Почему исчезает жилье эконом-класса

Почему исчезает жилье эконом-класса

Распечатать новость

Добавить в закладки

За последние три года на столичном рынке новостроек массового сегмента не появилось ни одного нового проекта эконом-класса. Аналитики компании «Метриум Групп» попытались разобраться в причинах этого тренда.

По итогам апреля 2017 года общий объем предложения в новостройках массового сегмента Москвы составил 19 555 квартир в 57 проектах, 56 из которых относятся к комфорт-классу. В эконом-классе представлен только один объект – ЖК «Некрасовка», в котором предлагается 2115 квартир или 10,8% от общего числа лотов, находящихся в продаже в массовом сегменте. По мнению экспертов «Метриум Групп», постепенному исчезновению новостроек эконом-класса с рынка способствуют 5 причин.

1. Стоимость жилья

 

Гибкая ценовая политика со стороны девелоперов привела к тому, что разница между стоимостью жилья во многих новостройках комфорт-класса по сравнению с эконом-классом является незначительной или ее вообще не существует. Например, минимальная стоимость квадратного метра в жилом комплексе эконом-класса «Некрасовка» по итогам апреля 2017 года составила 85,8 тыс. рублей. При этом в комфорт-классе представлены жилые комплексы, где «квадрат» стоит практически столько же или еще дешевле. В ЖК мкрн «Царицыно-2» минимальная стоимость кв. м в апреле 2017 года была зафиксирована на уровне 79,9 тыс. руб., в мкрн «Северный» – 84,3 тыс. руб.

Минимальный бюджет для приобретения жилья в ЖК «Некрасовка» в конце апреля 2017 года составил 3,38 млн руб. В четырех ЖК комфорт-класса в тот же период были представлены лоты с меньшим «входным билетом». Это ЖК «Level Амурская» – 2,66 млн руб., мкрн «Северный» – 2,97 млн руб., ЖК «Аннино Парк» – 2,99 млн руб., ЖК «ВЛюблино» – 3,24 млн руб. Еще в шести жилых комплексах продавалось жилье с сопоставимым бюджетом – от 3,4 до 4 млн руб. Это ЖК «Мещерский Лес» – 3,4 млн руб, ЖК «Римского-Корсакова 11» – 3,73 млн руб., микрорайон «Домашний» – 3,9 млн руб., ЖК «Варшавское шоссе 141» – 4 млн руб., ЖК «Дом на Профсоюзной 69» – 4 млн руб., ЖК «Лучи» – 4 млн руб.

2. Сокращение платежеспособного спроса

Согласно данным социологических исследований, улучшить свои жилищные условия хотели бы 41% граждан России. Вместе с тем опросы показывают, что 40% представителей среднего класса не имеют сбережений, а 70% жителей страны приходится экономить даже на основных продуктах питания. «Покупателей с «живыми» деньгами и стабильным высоким доходом на рынке недорогой недвижимости становится все меньше, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – А для тех, кому приходится постоянно сводить «концы с концами», 50 тыс. руб. за квадратный метр являются такими же «неподъемными» деньгами, как 80 или 100 тыс. руб.

Поэтому вывод на рынок проектов эконом-класса с ценой на «квадрат» на 10-20% ниже, чем в «комфорте» не приведет к ажиотажному росту продаж. Снизить же стоимость квадратного метра в 2-3 раза, чтобы жилье стало доступным даже для покупателей с низкими доходами, девелоперам не позволяет экономика проектов. Средняя себестоимость строительства жилья в Москве без учета затрат на инженерию и приобретение земельного участка в настоящее время составляет не менее 40-50 тыс. рублей за кв.м».

3. Затраты на строительство

Некоторые потенциальные покупатели недорогой недвижимости ошибочно полагают, что значительно снизить стоимость массового жилья можно, если убрать из проектов ряд «необязательных» атрибутов. К ним относится качественная отделка мест общего пользования, индивидуальная архитектура, благоустройство дворов, озеленение территории, создание спортивных площадок и другие опции, уже ставшие must have для современных жилых комплексов комфорт-класса. На самом деле, доля расходов на них в общей структуре затрат на проект невелика.

«Основная часть бюджета – примерно 70% и более – расходуется на приобретение земельного участка, прокладку инженерных сетей и строительно-монтажные работы, – говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер проекта «Кварталы 21/19»). – При этом затраты на благоустройство территории, как правило, не превышают 5%. Например, проектом ЖК «Кварталы 21/19» предусмотрено создание зеленого бульвара протяженностью 860 м и общей площадью 3 га с детскими игровыми зонами, площадками для занятий спортом, велодорожками и местами для отдыха и прогулок на свежем воздухе. Отказ от этой составляющей не повлек бы за собой существенного снижения квадратного метра. Но жители могли лишиться очень важной инфраструктурной доминанты, благодаря которой повышается комфорт проживания в ЖК».

4. Рост конкуренции

По итогам 1 квартала 2014 года на рынке новостроек массового сегмента в продаже находилось 3792 лота. Всего за три года совокупное предложение увеличилось более чем в 5 раз – до 19 555 квартир. «В условиях острой конкуренции девелоперы могут использовать две основных стратегии для поддержания стабильной динамики продаж, – говорит Мария Литинецкая. – Это снижение стоимости жилья или повышение качества проектов. Однако первая стратегия практически исчерпала себя – рентабельность на рынке массового жилья за несколько лет снизилась с 30-35% до 20-25%. Резервов для значительного сокращения себестоимости строительства тоже не осталось. Поэтому выделиться на фоне конкурентов и привлечь платежеспособный спрос можно только за счет повышения качества жилых комплексов».

«Всего за несколько лет проекты массового сегмента перешли на новый качественный уровень, – отмечает Андрей Колочинский. – При этом избыток квартир в новостройках привел к тому, что покупатели стали тщательно сравнивать предложения. Поэтому девелоперы не готовы рисковать и строить жилье низкого качества, которое не будет пользоваться спросом у платежеспособных покупателей».

5. Снижение ипотечных ставок и льготная рассрочка

 

Примерно 85-90% недорогих квартир приобретаются для собственного проживания, и покупатели стараются решить квартирный вопрос на долгие годы. Они понимают, что при нехватке средств лучше взять кредит на покупку жилья в комфорт-классе, чем приобрести чуть более дешевый, но морально устаревший «эконом».

В феврале этого года средний размер ипотечных ставок на первичном рынке снизился до 10,5-11%. Кроме того, некоторые застройщики совместно с крупными банками предлагают еще более выгодные условия кредитования со ставкой 8-9%. Благодаря этому, в марте 2017 года был зафиксирован абсолютный рекорд по выдаче ипотечных кредитов за всю историю существования российского рынка ипотеки. Покупателям взяли кредитов на сумму 150 млрд руб., что на 25% выше показателей марта прошлого года.

Помимо этого, девелоперы стали предлагать покупателям выгодные условия рассрочки. Если три года назад беспроцентная рассрочка предоставлялась максимум на год, а первоначальный платеж составлял 50 и более процентов от стоимости квартиры, то сегодня оплату можно растянуть на более долгий срок, а размер первоначального взноса начинается от 10%. В настоящее время рассрочка предлагается почти в 90% жилых комплексов массового сегмента. «Моральное устаревание товаров в наше время происходит очень быстро, – говорит Андрей Колочинский. – Поэтому платежеспособные покупатели, как правило, делают свой выбор в пользу самых совершенных моделей чего-либо – смартфонов, бытовой техники, автомобилей. Недвижимость – тот товар, который покупается не на один год, поэтому данная тенденция проявляется особенно ярко. «Голосование рублем» является лучшим индикатором того, какие новостройки востребованы сегодня у покупателей. Старт продаж 1 и 3 корпусов ЖК «Кварталы 21/19» состоялся в апреле 2016 года. За прошедшее время в них было реализовано более 70% квартир. Справедливая цена, уровень «на класс выше», качественная инфраструктура и эксклюзивные «фишки» – это тот набор характеристик, благодаря которым проект является высоколиквидным».

«Комфорт-класс стал в настоящее время той «золотой серединой», которая устраивает и девелоперов и покупателей недвижимости, – резюмирует Мария Литинецкая. – Строить массовое жилье «вчерашнего дня» на дорогих земельных участках в старых границах Москвы девелоперам не выгодно. Покупатели, обладающие реальными средствами для покупки квартир или имеющие возможность выплачивать ипотечный кредит, хотят приобрести лучшее жилье в своем классе. Таким образом, на рынке сложилась ситуация, когда «верхи не могут», а «низы не хотят», предпосылок для разворота тренда и появления проектов эконом-класса в настоящее время не существует. Тем не менее, происходящие изменения положительно влияют на рынок в целом – в столице увеличивается число новых качественных и красивых новостроек, а покупатели получают возможность приобрести жилье высокого уровня».  

Дата публикации: 13:15 17 мая 2017



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Популярные публикации в разделе Новостройки и строительство - Москва

Премиальные апартаменты с сервисом отеля: Москва идет по пути крупнейших мировых городов

Премиальные апартаменты с сервисом отеля: Москва идет по пути крупнейших мировых городов

20.11.2017 - Раздел: Москва / Новостройки и строительство

Апартаменты с гостиничным сервисом имеют практически вековую историю и являются сегодня одним из наиболее востребованных и модных форматов недвижимости во всем мире. Единичные случаи появления апартаментов с сервисом были зафиксированы еще в 1920-х годах, к примеру, в отеле Sherry Netherland в Нью-Йорке. Однако более масштабное распространение данный формат жилья получил позднее в 1980-х годах. Чаще всего такие проекты расположены в деловых районах крупнейших городов и ориентированы на наиболее обеспеченных покупателей, имеющих плотный рабочий график с множеством встреч и деловых поездок.

Завершен один из «старейших» долгостроев Новой Москвы

Завершен один из «старейших» долгостроев Новой Москвы

20.11.2017 - Раздел: Москва / Новостройки и строительство

ГК «Атлант» достроила и ввела в эксплуатацию второй корпус ЖК «Внуково Парк» – долгострой, начатый предыдущим застройщиком еще в 2008 году. Почти десять лет стройки, два ребрендинга, переход из Московской области в Новую Москву… Сегодня люди могут въезжать в готовые квартиры.

Два дома вышли из программы реновации по решению жителей

Два дома вышли из программы реновации по решению жителей

20.11.2017 - Раздел: Москва / Новостройки и строительство

Жители двух домов, включенных ранее в программу реновации жилья, проголосовали за выход из нее, сообщил в понедельник руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин.

Объем ввода жилья по итогам 10 месяцев составил 53,3 млн кв.м

Объем ввода жилья по итогам 10 месяцев составил 53,3 млн кв.м

20.11.2017 - Раздел: Москва / Новостройки и строительство

В октябре текущего года в России было построено 6,9 млн кв.м жилья, что на 13,4% больше показателя за аналогичный период 2016 года, сообщила в среду Федеральная служба государственной статистики (Росстат).

Поможет ли блокчейн упростить процессы в сфере оборота недвижимости

Поможет ли блокчейн упростить процессы в сфере оборота недвижимости

21.11.2017 - Раздел: Москва / Новостройки и строительство

Поможет ли блокчейн упростить процессы в сфере оборота недвижимости?


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012