После заявления мэра Москвы о грядущем сносе пятиэтажек количество обращений по вопросам купли-продажи вторичного жилья в столице увеличилось на 25 процентов

В ИНКОМ-Недвижимость отмечают существенный прирост звонков по вопросам купли-продажи жилья на вторичном рынке в столице после заявления московского мэра о планах по сносу домов в рамках нового этапа программы переселения из ветхих и аварийных пятиэтажек. По оценкам Департамента вторичного рынка, количество обращений в компанию за последнюю неделю увеличилось на 25 %, и преимущественная их часть касалась крайне непопулярных до последнего времени квартир в «хрущевках». Специалисты предполагают, что анонсируемый масштаб программы и решительный настрой столичных властей в сочетании с неопределенностью по реализации планов могут на короткое время создать на рынке некоторую нервозность, но не приведут к резким изменениям в структуре предложения и не вызовут рост цен на жилье в пятиэтажных домах.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время на вторичном рынке жилья в столице (без учета Новой Москвы) представлено к продаже 4506 квартир в пятиэтажных домах, которые потенциально находятся «в зоне риска» попадания в новую программу сноса ветхого жилищного фонда. Это блочные, панельные и кирпичные «хрущевки» первого периода индустриального домостроения, прежде отнесенные к т. н. несносимым сериям (в частности, I-510, I-511, I-515, II-07, I-335, I-447 и их аналоги). В общем объеме предложения вторичного жилья в Москве их суммарная доля оценивается в 11,1 %, в том числе:

- 1,6 % – блочные пятиэтажки;

- 4,9 % – панельные пятиэтажки;

- 4,6 % – кирпичные пятиэтажки (подчеркнем, что в данном случае не учитываются современные, а также «сталинские» кирпичные дома).

Распределение предложения жилья рассматриваемой категории по округам Москвы (табл. 1) находится в прямой зависимости от структуры жилищного фонда территорий. Больше всего квартир в «хрущевках» (770 кв.) предсказуемо предлагается в изобилующем такими домами Восточном административном округе. Здесь же – максимальная доля таких объектов в суммарном объеме экспонируемого в ВАО жилья: каждое пятое объявление о продаже (20,7 %). Также максимальные объемы и удельная доля предложения в блочных, панельных и кирпичных пятиэтажных домах отмечаются в Северном (637 кв., 17 % от общего числа лотов в САО) и Юго-Восточном (621 кв., 16,5 %) административных округах. Минимум таких объектов – в базах данных ЦАО и Зеленограда: в первом случае наименьшей является доля выставленного на продажу жилья в пятиэтажках (7,1 % от общего объема предложения в округе), во втором – крайне незначительно количество лотов (всего 15 кв.).

Углубленный анализ распределения предложения квартир в «хрущевках» по территории Москвы свидетельствует о том, что в ряде районов такие объекты являются самыми многочисленными (а порой фактически единственными) вариантами покупки жилплощади. Так, 98 % выставленного на продажу жилья в зеленоградском районе Силино – это квартиры в кирпичных пятиэтажках. Более половины предложений (50,8 %) в Кузьминках (ЮВАО) сосредоточено в панельных пятиэтажных домах. Почти треть продаваемого жилья (28,8 %) в Зюзино (ЮЗАО) расположено в блочных «хрущевках».

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время средняя заявленная цена на квартиры в блочных, панельных и кирпичных пятиэтажках составляет соответственно 158 тыс., 153,3 тыс. и 171,2 тыс. рублей за кв. м. Анализ ценовой динамики за последние два года (с начала кризиса) свидетельствует о снижении стоимости всех этих объектов; при этом немного, но все же более чем в других «хрущевках», подешевели квартиры в панельных домах – на 12,7 %.

Специалисты неоднократно подчеркивали: в сегодняшних условиях недостаточного спроса и жесткой конкуренции продавцов на рынке жилья квартиры в «хрущевках» являются потенциальным неликвидом. Это недвижимость с низкими потребительскими характеристиками, которая не соответствует представлениям о комфорте большей части нынешних покупателей и, к тому же, испытывает в настоящее время огромное давление со стороны возросшего за последние два года предложения современного высококачественного жилья (как вторичного, так и в новостройках). Единственная возможность привлечь внимание к таким объектам – готовность собственников к уступкам в цене (порядка 10 % по отношению к среднерыночным аналогам на «вторичке» и сопоставимым по стоимости квартирам в новостройках).

Заявления столичных властей о предстоящих планах по сносу пятиэтажек вызвали на рынке волну оживления, выплеснувшуюся, в том числе, в виде увеличения количества обращений по вопросам купли-продажи вторичного жилья – прежде всего, квартир в «хрущевках». Однако здесь надо подчеркнуть: речь идет только о т. н. потенциальном спросе – звонках, имеющих целью получение информации о текущей рыночной конъюнктуре в отношении данных объектов и перспективах улучшения жилищных условий в связи с возможным переездом при расселении. Риэлторы оценивают такое оживление как кратковременное и в настоящий момент не видят объективных причин ни для резкого снижения объема предложения квартир рассматриваемой категории (из-за увеличения спроса или приостановок продаж), ни для, соответственно, роста цен на них.

«На волне ажиотажа и проснувшихся надеж на светлое будущее нельзя путать желаемое с действительным. В настоящее время заявлено лишь намерение о продолжении программы ликвидации устаревшего жилищного фонда, и пока ясно только то, что даже ее разработка, согласование и утверждение займут не один год. Снос первых пятиэтажек начался в 1999 году, и лишь в 2017-м, спустя 18 лет, вероятно, наконец завершится. Нет никаких оснований рассчитывать на то, что новый этап программы пройдет под лозунгом: «Каждому москвичу к выборам – новую квартиру!». Это проект, который, по самым скромным подсчетам, займет не менее двух (а, скорее всего, больше) десятков лет, и очевидно, что участники рынка недвижимости, планирующие сегодня улучшать жилищные условия, не станут ждать, пока вырастут их дети и родятся внуки. Первая волна сноса «хрущевок» не являлась значимым фактором для московского рынка жилья, не станет, если она случится, и вторая», – рассуждает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Таким образом, увеличение количества звонков по вопросам купли-продажи жилья после анонса столичными властями сноса оставшихся в Москве «хрущевок» – естественная, но кратковременная реакция участников рынка, испытывающих не только понятный интерес к теме, но и очевидную нехватку информации.