Покупательский бум в конце апреля «взорвал» московский вторичный рынок

По итогам апреля 2018 года в ИНКОМ-Недвижимость отмечают: показатели активности покупателей на московском вторичном рынке жилья в последнюю неделю прошедшего месяца оказались абсолютным недельным рекордом с 2014-го, обновив максимумы в указанный период и по количеству звонков (потенциальный спрос), и по количеству авансов, внесенных за предполагаемую к покупке жилплощадь (актуальный спрос).

Такой покупательский бум в течение буквально нескольких дней позволил апрелю не только наверстать «отставание» первой половины и стать лучшим месяцем по спросу на столичную «вторичку» с начала года, но и впервые в истории рынка обойти по этому параметру март ( 10 % по количеству авансов), который до сих пор традиционно являлся самым «урожайным» за весь год по количеству звонков и финансовых обязательств о проведении сделок.

По оценкам специалистов компании, такая резкая динамика – реализация краткосрочного отложенного спроса, сформировавшегося в марте и первой половине апреля в ответ на негативную внешнеполитическую конъюнктуру и скачки курсов валют. При этом основной «ударной силой», обеспечившей резкий рост показателей, стали покупатели высокобюджетного жилья: по сравнению с первым месяцем весны количество авансовых соглашений о покупке квартир категории «15 млн рублей» увеличилось на 20 %. Таким образом, стабилизация рубля успокоила участников рынка недвижимости, вернувшихся к осуществлению своих планов по приобретению жилья. Нынешняя активность покупателей обеспечивается рядом факторов общеэкономического и внутрирыночного характера, которые в комплексе стимулируют спрос в сегменте столичной «вторички». В ИНКОМ-Недвижимость ожидают, что в течение 2018 года при сохранении относительной стабильности в политике и экономике он возрастет на 50 %.

Ранее в ИНКОМ-Недвижимость отмечали, что обострение внешнеполитической ситуации (очередной виток военного конфликта в Сирии, усугубивший напряженность между Россией и Западом) и последовавшие негативные изменения в российской экономике (введение США новых санкций, резкое ослабление рубля, падение котировок отечественных компаний) опосредованно «стоили» вторичному рынку жилья Москвы в марте – первой половине апреля 15 % будущих сделок. «Негативные события в политике и экономике в какой-то момент, как холодная вода, были выплеснуты на потенциальных покупателей, значительная часть которых поступила согласно традиционной модели поведения преимущественного большинства физических лиц на жилищном рынке: в любой непонятной ситуации – замри. В данном случае паузу взяли, прежде всего, потребители, чей интерес сосредоточен в сегменте рынка жилья “15 млн рублей,” – как правило, обладатели валютных вкладов, отложившие покупку жилплощади в расчете на дальнейшее ослабление российской валюты и, как следствие, увеличение их покупательской способности», – объясняет временное снижение спроса на московскую “вторичку” директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Стабилизация ситуации, прежде всего на российском валютном и фондовом рынках, оказалась для «насторожившихся» потенциальных покупателей столичных квартир своего рода успокоительным, которое ускорило переход потребителей из режима ожидания к конкретным действиям. Скопившийся спрос выплеснулся на московский вторичный рынок жилья в последнюю неделю апреля, ставшую рекордной с докризисного 2014 года с наивысшими за это время показателями количества звонков и авансовых соглашений о покупке недвижимости. В итоге удалось не только компенсировать полуторамесячные «потери», но и зафиксировать уникальное явление: впервые в сегменте столичной «вторички» апрель опередил март по показателям спроса. Исключительность ситуации еще и в том, что, согласно статистике компании за 12 лет систематических наблюдений, именно март являлся до сих пор лучшим месяцем года по уровню спроса. Так, по данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в марте среднее количество звонков в компанию по вопросам купли-продажи жилья в 2005–2017 гг. превышало аналогичный показатель апреля на 9,4 %, а второй по «урожайности» месяц – февраль – на 6,8 % (рис. 1). В 2018 году потенциальный спрос в апреле на 2,8 % выше, чем в марте (рис. 2), а актуальный спрос превышает мартовский показатель уже на 10 %. Относительно апреля 2017-го нынешний второй месяц весны лучше на 6,4 % по количеству звонков и на 15 % – по количеству авансов.

«Из 27 лет, которые компания работает на рынке недвижимости, 26 раз – каждый апрель – мы наблюдали одинаковый сценарий: три четверти месяца показатели спроса были практически равны мартовским значениям, в последнюю неделю – резко падали: люди постепенно разъезжались в преддверии майских праздников, переносили решение жилищных вопросов на окончание длинных выходных. В этом году все с точностью до наоборот: отложенные в марте и начале апреля авансы и сделки “выстрелили” в самом конце месяца. И дело, конечно, не в том, что первомайские шашлыки показались менее аппетитными, – очевидно, что покупатели сегодня уже мотивированы рыночной конъюнктурой, подталкивающей их действовать четко и решительно, если есть задача приобрести качественный ликвидный объект. Два года мы говорили о том, что на рынке – время покупателей: объем и разнообразие предложения жилья различных категорий позволяют не торопиться – выбирать и торговаться. Сейчас констатируем, что этот “курортный сезон” закрыт: сроки экспозиции уменьшаются, объекты по незавышенной стоимости продаются очень быстро – буквально за неделю-две. Если, скажем, еще в конце прошлого года трехкомнатную квартиру в современном доме в Митино можно было, не напрягаясь, купить за 9,7 млн рублей, то сегодня надо очень постараться, чтобы найти ее здесь по такой цене», – описывает текущую ситуацию Сергей Шлома.

Сказанное подтверждается статистикой: объем предложения самого бюджетного жилья последовательно и динамично сокращается (так, если в конце 2016 года доля наиболее дешевых – до 5 млн рублей – квартир в общем объеме экспонируемых объектов на «вторичке» составляла 7 %, то в настоящее время – 3 %); средний срок экспозиции уменьшается (для сравнения: в апреле 2017 года он составлял 83 дня, в апреле 2018-го – 70 дней); средний размер скидок за год снизился с 8,3 % до 6,8 %.

Вымывание с рынка наиболее дешевых объектов и, как следствие, увеличение среднего бюджета сделки на «вторичке» в последние два месяца (с 7,35 млн рублей в феврале до 7,55 млн рублей в апреле) свидетельствует о нарастающем спросе, однако, по утверждению специалистов, не грозит (как минимум в среднесрочной перспективе) подорожанием столичного жилья. В ИНКОМ-Недвижимость подчеркивают: переоцененные лоты по-прежнему остаются в базе «мертвым грузом», а попытки продавцов поднять стоимость своей квартиры выше средней продажной заканчиваются потерей интереса к объекту со стороны потенциальных покупателей.

Отдельно стоит отметить еще одну тенденцию конца апреля (как частный случай общего увеличения спроса) – ощутимая активизация покупателей квартир сегмента «премиум», главным образом – в центральных районах Москвы. По оценкам Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, относительно марта количество авансовых соглашений о приобретении высокобюджетных объектов – 15 млн рублей – увеличилось на 20 %. «Именно эта категория клиентов стала основной “ударной силой”, обеспечившей прорыв к недосягаемым ранее в апреле рыночным показателям. Обладатели накоплений в долларах и евро, нацеленные на покупку жилплощади, но отложившие ее на волне курсовых колебаний в ожидании развития ситуации, к концу месяца поверили в стабилизацию на валютном рынке, поняли, что 100 рублей за доллар не дождутся, и поспешили воспользоваться и без того увеличившимися возможностями. Условный пример: с 30 марта по 30 апреля человек, предполагавший потратить на приобретение квартиры $ 300 тысяч, за счет одной только курсовой разницы (57,7 рублей/USD против 62,1 рублей/USD соответственно) получил дополнительно 1,32 млн рублей», – уточняет Сергей Шлома.