Полный штиль: офисный рынок Москвы не растет

Полный штиль: офисный рынок Москвы не растет

Распечатать новость

Добавить в закладки

Вынужденное затишье на офисном рынке Москвы продолжается. По оценкам департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar, за I полугодие 2016 года в столице было введено около 107 тыс. кв. м GBA или 84 тыс. кв. м GLA офисов, что не превышает 14% от запланированного на год объема и является рекордным за последние 6 лет по объему ввода. Все введенные площади относятся к классу В , в то время как исторически по объемам ввода лидирует класс А.

 

Во II квартале 2016 года рынок офисной недвижимости Москвы вырос всего на 0,2% относительно предыдущего квартала, увеличившись на 31 тыс. кв. м GLA или порядка 40 тыс. кв. м GBA. В итоге, к концу июня общий объем предложения в Москве достиг 14,39 млн кв. м – в сегментах А, В , В или 15,61 млн кв. м – с учетом класса С. Новый ввод был обеспечен относительно небольшими объектами, максимум 25 тыс. кв. м общей площади, и впервые за последние годы среди сданных бизнес-центров не было ни одного проекта класса А.

«Несмотря на снижение объемов ввода и, как следствие, уровня вакансии в офисах премиальных классов, в Москве не теряет актуальности тенденция перепрофилирования офисных центров, - отмечает директор департамента управления объектами NAI Becar Мария Онучина. - Девелоперы стремясь избежать рисков, связанных с низким спросом на этом рынке, меняют назначение своих объектов, переводя их в другие, более доходные форматы. В частности, во II квартале O1 Properties объявила о решении перепрофилировать часть офисных площадей в бизнес-центрах «Большевик» и «Авион» в апартаменты».

Между тем, ряд игроков все же анонсирует строительство новых квадратных метров офисного назначения, правда, их введут не ранее, чем через 1-2 года, и все они будут находиться в составе многопрофильных объектов. Так, «Группа ЛСР» планирует построить на территории НПО «Взлет» в Солнцево торгово-офисный комплекс площадью 116 тыс. кв. м. ГПЗУ под строительство крупного МФК на Нагатинской улице Южного административного округа оформила во II квартале 2016 года Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) Москвы. Общая площадь комплекса составит порядка 447,2 тыс. кв. м, из которых 89,8 тыс. будет отведено под офисную функцию. Также в отчетном периоде был одобрен ГПЗУ под строительство научно-административного бизнес-парка площадью 94 тыс. кв. м в Северо-Западном административном округе на Волоколамском проезде.

 

Инвестиционная привлекательность офисного сегмента

Пока девелоперы запускают новые объекты с нескрываемой осторожностью, инвесторы не упускают возможности приобрести подешевевшие офисные площади. Инвестиционная активность именно в офисном сегменте наблюдалась во II квартале особенно ярко и обеспечила большую долю транзакций в секторе коммерческой недвижимости. В перечень наиболее заметных сделок эксперты NAI Becar включили шесть транзакций, а это больше, чем их в принципе было отмечено в ряде других сегментов рынка недвижимости.

Самой крупной в апреле-июне стала сделка по покупке «Транснефтью» 80 тыс. кв. м офисных площадей небоскреба Evolution Tower в ММДЦ «Москва-Сити». Кроме того, Группа «Газфонд», контролирующая одноименный негосударственный пенсионный фонд, приобрела БЦ «Марр Плаза» площадью 34 тыс. кв. м в Пресненском районе Москвы. ГК «Риотэкс» целиком выкупила корпус площадью 18,8 тыс. кв. м в бизнес-парке «Солюшенс». «Русал» докупил 10 тыс. кв. м в БЦ «Парк Победы», в котором ему уже принадлежало 20 тыс. кв. м. Также в двух сделках – со стороны продавца и покупателя – принял участие Сбербанк, продавший структурам «Роснефти» долг компании «ДС Девелопмент», с обеспечением в виде БЦ Nordstar Tower (135,5 тыс. кв. м), почти половину которого арендует п «Роснефтm» . Кроме того, Сбербанк получил БЦ President Plaza площадью 193 тыс. кв. м на Кутузовском проспекте в счет кредита собственника комплекса – компании ЗАО «Международный центр Девелопмент».

Спрос и цены

На конец II квартала 2016 года вакансия в классе А снизилась до 26,3% в классе В – до 16%, а в классах В и С, наоборот, возросла до 10,9% и 9,7% соответственно.

Относительно невысокие показатели ввода за IV квартал 2015 года и практически нулевые – за I полугодие 2016 помогли бизнес-центрам класса А сократить долю свободных помещений на 10% или 2,9 процентных пункта к концу 2015 года. Наибольшим спросом в этом периоде пользовались объекты, расположенные вне Центрального делового района, но в пределах ТТК. Повышенный спрос со стороны компаний, стремящихся воспользоваться моментом и на выгодных условиях улучшить качество занимаемых ими площадей, позволило существенно сократить вакантность в классе В , но в то же время повысить ее в классах В и С.

Что касается стоимости аренды офисных площадей Москвы, то за последние три месяца средние ставки в классах В и С практически не изменились, в то время как в классе А было отмечено снижение ставок на 11,8% по отношению к уровню I квартала 2016 года, в классе В – на 4,7%. На конец отчетного периода средние ставки в рублях составили для класса А 24 360 рублей за 1 кв. м в год, для класса В – 17 040 рублей; для класса В – 13 080 рублей и для класса С – 11 160 рублей за 1 кв. м в год. На объектах, сохранивших арендные ставки в долларах, договоры, как правило, заключались по фиксированному курсу, а средний размер долларовой ставки удерживался на уровне $650 за 1 кв. м в год. Эксплуатационные расходы в среднем по рынку составляют порядка 3500 - 9300 рублей за 1 кв. м/год для сегментов А, В , В.

Выводы

Хотя во II квартале 2016 года объемы ввода в сегменте офисной недвижимости сохранялись на низком уровне, во II полугодии ожидается сдача ряда крупных объектов площадью 60-120 тыс. кв. м. Предполагается, что годовой объем ввода сохранится на уровне 500-600 тыс. кв. м.

По словам Марии Онучиной, наиболее крупными из новых объектов прирастет класс А, что может негативно сказаться на уровне вакансии в нем. Тем не менее серьезных изменений не будет в арендной политике управляющих компаний, поэтому в высококлассных сегментах, А и В ожидается стабилизация арендных ставок на текущем уровне. В тоже время из-за снижения заполняемости в классах В и С можно ожидать продолжения корректирования ставок в сторону снижения. «На фоне продолжающейся ротации арендаторов между различными классами БЦ и снижения уровня заполняемости объектов в целом, управляющим компаниям стало сложнее работать в сфере функционального управления, в том числе в связи со значительной дебиторской задолженностью арендаторов», - отмечает вице-президент Группы Becar Виктор Козин.  

Дата публикации: 15:06 02 августа 2016



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Коммерческая недвижимость - Москва - последние новости

Популярные публикации в разделе Коммерческая недвижимость - Москва

Многофункциональный центр на месте долгостроя в Северном Бутове построит частный инвестор

Многофункциональный центр на месте долгостроя в Северном Бутове построит частный инвестор

20.02.2018 - Раздел: Москва / Коммерческая недвижимость /

Многофункциональный центр на месте объекта незавершенного строительства в Северном Бутове построит частный инвестор. Об этом сообщил руководитель Департамента города Москвы по конкурентной политике Геннадий Дёгтев.

Доля людей 20-25 лет в структуре арендаторов офисных помещений выросла втрое

Доля людей 20-25 лет в структуре арендаторов офисных помещений выросла втрое

13.02.2018 - Раздел: Москва / Коммерческая недвижимость / Офисы, бизнес центры

Специалисты ГК “Экоофис” проанализировали статистику обращений со стороны арендаторов офисных помещений на объектах компании за последние пять лет. Согласно полученным данным, доля обращений со стороны арендаторов возрастной группы 20-25 лет с начала 2013 года выросла в три раза.

Семь участков под строительство складов и логистических центров выставлены на аукционы в Москве

Семь участков под строительство складов и логистических центров выставлены на аукционы в Москве

12.02.2018 - Раздел: Москва / Коммерческая недвижимость /

Семь земельных участков в черте Москвы под строительство складских предприятий и логистических центров площадью от 0,3 га до 4,4 га выставлены на аукционы. Об этом сообщил руководитель Департамента города Москвы по конкурентной политике Геннадий Дёгтев.

Все о доверительном управлении коммерческой недвижимостью в формате блиц

Все о доверительном управлении коммерческой недвижимостью в формате блиц

01.02.2018 - Раздел: Москва / Коммерческая недвижимость /

Как работает доверительное управление коммерческой недвижимостью? Сколько стоит подобная услуга? Какие плюсы и минусы она сулит владельцам подобных активов? На самые распространенные вопросы, которые задают собственники коммерческих «квадратов», о доверительном управлении ответит Екатерина Чупрова, исполнительный директор Estate Market.

Почти треть коммерческих площадей на 1-м этаже жилых новостроек остаются вакантными до 5 лет

Почти треть коммерческих площадей на 1-м этаже жилых новостроек остаются вакантными до 5 лет

06.02.2018 - Раздел: Москва / Коммерческая недвижимость /

По данным Аналитического центра и Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, квартиры на 1-м этаже с отдельным входом оцениваются на 5–15% выше аналогов на срединных этажах по причине потенциальной возможности перевода в нежилой фонд, однако таких лотов в экспозиции на первичном рынке столицы – не более 4% от общего объема предложения; более 30% коммерческих площадей на 1-м этаже жилых домов остаются вакантными в течение 3-5 лет после ввода дома в эксплуатацию.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012