Самое заметное снижение средней стоимости квадратного метра произошло в элитном классе жилья - Эксперт

Глава Минстроя России считает, что цены на жилье в 2017 году могут вырасти и сейчас лучшее время для покупки. Насколько цены на новостройки могут вырасти? Что будет со спросом?

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

- За 2016 год динамика цен на первичном рынке жилой недвижимости Москвы отличалась в различных сегментах рынка. Самое заметное снижение средней стоимости квадратного метра произошло в элитном классе жилья – оно составило 8%. В массовом сегменте средние цены за год снизились на 0,7%. Средняя стоимость квадратного метра в недвижимости бизнес-класса, напротив, выросла на 4,9%.

В I квартале 2017 года в элитном классе цены продолжили снижаться: квадратный метр в новостройках премиум-класса скорректировались вниз на 3,9%, элитного – на 0,1%. В бизнес-классе цены не изменились. А вот в массовом сегменте средневзвешенная цена предложения за квартал продемонстрировала рост на 1,1%. То есть цены на первичном рынке по большому счету стоят. А вот спрос – растет. По итогам марта 2017 года количество зарегистрированных ДДУ впервые в истории превысило психологическую отметку в 5 тыс. единиц. Этот показатель не просто перешагнул этот рубеж, а вплотную подобрался к следующему «круглому» числу – 5,5 тыс. Всего за I квартал 2017 года в столице было заключено 10453 ДДУ. Относительно аналогичного периода прошлого года значение выросло на 58%.

Одним из основных факторов, которые определяют стагнацию цен на первичном рынке недвижимости столицы, остается переизбыток предложения. С 2015 года в Москве выводится гораздо больше новых квадратных метров жилья, чем успевают продавать. Однако, если исходить из средних темпов активности покупателей на данный момент (около 2 млн кв. м. в год), то накопленный объем предложения может быть реализован за 2,5 года. Конечно, это при «идеальных» условиях, когда больше ничего не будет выходить на рынок. Но это соотношение показывает, что спрос вполне может справиться с переизбытком предложения в течение нескольких лет. На дальнейшее изменение стоимости жилья повлияет ситуация в экономике страны в целом. МЭР прогнозирует рост основных макроэкономических показателей. Предполагается, что ВВП России увеличится за 2017 год на 0,8% после двухлетнего падения, что однозначно позитивно отразится на покупательной способности населения. Инфляция должна снизиться до 4% в годовом исчислении. А это значит возможность дальнейшего снижения учетной ставки ЦБ, и, следовательно, доступную ипотеку. Соответственно, спрос будет расти и дальше, что теоретически будет толкать цены вверх. Но не более, чем на 4-6% в массовом сегменте по итогам годам.

Более существенный рост возможен только при качественных изменениях в экономике. Чисто теоретически это может случиться, если жилье станет доступным для массового спроса со стороны «среднего класса». В Москве самой перспективной в этом отношении частью населения являются люди, которые решают жилищный вопрос путем аренды. Однокомнатную квартиру в столице можно снять минимум за 30 000 рублей в месяц. Значит необходимо, чтобы ежемесячная выплата по ипотеке была сопоставима с этой суммой. Руководство страны в качестве конкретной цели своей работы видит ипотечную ставку в размере «инфляция 2,2%» Прогноз инфляции на этот год – 4%. А ипотечный калькулятор Сбербанка при ставке в 7%, (пока нам такое только сниться!) и самых благоприятных условиях на покупку однокомнатной квартиры предлагает выплачивать по 60 000 рублей в месяц. Таким образом, революционных изменений на рынке недвижимости пока не предвидится.