Рынок недвижимости перестал быть стагнирующим, начался реальный подъём активности - Мнение

Казалось бы, все условия для снижения цен на столичную недвижимость сегодня имеются в наличии. Нет резкого роста зарплат россиян. Да и плавного тоже не видно. Тем не менее, мы наблюдаем продолжающийся рост цен на недвижимость в Москве. В чём причина этого явления? На этот вопрос отвечает заместитель генерального директора АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леонид Муравин:

- Согласно данным портала ЦИАН, средняя стоимость жилья в январе нынешнего года по сравнению с декабрём 2018г. увеличилась на 1%. Рост есть. Аналитики из Аналитического центра «ЦИАН» отметили, что снижение покупательского спроса на готовое жильё вызвано влиянием повышения ипотечных ставок. «Во-первых, банки традиционно повысили ставки на готовое жильё сильнее, чем на новостройки, во-вторых, продавцы квартир менее гибки, чем застройщики, и, как правило, не готовы предоставлять скидки на фоне повышения цен, как девелоперы на первичном рынке». С этим невозможно не согласиться.

По данным самых авторитетных аналитиков рынка столичной недвижимости, в течение 2018-го года средняя стоимость жилья на вторичном рынке выросла на 14,1% (до 203,2 тыс. руб. за 1 кв. м.). Это напрямую связано с ростом покупательской активности: число сделок за прошлый год увеличилось на 15%. Давайте подумаем: что послужило причиной столь резкого скачка?

1. Отложенный спрос находился в состоянии сжатой пружины в течение трёх самых тяжёлых лет, с 2015-го по 2017-го год. Невозможно сжимать пружину бесконечно. Она стала разжиматься. По данным ВЦИОМ, 64% россиян недовольны своими жилищными условиями, а в течение трёх кризисных лет у них не было никакой возможности заняться решением жилищных вопросов. Теперь настал подходящий момент, и множество людей вышло на рынок недвижимости, они полны решимости и уверенности в своих силах.

2. Снижение стоимости ипотеки в течение 9-ти месяцев прошедшего года. Подешевевшая в 2018-м году ипотека сыграла роль сильнейшего катализатора. В течение 2018 года, по данным Генерального директора АО «Дом.РФ» (бывш. «АИЖК») Александра Плутника, было выдано более 1,5 миллионов ипотечных кредитов стоимостью 2,1 триллиона рублей. Это исторический максимум.

3. Уменьшение доходности банковских вкладов. Держать деньги в банках стало опасно и невыгодно. Множество банков стремительно и внезапно попадают под санацию или иные жёсткие меры со стороны ЦБ, включая отзыв лицензии. Банки снизили проценты по вкладам на 1-1,5%. Получается, что кроме как в недвижимость, денежные средства и вложить-то некуда. Вложения в ценные бумаги или в драгоценные металлы являются куда более рискованными. А инфляцию в стране никто не отменял. Деньги обесцениваются, если с ними ничего не делать. Поэтому инвестировать выгоднее всего в недвижимость. При всех прочих равных, квартира в Москве всегда была, есть и будет ценностью. Причём, высоколиквидной. 4. Опасения покупателей относительно девальвации рубля. Слухи про доллар стоимостью 120-130 рублей, про бензин по 70 рублей за литр будоражат умы наших граждан. Хочется вскрикнуть: «Это невозможно»! Но, к сожалению, у россиян есть негативный опыт. Не так давно, в конце 2014-го года, рубль внезапно подешевел в два раза. И возвращаться к значениям 30-31 рубль за доллар он не спешит.

Все эти причины, рассматриваемые по отдельности, не смогли бы сыграть сколько-нибудь значимую роль в изменении рыночной ситуации. Только в совокупности они сработали столь слаженно, чётко и точно, и привели к повышению цен на жильё.

Рынок недвижимости - невероятно сложный механизм, на который оказывают влияние множество разнонаправленных факторов. В сравнении с иными рынками (драгоценные металлы, ценные бумаги, банковский сектор, и пр.) наш рынок несопоставимо более консервативен. Смена тенденций обычно происходит медленно и плавно, без резких скачков. В первой половине прошлого года как раз произошла такая смена вех. Рынок недвижимости перестал быть стагнирующим или падающим, начался реальный подъём активности. Запустился маховик. Инерцию этого явления мы будем наблюдать достаточно долго.

Записал Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН