Новостройки Москвы: что будет с ценами

Заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова рассказала о том, какие тренды будут преобладать на рынке новостроек Москвы.

- Ситуацию на рынке недвижимости стоит рассматривать в привязке к законодательной реформе– с 1 июля значительная часть проектов будет переведена на эскроу-счета и проектное финансирование, что затронет и строительные процессы, и стратегии продаж. Например, застройщикам становится выгодно строить быстро, поэтому предложение лотов в технологии улучшенной панели будет развиваться и может стать основным в массовом сегменте жилья.

Однако обсуждение эскроу-счетов чаще всего идет в разрезе повышения стоимости квартир. Предполагаемый рост обусловлен не столько рыночными факторами, сколько изменением бизнес-модели реализации проектов и увеличением их себестоимости. Средства дольщиков заменят кредиты, стоимость которых будет зависеть от количественных показателей и темпов наращивания денежной массы на эскроу-счетах. Таким образом, ставка будет варьироваться для разных объектов и меняться в зависимости от жизненного цикла кредита. Сам по себе рынок – вне системы эскроу-счетов – не создает условий для скачкообразных ценовых приростов. Это связано с платежеспособностью населения и снижением материальной обеспеченности. Например, из-за роста тарифов, инфляции и дополнительной нагрузки в виде различных платежей. Еще одно обстоятельство – колебания ипотечных ставок. Начало этого года ознаменовалось дальнейшим повышением ипотечных ставок, что противоречит интересам заемщиков, на которых приходится основная доля покупок жилья в массовом сегменте.

Какие объекты будут пользоваться наибольшим спросом?

- В новых условиях застройщики ориентированы на рационализацию пространства и реализацию небольших лотов по площади – это студии, однокомнатные и двух-комнатные квартиры евро-формата, которые интересны потребителям за счет более низкого входа в проект и оптимального бюджета.

Какие локации будут наиболее активно застраиваться в ближайшее время?

- Активным «поставщиком» участков под застройку являются территории бывших предприятий. В Москве есть еще много «серых участков», потерявших актуальность с точки зрения промышленной функции. Например, в силу экологического фактора и значительного разрастания Москвы за последние десятилетия. На сегодняшний день власти заинтересованы в реорганизации таких территорий и строительстве жилой недвижимости, дополняемой не только социальной инфраструктурой, но объектами, позволяющими создавать рабочие места. То есть, речь идет о балансе между жильем и производственной составляющей. В 2018 году власти заявляли о планах по реорганизации 12,5 га территорий промзоны. Из этого количества 4,7 тыс. га - полностью, и 7,8 тыс. га – частично.

Другим масштабным направлением является программа реновации, направленная на улучшение облика столицы и замену морально устаревших зданий на современное жилье. Локации, аккумулирующие ветхое жилье, получили «перезагрузку» и превращаются в новые точки роста на карте Москвы.

Будет ли спрос на объекты на окраинах мегаполиса? Какие будут лоты будут востребованы, а какие будут в отстающих?

- Объекты на удалении от центра пользуются спросом в случае хорошего месторасположения, удобной транспортной доступности и полноценной жилой среды. Например, среди новостроек комфорт-класса, расположенных в старых границах Москвы и составляющих ТОП-10 по объем проданных лотов, 50% находится за пределами МКАД. Это масштабные проекты со всей инфраструктурой, которые характеризуются близостью к метро, привлекательной стоимостью лотов и продуманной жилой средой.