Специалисты Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость проанализировали предложение и спрос на столичные квартиры на нижних этажах. Так, хотя жилые первые этажи представлены в половине ЖК массового сегмента, в совокупной экспозиции нового жилья на объекты на нижнем этаже приходится не более 5%. Квартиры с отдельным входом становятся редкостью: их доля на первичном рынке не превышает 3%. Ключевым преимуществом лотов на нижних этажах является стоимость: обычно они на 5-10% дешевле аналогичных вариантов, находящихся выше. Впрочем, реализовать некоторые объекты – например, квартиры, расположенные над первым коммерческим этажом с козырьком, – порой не помогает даже дисконт 20-30%, и они могут находиться в экспозиции несколько лет. При этом коммерческие площади на первых этажах ЖК пользуются большой популярностью: в первых очередях проектов они чаще всего полностью продаются еще до момента ввода дома в эксплуатацию.

В настоящее время в 50% московских ЖК массового сегмента имеются квартиры на первых этажах. Для бизнес-класса данный показатель равен 10%, для премиума – 2% (это клубные дома, где есть двухуровневые квартиры с первым жилым этажом). В целом от общего объема предложения на столичном рынке новостроек не более 5% жилья находится на первом этаже. Исключение составляют ЖК малоэтажной застройки: в 95% проектов первые этажи являются жилыми, а для размещения объектов инфраструктуры возводят отдельно стоящие корпуса.

Некогда считавшиеся модными квартиры на первых этажах с отдельным входом на московской «первичке» не прижились: это связано как с климатическими условиями (наслаждаться прилегающим участком земли получается пару месяцев в году, а следить за ним надо всегда), так и с соображениями психологического комфорта (возможность попасть с улицы прямиком в квартиру не у всех создает чувство безопасности). Подобные лоты остались в проектах, стартовавших несколько лет назад, и составляют сейчас не более 3% от совокупной экспозиции в сегменте.

Главное преимущество квартир на нижних этажах – это цена. «Сегодня, в период падения платежеспособности населения, ключевым фактором спроса на жилье является его стоимость, – говорит заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. – В масс-маркете объекты на первых этажах в новостройках стоят на 5-10% дешевле аналогичных квартир на срединных этажах, а значит, такие лоты в экспозиции не задерживаются. Сложнее найти покупателя на жилье на втором этаже, когда первый является коммерческим и вдобавок имеет козырек. Подобные объекты могут находиться в продаже два-три года после ввода дома в эксплуатацию, даже с учетом максимальной скидки 20-30%. Ни покупательский ажиотаж, ни грядущая реформа долевого строительства на их востребованность не повлияли. В то время как обычные квартиры на первых этажах уходят еще до момента ввода дома в эксплуатацию».

Для некоторых покупательских групп к плюсам жилья на первых этажах добавляется отсутствие необходимости в использовании лифта – это может привлечь пенсионеров, маломобильные группы населения, а также людей с фобией замкнутых пространств.

«Первые этажи популярны и у многодетных семей, – добавляет Валерий Кочетков. – Не нужно мучиться с колясками, а также удобно присматривать за своими детьми из окна. Стоит заметить, что если в ЖК реализована концепция “двор без машин”, квартиры на первых этажах пользуются стабильным спросом и без предоставления значительного дисконта».

Впрочем, минусы у жилья на нижних этажах все же существенные: это шум, выхлопы автомобилей, отсутствие видовых характеристик, всегда зашторенные окна, близость подвальных помещений и т.д. В том числе поэтому первые этажи отдаются под коммерческое использование. В комплексной застройке, где поблизости еще недостаточно развита инфраструктура, коммерческие площади очень востребованы: там располагаются магазины, кафе, отделения банков, салоны красоты и т.д.

«Обычно в первой очереди ЖК 100% коммерческих площадей продается до момента ввода дома в эксплуатацию, – комментирует Валерий Кочетков. – В последующих очередях по истечении двух лет остаются вакантными лишь 15-20% площадей. Здесь заметна позитивная динамика: два года назад треть коммерческих площадей в ЖК могла пустовать на протяжении трех лет».