В условиях снижения реальных доходов населения и, как следствие, его платежеспособности специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость отмечают активизацию мошенников на вторичном рынке жилья старой Москвы. Так, согласно наблюдениям экспертов компании, за пять лет количество мошеннических сделок в этом сегменте увеличилось на 7,5%. Вместе с тем в ИНКОМ-Недвижимость констатируют, что в общем объеме операций по купле-продаже жилья число таких случаев все же остается незначительным. 

Специалисты компании рассказали о набирающей популярность новой схеме мошенничества – посредством незаконного получения электронных подписей собственников квартир. Кроме того, в ИНКОМ-Недвижимость подчеркивают, что на рынке по-прежнему используются проверенные временем мошеннические схемы, перечисленные ниже в порядке степени распространенности. В компании также отмечают, что в число граждан, наиболее часто страдающих от действий аферистов, входят одинокие пожилые люди, а также представители социально неблагополучных категорий населения (алкоголики, наркоманы и т.д.), в то же время есть лица, которых махинаторы стараются не вовлекать в свои противоправные действия, – к примеру, члены многодетных семей. Среди сегментов жилья, где мошенники наиболее активны, – экономкласс (устаревший жилищный фонд, особенно «хрущевки»), реже – «комфорт», при этом владельцы квартир бизнес-класса и более высоких ценовых категорий крайне редко становятся фигурантами мошеннических сделок.

Продажа квартиры посредством фальсификации электронной подписи 

Случаи реализации недвижимости с использованием поддельных документов всегда были в ряду наиболее популярных вариантов мошенничества на рынке вторичного жилья в столице. Вследствие развития технологий к ним прибавился еще один способ – подделка электронной подписи. Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Прогресс не стоит на месте, в век интернета и всеобщей автоматизации можно, во-первых, узнать необходимую информацию практически о любом человеке или объекте, а во-вторых – оформить сделку, не отходя от компьютера.

С одной стороны, это сильно упрощает нам жизнь, а с другой – открывает перед махинаторами новые горизонты. Так, уже зафиксированы случаи незаконной продажи квартиры с использованием поддельной электронной подписи. Если раньше участникам сделки необходимо было собственноручно расписаться в договоре отчуждения недвижимости, то сейчас для проведения сделки требуется лишь электронная подпись, а ее можно подделать разными способами: оформить по подложным документам, взломать личный кабинет на сайте госуслуг для получения нужной информации и т.д. Чтобы предотвратить возникновение такой ситуации, владельцу жилья можно порекомендовать, например, подать заявление в МФЦ о запрете Росреестру совершать регистрационные действия в отношении объекта недвижимости без личного присутствия собственника или его законного представителя».

Сделки с участием собственников, состоящих на учете в ПНД и НД 

По наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке жилья наиболее частые случаи оспаривания сделок купли-продажи недвижимости связаны с тем фактом, что продавец квартиры состоит на учете в ПНД (психоневрологическом диспансере) или НД (наркологическом диспансере).

Сергей Шлома: «Около 5% операций на “вторичке” проходят с участием лиц, которые наблюдаются в ПНД или НД. Это не значит, что такие сделки считаются мошенническими, однако для их проведения нужно предпринять ряд превентивных мер. В частности, необходимо проверить дополнительно, нет ли в отношении такого гражданина решения суда о признании его недееспособным или ограниченно дееспособным, поскольку при наличии такого решения сделка может проходить только с разрешения органа опеки. Также нелишне предложить продавцу пройти медицинское освидетельствование в момент заключения сделки, чтобы впоследствии можно было подтвердить, что он отдавал отчет своим действиям. Это поможет покупателю отстоять свои права на квартиру, если бывший собственник в дальнейшем станет оспаривать сделку, заявив, что в день ее заключения находился в таком состоянии, что не осознавал своих поступков».

Продажа квартиры с нарушением прав наследования

Потенциальный риск оспаривания несут сделки по отчуждению объектов недвижимости, право собственности на которые продавец получил в порядке наследования. Сергей Шлома: «Если владелец квартиры не оставил завещания, то разобраться с наследниками первой, второй и прочих очередей бывает весьма сложно. Известны случаи, когда уже после продажи жилплощади наследниками появлялся еще один, который своевременно не заявил о своих правах, поскольку не знал о смерти родственника (другие наследники намеренно не известили его об этом), после чего в судебном порядке он пытался оспорить сделку продажи и признать за собой право собственности на часть недвижимости, которая ему причиталась. А иногда права на наследство заявляет какой-нибудь внебрачный ребенок наследодателя (особенно если он медийная персона), о котором тот вообще мог не знать».

Продажа объектов с неясной юридической историей (например, с нарушением порядка приватизации) или после конфликтов между собственниками

Если говорить о чисто мошеннических случаях, то здесь можно выделить примеры, когда собственник, продающий квартиру, намеренно скрывает от покупателя информацию о других лицах, имеющих права на нее.

Сергей Шлома: «Всегда нужно тщательно проверять сведения о людях, проживавших на продаваемой жилплощади. Вот вполне реальная ситуация: муж и жена живут в неприватизированной квартире, но отношения между ними портятся, и они расстаются и разъезжаются. Желая стать единоличным собственником жилья, женщина подает заявление о том, что ее муж пропал без вести (хотя она прекрасно знает, что он живет, например, у другой женщины), а в дальнейшем по решению суда его вообще признают умершим. Жена единолично приватизирует квартиру и вскоре ее продает. Через некоторое время мужчина “воскресает” и заявляет о своих правах на данную недвижимость в судебном порядке, оспаривая все сделки с квартирой».

Липовая покупка квартиры по жилищному сертификату

Сергей Шлома: «Ранее такие сделки часто совершали некоторые граждане-владельцы сертификатов на покупку жилья: военные, жители районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, многодетные семьи, вынужденные переселенцы и др. С помощью специальных контор они приобретали “подставную” квартиру, расплачиваясь за нее средствами сертификата, после чего продавали жилплощадь, обналичивая таким образом денежные средства. Причем бывали случаи, когда у этих квартир за непродолжительное время сменялись десятки собственников. В настоящее время данный вид мошенничества встречается достаточно редко, поскольку государство довольно жестко контролирует использование жилищных сертификатов».

Притворные сделки

Сергей Шлома: «Говоря о притворной сделке, риэлторы имеют в виду подмену договора продажи договором дарения – данный метод используется при так называемых рейдерских захватах квартир или из желания причинить вред другим дольщикам (при конфликте между родственниками). Это тот случай, когда собственник доли дарит ее совершенно постороннему человеку, нарушая право других дольщиков на выкуп доли. Согласно законодательству, продавец доли обязан предложить ее сначала сособственникам, а в случае их отказа вправе продать эту долю другому покупателю, но по той же цене, что была объявлена ранее. Чтобы обойти это требование закона, вместо продажи заключается сделка дарения, которая является ничтожной».

Намеренное уменьшение стоимости квартиры в договоре купли-продажи

Хотя подобных случаев на рынке недвижимости не так много, риэлторы все равно предупреждают покупателей не принимать предложение продавца указать в договоре купли-продажи гораздо меньшую сумму, чем реальная стоимость квартиры, чтобы не стать жертвой преступного умысла. Сергей Шлома: «Например, покупатель согласился указать в договоре купли-продажи сильно заниженную цену жилья – скажем, 3 млн рублей вместо реальных 8 млн рублей, причем разница между двумя суммами закладывается в банковскую ячейку и после регистрации сделки продавец забирает деньги. Затем сам же бывший собственник оспаривает сделку на основании того, что для него она была убыточной, так как квартира стоит гораздо больше, поэтому он готов отказаться от соглашения и вернуть покупателю 3 млн рублей. А как же получить обратно оставшиеся 5 млн рублей? Если продавец не давал расписки в получении этих денег, то доказать факт мошенничества и взыскать с него всю сумму будет крайне сложно».

Группы риска, наиболее часто фигурирующие в мошеннических сделках

Сергей Шлома: «Если рассматривать все виды мошеннических и нечистоплотных сделок, то чаще всего в поле зрения криминальных элементов попадают одинокие пенсионеры, это один из самых мало защищенных социальных слоев общества. Такие люди весьма доверчивы и, как правило, сами же выдают аферистам всю информацию о себе и своей квартире. Другую типичную группу риска составляют представители социально неблагополучных категорий граждан: алкоголики, наркоманы, а также люди с низкой социальной адаптацией (сироты, инвалиды) и т.д.

Понятно, что и у них изъять жилплощадь порой не представляет никакого труда. Соответственно, среди объектов, участвующих в мошеннических сделках, преобладают квартиры, расположенные в устаревшем жилищном фонде (например, в пятиэтажках) и относящиеся к массовому сегменту, – это преимущественно “эконом”, максимум – “комфорт”. При этом есть категории собственников, которые никогда не рассматриваются махинаторами в роли жертв, – например, семьи с детьми, особенно многодетные, ведь такие сделки контролируются органами опеки в части соблюдения интересов несовершеннолетних граждан, да и любой общественный резонанс не на руку жуликам. Также мы не наблюдаем мошеннических сделок в более высоких ценовых сегментах недвижимости – “бизнесе” и “элитке”, поскольку такими объектами обычно владеют искушенные в юридических вопросах люди, которые прибегают к услугам квалифицированных специалистов – юристов и риэлторов, а потому их практически нельзя обмануть».