Повышение цен в новостройках Москвы привело к росту спроса на квартиры на котловане

На фоне роста цен на первичном рынке Московского региона (почти 10% за последние 12 месяцев), стагнации доходов населения, покупатели, несмотря на риск оказаться жертвой долгостроя, стали чаще приобретать квартиры и апартаменты в новостройках на низкой стадии строительства (котлован или монтаж нижних этажей). За последние два года доля таких продаж впервые превысила 50%. Таким образом, покупатели пытаются минимизировать затраты на приобретение жилья и успеть купить квартиру до июльских законодательных изменений.

Переход рынка на проектное финансирование с 1 июля 2019 года может привести к сокращению различий в цене жилья на котловане и на высокой стадии строительства и сделает покупку на данной стадии менее выгодной. А одним из основных плюсов покупки на ранних стадиях останется только широкий выбор квартир, как в плане расположения лота, так и разнообразия планировочных решений.

Москва в старых границах

По результатам продаж в 1 квартале 2019 года покупатели жилья на первичном рынке Москвы в старых границах все чаще отдавали предпочтение лотам в домах на котловане. На них пришлось около 40% продаж, за год показатель вырос на 17 процентных пунктов. Ранее более высокая концентрация покупок на котловане наблюдалась только во 2 квартале 2016 года, когда в домах на этапе котлована пришлось 58% продаж. Доля начала расти с 3 квартала 2018 года (30%) и достигла максимума в 1 кв. 2019 года. Летом 2018 года застройщикам выдали рекордное количество разрешений на строительство, в результате на рынок вышел большой объём жилья на низкой стадии строительства по относительно доступным ценам. На данный момент в активном предложении около 38% лотов в домах на котловане, тогда как в начале 2018 года их доля не превышала 20%.

Следом по доле реализованных лотов идут корпуса на стадии отделки – 28% продаж (минус 6 п. п. за год), и монтажа верхних этажей – 17% (минус 11 п. п. за год). В условиях усиления санкционного давления, ослабления российской валюты некоторые покупатели готовы заплатить более высокую цену за жильё, но при этом снизить риск банкротства застройщика, заморозки стройки. В период с 2 квартала 2017 года по 3 квартал 2018 года продажи в новостройках на данной стадии строительства преобладали, на них приходилось более половины зарегистрированных ДДУ.

Новая Москва

В структуре продаж жилья по стадиям строительства в новостройках Новой Москвы уже два года преобладают квартиры в домах на уровне котлована. В 1 кв. 2017 года на них приходилось около 42% заключенных сделок, в 2018 году – 46%. В текущем году концентрация начала снижаться. В 1 квартале 2019 года было совершено 37% сделок в корпусах на котловане. Несмотря на то, что рынок Новой Москвы пополнился большим объёмом нового жилья, за год интерес покупателей к лотам в корпусах на данной стадии снизился на 9 п. п. В ближайшем будущем стоит ожидать дальнейшего падения объёма продаж в новостройках на низкой стадии строительства, на фоне уменьшения предложения (из-за обсуждаемого моратория на выдачу разрешений на строительство в Новой Москве).

Около 25% сделок по ДДУ пришлось на лоты в домах на стадии строительства верхних этажей. Следом идут продажи в корпусах на стадии монтажа нижних этажей – 21%, за год доля показала наиболее значительный рост – плюс 6 п. п.

Московская область

На первичном рынке Подмосковья начиная со 2 квартала 2017 года покупатели отдавали предпочтение жилью на котловане. Исключением стал период с мая по сентябрь 2018 года, когда средняя доля сделок в домах на этапе котлована снизилась с 34% до 21%, а в корпусах на высокой стадии, наоборот, выросла: монтаж верхних этажей – плюс 6 п. п. (с 23% до 29%), отделка – плюс 4 п. п. (с 21% до 25%). После банкротства крупнейшего подмосковного застройщика Urban Group был зафиксирован рост интереса к жилью на высокой стадии строительства, как более надёжной покупке.

По итогам продаж в 1 квартале 2019 года 35% зарегистрированных договоров пришлось на новостройки на котловане (плюс 5 п. п. за год). Доля стабильно растёт второй год подряд. Более половины спроса за рассматриваемый период распределилось между домами на стадии монтажа нижних этажей (19%), верхних этажей (22%) и отделки (24%). За год наиболее значительное снижение спроса зафиксировано в домах на стадии монтажа верхних этажей – минус 4 п. п.