Прогнозы не радуют, но и не пугают риэлторов

30 августа Московская ассоциация риэлторов при поддержке Общероссийской общественной организации "Деловая Россия" провела аналитическую научно-практическую конференцию «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз». Своим видением ситуации, которая сложилась на рынке недвижимости в настоящее время, поделились специалисты в сфере недвижимости, оценщики, аналитики, представители банковского и строительного секторов.

О ситуации, которая сложилась на рынке недвижимости Московского региона в 2017 году, рассказал профессор кафедры экономики недвижимости финансового университета при Правительстве РФ Сергей Стерник. Он отметил, что хотя недвижимость и является самым устойчивым сегментом экономики, но из кризиса и она выходит тяжело. Идет снижение доходов населения, покупать стали меньше, тем более, что и срок окупаемости от сдачи квартир в аренду в последние годы значительно увеличился. Одним словом, по мнению аналитика, ситуация довольно пессимистическая.

Более оптимистичную картину нарисовал руководитель Аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. Он отметил, что вот уже как два года рынок недвижимости перестал зависеть от макроэкономики. И геополитика тоже не оказывает того влияния, как это было несколько лет тому назад. Рынком сейчас рулит объем предложения. А он сегодня очень значительный. По мнению Репченко, на продажу в московском регионе выставлено 7,5 млн квадратных метров. Это очень много. И хотя продается всего половина из того, что строят, падают и объемы ввода, но объемы предложения все растут. Почему? Потому как строительная отрасль остановиться не может, а квартиры предлагаются еще на стадии котлована, то поэтому эти две цифры и расходятся. По логике застройщики должны бы снижать ввод жилья, но они этого не делают. И, как отметил Репченко, что ответа на этот вопрос он пока не знает. Может быть, застройщики считают, что пока есть спрос, то нужно продолжать строить, меняя площади квартир, предлагая различного рода бонусы покупателям: отделку в подарок, беспроцентную рассрочку до конца строительства и т.д.

О ситуации на рынке загородной недвижимости рассказал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Он отметил, что этот рынок переживает еще более тяжелые времена, чем городская недвижимость. Природа в кризис уже не так интересует москвичей, поэтому покупателей загородных особняков стало значительно меньше. И выбирают они объект намного дольше, чем это было раньше. Торгуются. А девелоперы уступают не очень охотно, поэтому сделки идут по несколько месяцев. Но все же цены между застройщиками и покупателями, по мнению Таганова, хоть медленно, но сближаются, чего не скажешь о продавцах-частниках. Они в свое время купили загородный дом может быть по несколько завышенной цене, а продать хотят даже с прибылью. Не получается. Снижаться не хотят, вот рынок и стоит. И выигрывают на нем те, кто понял, что только снижение цены, пусть даже себе в убыток, поможет продать объект. Если хозяин его действительно хочет продать.

В настоящее время все чаще люди покупают жилье с помощью ипотечного кредита. О том, как будет развиваться ипотечное кредитование, рассказал начальник управления маркетинговой стратегии и исследований банка ВТБ 24 Дмитрий Лепетиков. Он отметил, что перспективы у ипотеки очень большие, число, взявших кредиты, в последние два года значительно выросло. И это связано со снижением процентных ставок. Он надеется, что ставки и дальше будут понижаться, кредиты станут доступнее, и все большее число людей могут ими воспользоваться. А это, в свою очередь, даст возможность рынку недвижимости развиваться, потому как спрос на квартиры будет всегда. Тем более, как отметил Лепетиков, что доходы у среднего класса растут, а депозиты устраивают не всех, поэтому люди свои деньги все чаще будут вкладывать в квадратные метры. Может это в ближайшее время и не принесет дохода, но зато сохранит их сбережения.

Ну и понятно, что на конференции не могли не затронуть вопрос реновации, которая началась в столице. Мнения по ее развитию у аналитиков были самыми разными. Так Дмитрий Таганов считает, что реновация не сильно повлияет на рынок. Пятиэтажки сносились и раньше, но это же не оказывало влияния на стоимость квадратного метра. Тем более, как отметил заместитель директора по маркетингу ООО «Танковый» Юрий Кочетков, что реновация нынешняя по количеству сносимых домов не превосходит ту, что была еще при Лужкове. Это примерно по 300 домов в год.

Снизит или повысит стоимость квадратного метра в столице реновация? Как считает Олег Репченко, что если реновация действительно начнется, то она вполне снизит цену на жилье. Только вот, по его мнению, после выборов все затихнет. И не потому, что ее не захотят проводить. Но пойдет она пока лишь на бумаге. Как считает руководитель департамента аналитики и консалтинга "БЕСТ-Новострой" Сергей Лобжанидзе, что подготовительные работы занимают у компаний несколько лет. И хотя в данной ситуации, по его мнению, препятствий при прохождении документов через ведомства никто чинить не будет, но все равно пройдет не меньше года, прежде чем застройщики выйдут на объект.

И в заключение стоит отметить, что обмен мнениями был полезен всем участникам конференции. Именно с целью информировать, предупредить развитие событий и подсказать правильный вектор дальнейших действий Московская ассоциация риэлторов и пригласила на нее лучших экспертов рынка недвижимости столичного региона. Их исследования будут способствовать формированию качественного информационного поля и эффективному развитию рынка недвижимости.

Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН