На «вторичке» столицы формируется дефицит предложения

В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, что на вторичном рынке жилья старой Москвы из-за роста покупательской активности экспозиция сократилась в октябре на 37,1% в сравнении с тем же периодом прошлого года (с 33 218 до 20 885 объектов). В сентябре в связи с окончанием сезона отпусков объем нового предложения, поступившего в базу вторичного жилья ИНКОМ-Недвижимость, был больше, чем в предыдущие летние месяцы – 905 объектов против 899 в июне, 871 в июле и 806 в августе.

Однако говорить о восполнении уменьшившейся экспозиции не приходится, так как в условиях растущего спроса новые лоты – если они выставляются по адекватной стоимости – реализуются в короткие сроки. При этом в Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость свидетельствуют, что движущей силой в сегменте сейчас является масс-маркет – по наблюдениям риэлторов компании, квартиры стоимостью до 10 млн рублей (а в особенности – до 8 млн рублей) максимально востребованы у покупателей, в то время как объекты ценой более 15 млн рублей почти не пользуются спросом. Кроме того, наибольшая часть вторичных квартир – 6 825 (33% от общего объема предложения) – выставлена на продажу как раз в ценовой категории «от 5 до 10 млн рублей». И хотя в целом на рынке экспозиция в полтора раза превышает потребности покупателей, по факту в массовых сегментах эти показатели сравнялись друг с другом. Таким образом, в масс-маркете наблюдаются предпосылки к формированию дефицита предложения, в результате чего потребителям не всегда удается подобрать себе подходящий объект.

Сосредоточение основной части спроса в сегменте бюджетного вторичного жилья специалисты ИНКОМ-Недвижимость связывают прежде всего с последствиями кризиса в экономической сфере: растет разрыв между наиболее богатыми и бедными группами населения, уменьшается численность представителей среднего класса, а также уровень их доходов. Кроме того, в масс-маркете покупателей заставляет выходить на сделку острая необходимость изменения жилищных условий, что и стимулирует здесь товарооборот, тогда как в высокобюджетных категориях мотивации потребителей, чаще всего владеющих несколькими объектами недвижимости, принципиально иные. Поэтому ипотека на рынке наиболее доступного жилья является мощным драйвером спроса, и доля ипотечных сделок здесь составляет почти 40%, в то время как в высших ценовых сегментах – лишь 20%. Сделки по покупке квартиры с целью сохранения накоплений – их на «вторичке» сейчас насчитывается 12% от общего объема операций по купле-продаже жилья – также в основном проходят в масс-маркете, где с начала текущего года цены начали расти, притом что в бизнес-классе и «элитке» такого процесса не наблюдается. Как показывает статистика сделок Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, средний срок экспозиции в ценовой категории «до 5 млн рублей» равен сейчас 18 дням, в категории «от 5 до 10 млн рублей» – 36 дням, в категории «от 10 до 15 млн рублей» – 69 дням. Лоты стоимостью более 15 млн рублей продаются в среднем за 164 дня. В аналогичный период прошлого года сроки экспозиции по этим объектам (за исключением ценовой категории «более 15 млн рублей») были примерно в три раза больше.