Особенности БЦ в зависимости от округов Москвы

Глава Группы Компаний «ИТКОЛ» Александр Мельников рассказал о особенностях бизнес-центров в зависимости от округов Москвы.

– Александр Николаевич, одним из важных факторов в оценке класса офиса и его выбора арендаторами выступает локализация объекта. Если речь идет об удаленности от центра – причина очевидна. А есть ли отличительные черты бизнес центров в зависимости от округов города?

– Исторически сложилось так, что Москва изначально имела радиальную застройку. В ходе дальнейшего развития и роста столицы, такая радиально-кольцевая структура сохранялась. Результатом этого стало наличие строений разного назначения (жилые, торговые, административные, складские, производственные) от исторического центра до МКАД и далее. То же относится и к округам – у них нет однозначной, четко выраженной функциональной направленности недвижимости за счет исторических «слоев». Поэтому БЦ класса В и В , возникшие путем реконструкции, имеют разное историческое и техническое основание. С другой стороны, проводящаяся уже в период современной России точечная застройка позволила бизнес центрам возникать повсеместно, в том числе в рамках Садового кольца и в любом из округов.

– Тем не менее, выделить характерные особенности возможно?

– Центральный деловой район – это здания с многовековой историей. Зачастую, это бывшие купеческие поместья, которые являются памятниками архитектуры. Сейчас идет их активная реконструкция и вывод на рынок в новом качестве. Поскольку изначальные конструкции, в большинстве случаев, были в аварийном состоянии, проводилась их полная перестройка с сохранением лишь фасадов. Цель этих изменений – максимально приблизить офисные помещения к классу А: оснастить новейшими инженерными системами, отделать интерьеры высококачественными материалами, сохранив при этом исторические и культурные корни здания, его архитектуру, прошедшую сквозь столетия. Это особый шарм, презентабельность, престижность. Особенность особняков, ставших офисными центрами – как правило, наличие собственной прилегающей территории. Достойная альтернатива для тех, кто ценит традиционность - Москва-сити.

За Садовым кольцом начинаются преимущественно строения «сталинского периода» – бывшие административные здания, научно-исследовательские институты, фабричные и заводские здания. При реконструкции таких объектов собственники старались сохранить их своеобразие, характер, аутентичность эффектных деталей, если они есть. Планировка помещений, как правило, коридорно-кабинетная. Это тоже строения со своим архитектурным лицом, в отличие от более поздних аналогов, но уже типовой советской застройки. Стартово в таких зданиях есть водопровод, канализация, центральное отопление. Задача собственника в техническом плане – оборудовать объект системой кондиционирования и вентиляции, телекоммуникационной инфраструктурой. Одним из их плюсов является наличие парковочных мест непосредственно возле здания. Пересекая границу третьего транспортного кольца, мы видим множество бизнес центров, преобразованных из старых оборонных предприятий, приватизированных после сокращения военной промышленности. Они стали основой для создания бизнес центров и промышленно-складских помещений, мультифункциональных объектов, где можно расположить одновременно весь необходимый функционал фирмы – и офис, и склад, и производство.

– Вы осветили историческую разницу объектов относительно кольцевых зон. А что можно сказать об административных округах?

– Запад Москвы - это хай-тек, современные высотки, бизнес-центры класса А, А . Тропарево-Никулино печально знаменито БЦ «Зенит» - так называемым «синим зубом». Но это не мешает ЗАО быть одним из престижнейших районов города с элитными офисами. А из чего все это выросло? Например, район Очаково-Матвеевское – это земля, на которой было расположено три села и деревенька. Территория начала неспешно развиваться в 30-е годы, а после 1970 года стало стала районом массового жилищного и промышленного строительства. А вот промышленное развитие Можайского района началось сразу после отмены крепостного права. В советское время он стал промышленно развитым районом, где расположены крупные предприятия оборонной, авиационной промышленности республиканского значения, научные учреждения, транспортные предприятия. Бывшая дачная местность Кунцево переросла в крупный жилой район с большим количеством НИИ и производственных предприятий. Совершенно преобразилось из поселка для рабочих-строителей Солнцево, ставшее частью Москвы только в 80-е годы двадцатого века.

История САО тесно связана со всякого рода транспортом. Ипподром, первый внутригородской паровозик - "паровичок" с пятью-шестью вагончиками, первая линия электрического трамвая, а позднее – множество объектов аэрокосмической промышленности. На его территории возникло множество бизнес кластеров, благодаря хорошо развитой инфраструктуре.

Рассказывать можно про каждый округ, у каждого есть интересная история, раскрывающая предпосылки, приведшие к сегодняшнему положению рынка коммерческой недвижимости. В каждом из них есть свои плюсы и минусы в экологической обстановке, количестве населения, уровне развития инфраструктуры, транспортной ситуации (наличие магистралей, интенсивность трафика, транспортная проходимость), ценовой категории объектов недвижимости и прочих факторов.

– А в каких районах базируются объекты ГК «ИТКОЛ»?

– Если брать по Москве, то это в основном Север, Северо-Запад, Юго-Восток. Северный округ хорош тем, что здесь развитая инфраструктура и большое количество торговых центров. На Северо-Западе треть территории – это водоемы, территория очень экологически благоприятная. Юго-Восточная часть Москвы отличается высоким спросом на недвижимость и самой развитой инфраструктурой. Здесь много промышленных предприятий, но также хватает парков и зон отдыха.

То есть все наши объекты находятся за пределами Транспортного кольца: это бывшие научно-исследовательские институты, медицинские учреждения. В основном это бизнес-центры класса В и В . Мы, имея в собственности именно этот класс объектов, возможно, даже выиграли от текущей экономической ситуации, к нам потянулись арендаторы, из офисов класса С, которые сейчас готовы за ту же стоимость аренды рассмотреть более удобные помещения для офиса собственной компании.

Одним из наших преимуществ является программа по улучшения сервиса на объектах ИТКОЛ, направленная на повышение лояльности арендаторов.

– Почему компания ИТКОЛ сделала ставку именно на объекты В и С, а не на другие классы коммерческой недвижимости?

– Класс А – это объекты вновь построенные, с новой инфраструктурой. Ведь классность объектов подразумевает набор определенных критериев. Класс А предполагает центральное кондиционирование, центральную канализацию, лифты определенных марок, высокое качество отделки и материалов. Хотя четкой градации здесь нет, и арендодатель сам старается подтянуть объект под критерии. У нас в основном объекты класса B, B и C — это производственные склады, помещения для среднего класса. Причем мы пока не планируем менять «весовую категорию»: наш сегмент всегда будет востребован, потому что всегда будет средний класс.