Офис будущего: за год число коворкингов в Москве выросло на 25 процентов

Сегмент коворкингов медленно, но верно становится полноправным игроком рынка недвижимости. Еще недавно о нем говорили как об экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате. Однако уже сегодня снисходительное отношение к нему неуместно, а эксперты считают, что в ближайшем будущем этот формат продемонстрируют еще более агрессивный рост.

На сегодняшний день в разработке NAI Becar около пяти проектов коворкинга в разных городах России. Коворкинг (co-working анг. «совместная работа») – пространство с оборудованными рабочими местами, которые сдаются в аренду любому желающему, и предполагает работу людей в едином пространстве на неконкурентной основе, при отсутствии бизнес-иерархии.

Если первый коворкинг был скорее сообществом единомышленников, то сегодня это глобальная международная индустрия. Первые коворкинги открылись в 2005 году в Сан-Франциско и Лондоне. Тогда, более десяти лет назад, в английской столице распахнул двери для арендаторов мало кому известный Impact-hub, сегодня – сетевой проект, включающий более 60 коворкингов по всему миру, в том числе и в Москве. Уже через пять лет, в 2010 году в 24 странах мира была зарегистрирована 661 организация-коворкинг, а сегодня по данным департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar мировой рынок насчитывает 7 800 коворкингов, в которых ежедневно работает 500 000 человек. В 2016 году международные аналитики ожидают открытия еще 2 200 коворкингов ( 28% к 2015 году). При этом 35% операторов, работающих на этом рынке, планируют ввести в 2016 году новые проекты, 27% – увеличить количество рабочих мест в существующих, и 12% готовятся к переезду в офисы большей площади. Так как Москва во многих аспектах развития сферы real estate снимает кальку с западных стран, интересно упомянуть о том, как развивается сегмент коворкингов в европейских городах-пионерах этого движения, Лондоне и Берлине.

Общий объем предложения коворкингов в Лондоне к 2016 году составил порядка 300 площадок, которые по экспертным оценкам занимают около 800 тыс. кв. м. В ноябре 2015 года в Лондоне был открыт один из крупнейших в мире коворкингов общей площадью около 15,5 тыс. кв. м, способный разместить 3 100 сотрудников. Такой крупный объект, конечно, является исключением, в среднем площадь коворкинга в британской столице составляет 2 050 кв. м, однако и эти площади для кризисного офисного рынка Москвы выглядят вполне аппетитно.

Берлин является признанным лидером по количеству коворкингов, не только в Германии, но и в континентальной Европе в целом. В городе насчитывается порядка 70 коворкинг-пространств, из которых можно выделить 20 наиболее крупных. Четыре из них представлены международными операторами, шестнадцать – местными. Средняя площадь 1 коворкинга в Берлине – 1 500 кв. м, диапазон площадей 150 – 5 000 кв. м. Предложение в Москве Столица России подхватила международный тренд, и к марту 2016 года объем предложения коворкингов в Москве насчитывал более 50 площадок, показав 25%-ый рост по сравнению с началом 2015 года. По экспертным оценкам на сегодня общая площадь столичных коворкингов составляет порядка 11 тыс. кв. м.

По словам директора департамента консалтинга NAI Becar Анны Данченок, пока российские коворкинги за небольшим исключением представляют собой единичные проекты. Только несколько компаний развивают сети под единым брендом – Union Place (три проекта), «Рабочая станция» (две площадки) и Start Hub (два офиса). Кроме того, в Москве представлены два международных сетевых проекта – Regus (десять офисов) и Impact Hub (один офис). Стоит отметить, что создание коворкингов поддерживает Департамент науки, промышленной политики и предпринимательства Москвы. В рамках программы «Москва: коворкинг 2.0» в настоящее время действуют коворкинг-пространства в Восточном и Северном административных округах, в планах создание центров во всех округах столицы. Площади и концепции Средняя площадь одного коворкинга в Москве невелика и составляет 350 кв. м, средняя площадь рабочего места – 5,6 кв. м (с учетом мест общего пользования). Самый большой коворкинг Москвы, «Свободное плавание», занимает 700 кв. м.

«В настоящее время на рынке можно выделить два основных типа коворкингов, - говорит директор департамента брокерджа NAI Becar Илья Фокин. - Первый – организованное рабочее пространство, подходящее для работы за компьютером и ведения переговоров. По сути, это классическое офисное рабочее место в нестандартной атмосфере. Такие проекты занимают 88% рынка. Второй вид коворкингов – специализированное рабочее пространство, направленное на решение конкретных задач. К таким относятся «Архитектурный коворкинг», «Академия Mastercity.ru» и «Дар труда» – творческие мастерские со специализированным оборудованием, Neuron – лаборатория 3D-печати и робототехники и пр.

Есть и уникальные для Москвы проекты, например, «Дерево» с концепцией «живи и работай», объединяющее хостел и коворкинг». Последний является одним из наиболее перспективных видов развития формата. За проектами, включающими и места временного проживания – не только хостелы, но и гостиницы, и апарт-отели, - и рабочие площади – будущее. В таких пространствах могут работать люди, находящиеся в командировке или относящиеся к увеличивающемуся кругу специалистов свободных профессий, которые предпочитают путешествовать и работать, не привязываясь к определенному месту. Стоимость и спрос Диапазон месячной арендной платы за фиксированное место в коворкинге в Москве колеблется от 6 000 до 30 000 рублей, за нефиксированное от 2 800 до 15 000 рублей.

Средняя стоимость аренды рабочего места в зависимости от срока аренды и закрепленности рабочего места. Разница стоимости между фиксированным рабочим местом и нефиксированным при недельной аренде составляет 40%, при месячной аренде 70%. Для удобства резидентам предлагают различные пакеты услуг / тарифы: они могут выбрать для себя наиболее подходящие по набору услуг, времени пребывания на рабочем месте и стоимости. В стоимость аренды любого рабочего места входит: скоростной интернет; доступ к электричеству; рабочее место (письменный стол, диван и пр.); МФУ (принтер, сканер, ксерокс); чай/кофе/угощения. Все остальные услуги предоставляются за дополнительную плату или входят в расширенный пакет услуг. Для сравнения стоимость аренды классического офиса сегодня составляет от 2000 руб. в месяц за 1 кв. м . При этом офисы класса А, расположенные в непосредственной близости от Кремля, имеют ограничения по размеру минимальной арендуемой площади и составу арендаторов. В самом дорогом коворкинге индивидуальный предприниматель может арендовать комфортное рабочее место в стильном пространстве, которое будет выполнять и административные функции, и служить площадкой для совещаний с коллегами и подчиненными, и отличным фоном для представительских встреч.

Средний уровень заполняемости коворкингов в Москве сегодня находится на уровне 66%. Наибольшая заполняемость находится на уровне 80%. При этом 100%-ое заполнение коворкинга означает фактическую смерть формата. Структура и портрет арендатора Структура и портрет арендатора зависит от типа коворкинга. Организованное офисное пространство привлекает в основном стартаперов и фрилансеров, арендаторами специализированных коворкингов выступают представители творческих профессий: архитекторы, дизайнеры одежды, фотографы, инженеры.

Уже сегодня в Москве такие арендаторы сформировали кластеры в виде лофт-пространств, возникших в рамках преобразования бывших заводов. Вероятно, эти кластеры – одно из направлений развития коворкингов, тем более, что многие из них предлагают не только площади для работы, но и апартаменты для жизни, что также удобно – жить и работать в одном месте – снимать офис или арендовать место в коворкинге.

Перспективы развития Эксперты отмечают, что у коворкингов большой потенциал развития, недооценивать который было бы большой ошибкой. Его обеспечит растущий уровень спроса: клиентура коворкингов неизбежно будет увеличиваться за счет развития малого бизнеса и роста числа профессий интеллектуального труда. Развитие сферы freelance и старт-апов неизбежно повышает спрос на такие помещения.

Диктует свои условия и экономическая нестабильность, которая в глобализированном мире захватывает страны практически одновременно. Уже сегодня многие работодатели предпочитают не арендовать офис постоянно, а минимизировать расходы и арендовать коворкинги на время, которое необходимо для встреч или кратковременной совместной работы штата. Во всем мире популярность сетевых операторов продолжит активно расти за счет гибких условий оплаты и членских привилегий, популярность самостоятельных операторов – за счет совмещения функций (например, хостел коворкинг), уникальных услуг, необычного дизайна помещений.