Офисная недвижимость в Москве: итоги 2017 года

Офисная недвижимость в Москве: итоги 2017 года

Распечатать новость

Добавить в закладки

Рынок офисной недвижимости в Москве в 2017 году демонстрировал медленное, но верное оживление. На фоне сокращения ввода новых офисов доля вакантных площадей тоже сокращается, подстегивая спрос. Однако это не повод арендодателям расслабляться: арендаторы привыкли быть хозяевами положения.

 

Бизнес предпочитает аренду

По данным аналитической компании S.A. Ricci, средний уровень вакантности на столичном рынке офисной недвижимости в 3 квартале сократился до 14%, или до 2,2 млн кв. м. Аналитики Colliers International оценивают долю вакантных площадей за тот же период в 11% при общем предложении порядка 17,2 млн кв. м. Международная консалтинговая компания CBRE отмечает ввод в 3 квартале 2017 года 74600 кв. м, а уровень вакантности на московском рынке офисной недвижимости она оценивает в 14,6% при том, что в конце первого полугодия он составлял 15,4%.

Меньше всего вакантных площадей в офисах класса В: если в бизнес-центрах класса А и В по итогам 9 месяцев 2017 года составила 17,8% (1 млн кв. м) и 16,3% (900 тыс. кв. м) соответственно, то свободные предложения в В-классе за тот же период ограничены 8,2% (350 тыс. кв. м), снизившись по сравнению с прошлым годом на 4%. Причинв том, что сейчас строятся преимущественно здания класса А. По данным Colliers, в 4 квартале 2017 года будет введено 370 тыс. кв. м, из которых 340 тыс. кв. м относятся к классу А.

По словам Марины Кононенко, директора по маркетингу ГК ИТКОЛ, кроме низкого объема ввода новых зданий класса В, спрос вырос и за счет арендаторов класса С. Благодаря стабильной ситуации с арендными ставками, они смогли позволить себе переехать в офисы классом выше. «При том, что нормальной ситуацией считается 10-15% свободных площадей, на наших объектах на конец 2017 незаняты только 0,9% свободных площадей. Причина не только в повышении спроса, ценовой политике, но и в сервисной политике», - отметила Марина Кононенко.

Поменьше и подальше

Территориальное расположение также влияет на уровень вакансии. В объектах в зоне Бульварного, Садового и Третьего транспортного колец на конец 3 квартала 2017 года в среднем оставалось всего 13% свободных площадей. В этих локациях практически невозможно найти свободное помещение от 8-10 тыс. кв. м, отмечают эксперты S.A. Ricci. В то же время внутри МКАД есть объекты, где незанято до 30% площадей.

Нехватка площадей или их дороговизна внутри ТТК приводят к тому, что арендаторы все чаще смотрят в сторону более отдаленных районов. С января по сентябрь 2017 года совокупный объем арендованных и купленных офисных площадей в Московском регионе составил 826 тыс. кв. м, что почти на треть больше, чем за аналогичный период 2016 г.

Общее количество сделок по аренде и покупке за три квартала 2017 года увеличилось в два раза, причем активность демонстрировали небольшие фирмы, которым нужны офисы менее 200 «квадратов», так и крупный бизнес, ищущий для размещения площади от 10 тыс. кв. м, отмечают в Colliers International. По итогам трех кварталов 2017 года аренда офисных помещений значительно преобладает над покупкой и составляет порядка 80% от общего объема сделок.

По данным «ИТКОЛ», повышенным спросом у арендаторов пользуются небольшие помещения площадью 20-30 кв. м с арендной ставкой 10-15 тыс. руб. за объект с максимальным либо полным обслуживанием.

«Небольшие офисы становятся все более востребованными, так как предприниматели в непростых экономических условиях привыкли минимизировать расходы. Такие офисы привлекательны и для малого бизнеса, которому пока не нужны большие площади», — поясняет Марина Кононенко.

Еще одна причина роста спроса не небольшие офисы — реновация. Новые варианты ищет малый бизнес, который ранее арендовал помещения в жилых домах, попадающих под реновацию — парикмахерские, мастерские, небольшие магазины.

На конец ноября арендные средние ставки в столичных офисах класса А составляют 24 тыс. руб. за 1 кв. м в год, класса В – 13,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank ожидают, что в 2018 году удастся достигнуть баланса спроса и предложения, что приведет к небольшому росту арендных ставок для офисов в пределах 4-6%. В основном прогноз касается БЦ, расположенных в деловых районах Москвы.

При этом по итогам первого полугодия 2017 года Москва вошла в пятерку городов Европы с самыми высокими ставками капитализации на премиальные офисы и торговые центры, посчитали в Knight Frank. Ставка капитализации — это отношение рыночной стоимости актива к чистому доходу, который он приносит за год. В Москве на офисы она составляет 9,75%, в то время как для офисов Лондона, Парижа и Женевы — всего 3% годовых.

Спрос встретится с предложением

В 3 квартале 2017 года на офисном рынке Москвы общая площадь арендованных и купленных офисов составила 230 тыс. кв. м, а объем нового предложения – 61 тыс. кв. м. Превышение спроса над новым предложением почти в четыре раза эксперты S.A. Ricci связывают с низкими объемами ввода новых офисных объектов: с начала года введено всего 95 тыс. кв. метров офисных площадей, что является самым низким значением за аналогичный период последних пяти лет.

В случае реализации всех намеченных планов общий объем ввода новых офисных площадей в столице может составить 420-450 тыс. кв. м по итогам года. На 2018 года аналитики Knight Frank ожидают, что московский рынок офисов прирастет на 350 тыс. кв. м.

По оценке экспертов, сохранение текущих темпов строительства в 2018 году приведет к тому, что уровень вакантных площадей сократится до 9-10%. Аналитики CBRE ожидают сокращение вакантности до 13,5%. при вводе в 2018 году новых офисных площадей в объеме 450 тыс. кв. м. По их данным, по прогнозам экспертов, объем новых сделок по аренде и покупке офисных площадей незначительно превысит показатель 2017 года и составит 1,1-1,2 млн кв. м.

Это подтверждает и исследование аналитиков Cushman & Wakefield, согласно которому 80% всех офисов в Москве сдается в аренду в течение первого года экспозиции. То есть офисные новостройки не будут задерживаться на рынке свободными.

Уровень вакантных площадей продолжит снижение до уровня 13,5%. Более существенное снижение вакансии будет сдерживаться вводимыми в эксплуатацию офисными площадями, объем которых по итогам 2018 года должен достигнуть порядка 450 тыс. кв. м.

Несмотря на то, что аналитики ожидают в 2018 году выравнивания спроса и предложения на столичном рынке аренды офисов, а число пустующих офисов сократится, компаниям не стоит успокаиваться и ждать потока клиентов. Арендаторы становятся более требовательными к арендуемой недвижимости и не готовы отказываться от определенного уровня сервиса, качества и окружающей инфраструктуры. Этот уровень необходимо обеспечивать. Также на развитие рынка могут повлиять новые форматы аренды, в том числе коворкинги и коливинги.  

Дата публикации: 15:47 18 декабря 2017



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Коммерческая недвижимость - Москва - последние новости

Популярные публикации в разделе Коммерческая недвижимость - Москва

Москва занимает 9 строчку среди топ 10 городов мира по количеству вышедших на рынок брендов

Москва занимает 9 строчку среди топ 10 городов мира по количеству вышедших на рынок брендов

23.05.2018 - Раздел: Москва / Коммерческая недвижимость / Торговые центры

CBRE отмечает, что в 2017 году бренды продолжили открывать новые магазины в самых разных городах мира. Москва занимает 9 строчку среди топ 10 городов мира по количеству вышедших на рынок брендов.

Рынок апартаментов России возьмут под экспертный контроль

Рынок апартаментов России возьмут под экспертный контроль

23.05.2018 - Раздел: Москва / Коммерческая недвижимость /

Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД) и Российская Гостиничная Ассоциация (РГА) подписали соглашение о сотрудничестве, направленное на совместную работу по развитию рынка апартаментов, а также по повышению привлекательности и качества индустрии гостеприимства. Эксперты считают, что эта работа предупредит ужесточение «правил игры»на рынке апартаментов со стороны государства.

Объем предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости в I кв. 2018 года вырос на 11 процентов - Эксперты

Объем предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости в I кв. 2018 года вырос на 11 процентов - Эксперты

22.05.2018 - Раздел: Москва / Коммерческая недвижимость /

По данным экспертов компании RRG, объем предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости в I кв. 2018 года вырос на 11 процентов .

Как превратить устаревший БЦ в современный офис

Как превратить устаревший БЦ в современный офис

23.05.2018 - Раздел: Москва / Коммерческая недвижимость / Офисы, бизнес центры

Каждый третий бизнес-центр Москвы морально устарел – в течение 8-10 лет любой объект коммерческой недвижимости, если собственник не предпринимает никаких действий, теряет один уровень классности: переходит из А класса в В+, из В+ в В или даже С. По оценкам аналитиков, к 2020 году в столице устаревших бизнес- и торговых центров будет более 40%. А это значит, что даже при восстановлении экономики повышать арендные ставки в данных объектах не получится. Управляющая компания City&Malls PFM использует ряд приемов, позволяющих замедлить процесс физического износа и морального устаревания офисного здания.

Средняя цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в I квартале уменьшилась на 6 процентов

Средняя цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в I квартале уменьшилась на 6 процентов

21.05.2018 - Раздел: Москва / Коммерческая недвижимость / Офисы, бизнес центры

По данным экспертов RRG, средняя цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в I квартале уменьшилась на 6 процентов.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012