Рынок «дружбы народов»: почему московская «вторичка» в 2019 году может потерять треть сделок

Рынок «дружбы народов»: почему московская «вторичка» в 2019 году может потерять треть сделок

Распечатать новость

Добавить в закладки

Вторичный рынок жилья старой Москвы в 2019 году будет функционировать «на сниженных оборотах» в связи с ослаблением активности покупателей и малочисленностью предложения наиболее востребованных потребителем объектов – прогнозируют в ИНКОМ-Недвижимость. В компании ожидают, что количество сделок в рассматриваемом сегменте снизится на 15 % в годовом выражении при фактически нулевой коррекции цен.

При этом рыночная конъюнктура будет определяться рядом факторов, каждый из которых потенциально является катализатором очень серьезных изменений, способных привести как к резкому уменьшению спроса и удешевлению квартир, так и наоборот. В частности, развитие тенденции роста ипотечных ставок в сочетании с противоположными ожиданиями большей части населения в нынешних условиях крайне высокой зависимости рынка от ипотеки вызовет значительное – не менее 30 % – сокращение количества сделок купли-продажи на «вторичке». Неизбежное следствие столь существенного уменьшения товарооборота – снижение цен (до 15 %). Но мощное действие данного фактора будет нейтрализовано воздействием двух других: дефицитом предложения бюджетного жилья, формирующего преимущественную долю спроса на вторичном рынке, и притоком покупателей из сегмента новостроек вследствие ожидаемого там роста цен и сокращения объема экспозиции в связи с переходом на новую финансовую модель продаж (предполагается, что в текущем году перераспределение спроса составит около 15 %).

Вторичный рынок жилья старой Москвы в 2019 году будет функционировать «на сниженных оборотах» в связи с ослаблением активности покупателей и малочисленностью предложения наиболее востребованных потребителем объектов – прогнозируют в ИНКОМ-Недвижимость. В компании ожидают, что количество сделок в рассматриваемом сегменте снизится на 15 % в годовом выражении при фактически нулевой коррекции цен. При этом рыночная конъюнктура будет определяться рядом факторов, каждый из которых потенциально является катализатором очень серьезных изменений, способных привести как к резкому уменьшению спроса и удешевлению квартир, так и наоборот. В частности, развитие тенденции роста ипотечных ставок в сочетании с противоположными ожиданиями большей части населения в нынешних условиях крайне высокой зависимости рынка от ипотеки вызовет значительное – не менее 30 % – сокращение количества сделок купли-продажи на «вторичке». Неизбежное следствие столь существенного уменьшения товарооборота – снижение цен (до 15 %). Но мощное действие данного фактора будет нейтрализовано воздействием двух других: дефицитом предложения бюджетного жилья, формирующего преимущественную долю спроса на вторичном рынке, и притоком покупателей из сегмента новостроек вследствие ожидаемого там роста цен и сокращения объема экспозиции в связи с переходом на новую финансовую модель продаж (предполагается, что в текущем году перераспределение спроса составит около 15 %).

 

Директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома систематизировал главные факторы влияния на «вторичку» в 2019 году и объяснил, в чем движущая сила каждого из них.

 

Прогнозируя развитие рынка в нынешнем году, в компании исходят из стабильности фундаментального фактора – экономической ситуации в стране, которая, как ожидается, не претерпит глобальных изменений. Рыночную конъюнктуру, как и в прошлые несколько лет, будет определять сниженный платежеспособный спрос, сформированный в неблагоприятных условиях ограниченных возможностей российской экономики. При неизменности этой базовой основы 2018 год надо рассматривать в перспективе нескольких лет как пиковый по уровню покупательской активности на московской «вторичке» массовых сегментов (объекты по цене до 15 млн рублей). В минувшем году спрос на вторичное жилье в столице увеличился в среднем на 15 %, показав максимальный прирост за трехлетний период.

В ИНКОМ-Недвижимость положительная динамика по этому показателю наблюдалась в 2018-м каждый месяц, за исключением июля. Максимальный наплыв покупателей был отмечен в компании в октябре и ноябре: эти два месяца стали поворотными – впервые с декабря 2014 года возник ажиотаж среди желающих приобрести жилье, а продавцы получили давно забытую возможность «диктовать условия».

Продажная цена самых востребованных объектов – квартир до 10 млн рублей – возросла с октября по декабрь на 20 %. Как следствие мощной волны покупательской активности на рынке при одновременном развитии другой определяющей тенденции – сокращения предложения лотов бюджетных категорий («эконом» и «комфорт») – сложилась крайне неблагоприятная ситуация для проведения альтернативных сделок. Условно: внесенный сегодня аванс за квартиру завтра становился неактуальным, потому что жилье подорожало и продавец, который, в свою очередь, ищет новую жилплощадь, уже не мог подобрать «альтернативу» по цене, на которую рассчитывал, а значит, был вынужден продавать дороже собственную недвижимость. В таких обстоятельствах придерживаться договоренностей сторонам было сложно.

 

К началу 2019-го ажиотаж спал, а «рынок продавца» перестал быть таковым: «соотношение сил» желающих реализовать и приобрести недвижимость сравнялось. Такой паритет сохранится в течение всего года, и это отвечает интересам всех сторон сделки купли-продажи жилья, позволяя планомерно вести работу, четко рассчитывать финансовые возможности и гарантировать исполнение договорных обязательств.

 

По итогам года в компании ожидают суммарно на 15 % меньше сделок, чем в 2018-м, при отсутствии сколь-либо значимой ценовой динамики. Основными регуляторами спроса и цен будут следующие факторы:

 

Крайне низкий уровень предложения жилья массового спроса

Следствием развития тенденции к сокращению количества выставляемого на продажу жилья (одной из ключевых характеристик «вторички» в прошлом году) стали крайне низкие показатели объема предложения, особенно в максимально востребованных бюджетных категориях. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с февраля 2018-го по настоящее время численность экспонируемых объектов, представленных в общем объеме рынка, снизилась на 42 %. Учет лотов в эксклюзивной базе данных компании подтверждает общерыночный тренд: динамика за указанный период составила минус 38 %.

 

Аналитики отмечают: объекты массового спроса (до 15 млн рублей) составляют в совокупной экспозиции 50 %, а самые востребованные из них (до 10 млн рублей) – 28 % общего объема предложения. В этой категории отмечено наибольшее сокращение количества выставленного на продажу жилья: за год минус 53 % и минус 62 % соответственно.

 

Определяющим в данном случае является то, что именно в масс-маркете сосредоточен основной спрос на московскую «вторичку»: около 75 % всех сделок по приобретению жилья – это покупки до 15 млн рублей.

 

При повышенном спросе сложившийся сегодня дефицит бюджетного предложения стал бы мощным стимулом роста цен. Именно так произошло в 2018 году: высокая активность покупателей при одновременном уменьшении количества экспонируемых объектов привела (впервые с начала 2015-го) к последовательному удорожанию столичных квартир и – в итоге – к увеличению стоимости предложения на 13 % в годовом выражении.

Однако теоретически возможный при сильно ограниченном предложении рост цен на московскую «вторичку» исключен в реальных условиях сегодняшнего рынка в силу действия другого важнейшего фактора – изменения конъюнктуры ипотечного рынка. 

Дата публикации: 13:15 01 апреля 2019



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Жилая недвижимость - Москва - последние новости

Популярные публикации в разделе Жилая недвижимость - Москва

Назван размер реального дисконта на рынке элитной недвижимости Москвы

Назван размер реального дисконта на рынке элитной недвижимости Москвы

07.02.2020 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Элитная недвижимость

Эксперты проанализировали предложения в элитных ЖК Москвы вне ЦАО. Минимальная стоимость предложения 11,1 млн рублей.

Названы конечные станции московского метро с самыми низкими ценами на жилье

Названы конечные станции московского метро с самыми низкими ценами на жилье

07.02.2020 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость

Эксперты BuyBuyHouse проанализировали предложения готового жилья вблизи от конечных станций метро Москвы.

Москва-Сити: апартаменты пользуются спросом, а рынку офисов грозит дефицит

Москва-Сити: апартаменты пользуются спросом, а рынку офисов грозит дефицит

04.02.2020 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Элитная недвижимость

Эксперты проанализировали ситуацию на рынке апартаментов и офисных помещений в ММДЦ «Москва-Сити».

В Москва-Сити продается всего 4 «однушки» выше 80-то этажа. Эксперты ждут дефицита предложения в комплексе

В Москва-Сити продается всего 4 «однушки» выше 80-то этажа. Эксперты ждут дефицита предложения в комплексе

27.01.2020 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Элитная недвижимость

Эксперты Skolkovo Realty назвали среднюю стоимость однокомнатных апартаментов в Москва-Сити.

Как встать в очередь на получение жилья?

Как встать в очередь на получение жилья?

25.04.2005 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость

Право на жилье гражданам РФ гарантирует 40-я статья Конституции России. При этом она устанавливает, что": малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами".


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012