Общий объем рынка складской недвижимости увеличился на 180 тысяч кв.м и достиг уровня в 2,6 млн кв.м

По итогам 2016 года общий объем рынка складской недвижимости увеличился на 180 тысяч кв.м и достиг уровня в 2,6 млн кв.м.

Больше половины рынка складского сегмента составляют проекты, предлагающие услуги по аренде площадей, то есть спекулятивные. Распределение между спекулятивными проектами и складскими комплексами, использующимися под собственные нужды, оставляет 55% к 45%.

Складской девелопмент в 2016 году значительно ограничил строительство спекулятивных объектов. Спрос на аренду спекулятивных складов по-прежнему низок – на рынке освобождается больше помещений, чем арендуется.

По итогам 2016 года в новом предложении укрепилась доля проектов built-to-suit и складов под собственные нужды. Более 80% вновь введенных объектов реализованы по данным схемам.

Перспективное предложение

Из анонсированных в 2016 году перспективных проектов можно отметить проект 3 складских комплексов компании «Адмирал» суммарной площадью порядка 70 000 кв.м, которые расположатся в промышленной зоне «Марьино», а также совместный проект в рамках ОЭЗ «Аэрополис» компаний «Юлмарт» и «Аэропорт Пулково», по которому планируется реализовать порядка 15 000 кв.м складских площадей.

Спрос

По итогам 2016 года снизился уровень вакантных площадей на фоне уменьшения доли вновь вводимых качественных спекулятивных складских комплексов. На текущий момент вакансия в качественных складских комплексах находится на уровне 6%.

Структура спроса существенно не изменилась. По итогам 2016 года активность сохраняют компании сегмента FMCG, доля которых в общем объеме сделок превышает 50%. Также в 2016 году наблюдался рост активности производственных компаний.

Логистический сектор несколько снизил активность – до 19% от общего объема сделок простив 22% по итогам 2015 года. Большую активность проявляют производственные компании. Рассматриваются различные варианты сделок: как вариант долгосрочной аренды, так и вариант покупки помещений.

Типовые запросы арендаторов в 2016 году:

Производственные компании. Заявки на аренду: помещение площадью 800-1 500 кв.м, выделенная мощность 100-200 кВт, наличие кран-балки. Производственные компании. Заявки на покупку: помещение площадью 3 000 - 5 000 кв.м, выделенная электрическая мощность 500-1,5 МВт. Заявки на аренду/покупку склада: помещения площадью 1 500 – 2 500 кв.м, удобная транспортная доступность.

Ставки аренды

Средние ставки аренды в долларовом выражении достигают $60 за квадратный метр в год. На фоне ослабления рубля ставки в долларах значительно снизились. При этом ставки в долларах на рынке не номинируются. Договоров со ставками, привязанными к курсу доллара/евро, на рынке практически не осталось.

В рублевом эквиваленте ставки находятся в диапазоне 4 000-4 100 рублей за квадратный метр в год без учета НДС и операционных расходов. Производственные компании рассматривают ставку аренды не выше 300-360 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС, при этом коммунальные расходы оплачиваются отдельно.

По итогам 2016 года ставки аренды показали рост в пределах 4-5% ввиду дефицита на рынке спекулятивных складских проектов.

Тенденции и прогнозы

Количество ввода новых проектов ожидается на уровне 100 000 кв.м.

Укрепление тенденции сокращения доли спекулятивных проектов при росте реализации качественных комплексов по схеме built-to-suit. Незначительное колебание ставок аренды в сторону роста, стабилизация уровня вакансии за счет сокращения количества вводимых спекулятивных складов. Производственные компании и компании сегмента FMCG сохранят высокий уровень спроса на качественные проекты. Ротация производственных компаний связана как с участившимся в последнее время выводом промышленных площадок под жилую застройку и другие функции, так и с увеличением/сокращением производственных объемов.

Индустриальные парки в период нестабильной экономической ситуации пытаются найти новые эффективные решения и подстроиться под текущие потребности производственных компаний. Так, например, индустриальный парк «Марьино» планирует в ближайшей перспективе совместно с «А Плюс Девелопмент» разработать новый продукт для производственных компаний – создать в индустриальном парке спекулятивный производственный кластер. Будут предлагаться в аренду с последующим выкупом новые стандартные производственные помещения, отвечающие всем текущим требованиям производственных компаний.