На сроки реализации квартиры влияет целый ряд факторов

По мнению экспертов Moscow Sotheby's International Realty, на сроки реализации квартиры влияет целый ряд факторов.

Ирина Мошева, управляющий директор Moscow Sotheby's International Realty:

- На сроки реализации квартиры влияет целый ряд факторов: локация, цена, тип дома и качество строительства, этаж, планировка, окружение, соседи, для элитных проектов – видовые характеристики и история дома, уровень сервиса, и многое другое. И чем больше минусов в каждом из этих критериев, тем сложнее будет продать объект, если не корректировать один из ключевых – стоимость. Например, в одном из клубных домов в центре Москвы продавался просторный пентхаус с достаточно дорогой дизайнерской отделкой. Отпугивала покупателей не цена, которая была совсем немного завышена, а перечеркивающий все достоинства нюанс: на площади более 300 кв. м была спланирована всего одна (!) спальня. И качественная отделка объекта стала минусом – ее пришлось бы все равно ломать, для того чтобы сделать комфортную планировку. И в данном кейсе все решила стоимость: скорректировав ее с учетом этих особенностей, квартира в итоге была продана.

Бывают обратные ситуации, когда продавец завышает цену квартиры и отказывается продавать за меньшие деньги, аргументируя это расходами на покупку и дополнительными тратами на ремонт. Неадекватная цена – это очень распространенная ошибка, и только грамотная оценка опытного риелтора может спасти продавца от мучительного ожидания «своего покупателя». Такие примеры очень часто встречаются среди продавцов, купивших квартиру в долларах до обвала курса национальной валюты в 2014 году.

Они мыслят в парадигме «доллара по 30» и хотят получить обратно вложенные деньги. При этом ситуация осложняется, если в рамках одного дома было несколько таких инвесторов. К примеру, в «Доме на Мосфильмовской», большинство квартир было приобретено за доллары во время строительства, поэтому на вторичном рынке преобладали долларовые цены, которые после кризиса практически остановили продажи в этом доме. Дело в том, что собственники, выставляя свою квартиру на продажу, так или иначе ориентируются на внутренний рынок предложений в своем доме, поэтому очень важно на этом этапе обратиться к профессионалам, владеющим информацией не о цене экспозиции, а о цене реальной продажи. Первое время в «Доме на Мосфильмовской» разница между этими цифрами достигала 25%.

Перестали пользоваться спросом квартиры в домах начала 2000-х годов с морально устаревшим ремонтом и нелогичным зонированием пространства, а также элитные квартиры с ненужными ныне удобствами в виде сигарной комнаты. Качество проектов тогда и сейчас существенно отличаются, и на то есть, как минимум, две базовые причины. Первая – это опыт. В «нулевые» приходилось экспериментировать и рисковать, чтобы создать по-настоящему легендарный проект. Не все были готовы на это, поэтому пользовались более простыми и устаревшими уже тогда решениями, которые все равно так или иначе покупали. Второе – это соотношение спроса и предложения. Сейчас рынок переполнен, поэтому девелоперы просто вынуждены создавать высококачественный и продуманный продукт, и при этом постоянно искать пути снижения издержек без потери в качестве, чтобы оставаться в рынке. Поэтому на сегодняшний день и существует сильный перекос спроса в пользу «первички». В элитном сегменте покупатель может себе позволить подождать год или два, и приобрести объект, полностью отвечающий его требованиям.