С начала текущего года стоимость самой дешевой квартиры на вторичном рынке внутри МКАД снизилась на 30%. Сегодня стать собственником отдельного жилья в столице можно всего за 1,68 млн рублей. При этом на рынке набирает популярность новый формат предложения – недорогие студии, образованные в результате перепланировки больших квартир на первых этажах.

В регулярно составляемый ЦИАН рейтинг самых дешевых квартир в пределах МКАД вошли 10 лотов с диапазоном стоимости от 1,68 млн до 3 млн рублей. В начале 2016 года разброс составлял от 2,5 млн до 3,5 млн рублей. Таким образом, порог входа снизился почти на треть.

Средняя стоимость квадратного метра в десяти самых дешевых квартирах сегодня составляет 157,3 тыс. рублей. Этот показатель, напротив, увеличился на 12,4%. Связано это с тем, что самые доступные лоты в «старой» Москве потеряли в площади – суммарная площадь всех десяти квартир на текущий момент составляет 163,7 кв. м, а в начале года – 225,6 кв. м.

Основное влияние на снижение порога входа на вторичном рынке внутри МКАД оказал новый тренд: появление в продаже студий в перепланированных трех- и четырехкомнатных квартирах, расположенных на первом этаже. Традиционно большие квартиры на уровне улицы являются самым неликвидным продуктом на вторичном рынке – продать их очень сложно. Но вложив средства в перепланировку, можно продать такие квартиры по частям.

Учитывая высокий спрос на недорогое жилье в столице, этот вариант также вызывает интерес у инвесторов, которые могут приобретать большие квартиры на первых этажах со значительным дисконтом, делать перепланировку и перепродавать с выгодой для себя. К примеру, в четырехкомнатной квартире площадью 80 кв. м можно оборудовать пять студий (4 окна в комнатах 1 окно на кухне), каждую из которых можно продать по цене от двух до четырех миллионов рублей (в зависимости от района, в котором располагается дом). Выручка от такой операции может достигать 20 млн рублей, а чистая прибыль – 3-5 млн рублей.

Для покупателя такие квартиры привлекательны тем, что за минимальную стоимость он получает полноценную студию с собственными кухней и санузлом (в отличие от комнаты в коммуналке, где эти удобства – общие) в жилом районе с развитой инфраструктурой и транспортной сетью. А к недостаткам можно отнести отсутствие в большинстве вариантов отделки, неузаконенную и некачественно выполненную перепланировку, невозможность оформить квартиру в собственность.

Отсутствие отделки вряд ли можно назвать серьезной проблемой – стоимость ремонта на 15-20 «квадратах» будет не такой высокой. А вот остальные нюансы сопряжены с определенными рисками. В том случае, если разделение большой квартиры на маленькие студии не узаконено, собственникам может грозить минимум штраф за незаконную перепланировку, а максимум – приведение квартиры в «первозданный» вид. Низкое качество работ по переоборудованию квартиры, а именно перенос «мокрых» зон и отсутствие гидроизоляции, может привести к протечкам и авариям. Ну и наконец, важный юридический момент: такие студии не оформляются в собственность как выделенные объекты недвижимости, на покупателя оформляется доля в большой квартире, а не конкретная ее часть. Это может привести как к конфликтам с остальными собственниками долей, так и к сложностям при последующей перепродаже жилья.

В топ-10 самых дешевых квартир в «старой» Москве по данным сайта CIAN.RU вошли 9 таких студий, в том числе и лидер рейтинга – лот площадью 10 кв. м в районе Печатники. К плюсам этой квартиры можно отнести свежую отделку и полностью оборудованный санузел. Стоимость лота – 1,68 млн рублей.

Второе место досталось студии площадью 17,1 кв. м в Южном Чертаново. Она является частью перепланировки квартиры на первом этаже панельной девятиэтажки. Бонус – наличие балкона. Минус – отсутствие отделки. Обойдется это предложение в 2,3 млн рублей.

Замыкает тройку лидеров еще одна студия в Печатниках, более просторный «сосед» квартиры с первой позиции. Ее площадь составляет 16,7 «квадратов», лот идет с отделкой и доступен по цене 2,4 млн рублей.

На четвертой позиции расположился «сосед» студии со второго места – часть квартиры в девятиэтажки в Южном Чертаново. Этот лот имеет площадь 18,7 кв. м и предлагается за 2,5 млн рублей.

Пятое место заняла студия площадью 15 кв. м, которая также является частью перепланировки большой квартиры. В ней выполнена отделка, есть три отдельных помещения: комната, санузел и прихожая. Стоимость лота – 2,5 млн рублей.

Шестое место достается третей части квартиры в Южном Чертаново, площадь которой составляет 20,4 кв. м. На фоне остальных подобных предложений данный вариант выделяет наличие сразу двух окон. То есть при желании зону кухни можно отделить от жилого пространства. Цена предложения – 2,75 млн рублей.

Седьмое и восьмое места поделили еще две студии с одинаковой стоимостью – 2,8 млн рублей. Более высокую позицию заняла квартира площадью 17,1 кв. м. Лот располагается на первом этаже девятиэтажного дома в Марьино. Продается с готовой отделкой.

За эту же сумму можно приобрести студию площадью 16,7 кв. м (то есть с несколько более высокой стоимостью одного «квадрата») в районе Нагатино-Садовники. В объявлении о продаже указано, что лот реализуется с отделкой.

Следом идет студия площадью 19 кв. м в районе Братеево. Квартира расположена всего в семи минутах пешком от метро, в ней есть отделка. И в отличие от большинства лотов в данном рейтинге, в этой студии установлена полноценная ванна, а не душ.

И закрывает рейтинг самых дешевых предложений на вторичном рынке «старой» Москвы единственная «полноценная» квартира – малогабаритный лот площадью 13 кв. м в районе Соколиная гора. Это студия с довольно старой отделкой. Она обойдется новому собственнику в 3 млн рублей.