новой Москве средние показатели заметно выше, нежели в примыкающих к ней кластерах Подмосковья, что находит отражение, в том числе, и в стоимости недвижимости.

Самые «бедные» кластеры в старых границах города – Западное Бирюлево, Капотня и Очаково – значительно удаленные от станций метро территории с большим количеством промышленных предприятий и неблагоприятными экологическими характеристиками.

Восток города слабо дифференцирован и демонстрирует значения расходов в пределах 41-45 тысяч рублей на душу населения, схожие показатели за редкими исключениями отмечаются в Волгоградском и Каширском мегакластерах.

На окраинах Москвы четко прослеживается связь между стоимостью жилья и удаленностью от станций метро. Таким образом, обеспеченность общественным транспортом также сказывается на уровне жизни населения.

«По совокупному объему потребительских расходов также лидируют мегакластеры Центральный и Ленинский, что, абстрагируясь от анализа конкурентного окружения, делает их наиболее привлекательными для открытия новых магазинов, объектов общепита и строительства торговых центров», - отметил Вадим Каминский.  

Дата публикации: 16:41 17 июля 2019



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Коммерческая недвижимость - Москва - последние новости

Популярные публикации в разделе Коммерческая недвижимость - Москва

Новый офис для Райффайзенбанка построит Группа «Эталон»

Новый офис для Райффайзенбанка построит Группа «Эталон»

15.08.2019 - Раздел: Москва / Коммерческая недвижимость / Офисы, бизнес центры

Группа «Эталон», одна из крупнейших компаний в сфере девелопмента и строительства на российском рынке, и Райффайзенбанк подписали договор о строительстве офисного центра. 16-этажное здание общей площадью 34 тыс. кв. м появится на территории бизнес-парка Nagatino I-Land в Москве. Компания JLL выступила консультантом сделки, которая является самой масштабной на рынке офисной недвижимости с начала 2019 года.

CBRE подписан договор аренды с первым супермаркетом «Мираторг» в ММДЦ Москва-Сити. Магазин открывается в МФК «IQ-квартал».

CBRE подписан договор аренды с первым супермаркетом «Мираторг» в ММДЦ Москва-Сити. Магазин открывается в МФК «IQ-квартал».

15.08.2019 - Раздел: Москва / Коммерческая недвижимость / Торговые центры

Компания CBRE выступила консультантом сделки с первым супермаркетом «Мираторг» в ММДЦ Москва-Сити. Магазин открывается сегодня в МФК «IQ-квартал».

За полтора года в Московском регионе не появилось ни одного бизнес-парка

За полтора года в Московском регионе не появилось ни одного бизнес-парка

15.08.2019 - Раздел: Москва / Коммерческая недвижимость / Офисы, бизнес центры

Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, и эксперты делового квартала Neopolis проанализировали сегмент бизнес-парков столичного региона и пришли к выводу, что на протяжении 2018 года и первую половину 2019-го в столице не было введено ни одного бизнес-парка. При этом за год средневзвешенные ставки аренды на офисные площади за МКАД заметно выросли.

Власти Москвы ищут инвестора для отеля вблизи аэропорта Внуково

Власти Москвы ищут инвестора для отеля вблизи аэропорта Внуково

15.08.2019 - Раздел: Москва / Коммерческая недвижимость / Гостиницы

Власти Москвы ищут инвестора для отеля вблизи аэропорта Внуково

Москва занимает 7 место в рейтинге европейских городов по объёму рынка гибких офисных пространств

Москва занимает 7 место в рейтинге европейских городов по объёму рынка гибких офисных пространств

14.08.2019 - Раздел: Москва / Коммерческая недвижимость / Офисы, бизнес центры

Европейский отдел исследований рынка CBRE подготовил рейтинг, в котором отмечается, что корпоративный спрос на гибкую офисную недвижимость продолжает укрепляться, и, как следствие, предложение расширяется во многих крупных европейских городах.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012