Снижение цен на офисную и торговую недвижимость неминуемо

Снижение цен на офисную и торговую недвижимость неминуемо

Распечатать новость

Добавить в закладки

В кризис недовольных стало больше. В этом, в частности, убеждают опросы, организованные Федеральной службой государственной статистики (Росстатом). С 2008 года доля представителей розничной торговли, жалующихся на недостаток платёжеспособного спроса и высокие налоги, увеличилась примерно на четверть. А вот общая масса недовольных завышенной арендной платой за кризисный период даже немного снизилась. Что на самом деле не столько обнадёживает, сколько, наоборот, показывает остроту нынешнего положения и вызывает тревогу за владельцев как торговых, так и офисных помещений. Какие причины способствуют снижению цен на офисную и торговую недвижимость в настоящей статье адвокат Олега Сухова, Президента Гильдии Юристов Рынка Недвижимости.

 

Цены падают…

Объяснить нынешнее более-менее спокойное отношение предпринимателей к ценам на коммерческие помещения можно только явным падением этих самых цен. Сразу оно в глаза вроде бы не бросается. По данным сайта «Росриэлт», в среднем по России снять офис и впрямь теперь можно на 6,22% дешевле, чем в марте 2009 года. Однако покупка офиса в данный момент обойдётся на 1,98% дороже, чем семь с половиной лет назад. А торговые помещения как будто и вовсе переживают подобие ценового бума. Средняя цена их квадратного метра, выставленного на продажу, поднялась за тот же срок на 4,06%, а сдающегося в аренду – на невероятные 28,5%.

Но примите во внимание, что мы сейчас говорили о росте номинальных цен, который с лихвой на протяжении указанного времени перекрывала инфляция. Всего с марта 2009 года и по сегодняшний день она составила около 80%. Если номинальная стоимость коммерческого сегмента недвижимости за семь с лишним лет почти не изменилась, то реальная сократилась в несколько раз. При этом нынешний год ударил уже и по номинальной стоимости. С января, по подсчётам экспертов сайта «Росриэлт», цены на офисы в среднем снизились на 8,75%, а на торговые площади – и вовсе на 17,47% (и, соответственно, на 3,23% и 5,3% на аренду). Если добавить сюда почти пятипроцентную инфляцию, то вспоминается известная шутка: «Стояли на краю пропасти, но сделали большой шаг вперёд». Кажется, собственники торговых и офисных объектов в текущем году очутились как раз в такой ситуации.

…Из-за снижения экономической активности…

Ситуация эта тем не менее закономерна. Она отражает неизбежное при нынешнем экономическом спаде снижение спроса на коммерческие помещения. Кризис разоряет предприятия и выгоняет сотрудников на улицу. В первом полугодии 2016 года, по статистике Росстата, было зарегистрировано на 8,2% меньше коммерческих организаций, чем ликвидировано. Как следует из статистики Росстата, с 2008 по 2015 год безработица в Москве выросла в 2,11 раза. По оценке экспертов из компании ILM, страна последние годы потеряла около шести миллионов рабочих мест.

В результате, по подсчётам экспертов компании «Knight frank», в 2015 году доля не нашедших применения офисных площадей достигла в столице рекордной отметки в 3 миллиона квадратных метров, или 20% от имеющегося фонда. В течение 2016 года фонд увеличится ещё на 650 тысяч метров, которые удастся поглотить примерно на треть. То есть новый рекорд по количеству вакантного офисного пространства будет поставлен в самое ближайшее время. Аналогичные «достижения» прогнозируют аналитики и в секторе московской торговой недвижимости. По их прикидкам, доля незанятых площадей в нём увеличится до конца года на 3,3% и достигнет 16,4%.

…И усиления налогового гнёта

В общем, действия владельцев коммерческих помещений логичны. Они просто вынуждены снижать цены, чтобы удержать арендаторов или же найти для недвижимости покупателей. Но во втором случае проблема заключается не только в малой доходности объектов, но и во всё возрастающих затратах на их содержание, - утверждает адвокат Олег Сухов. Эти затраты может позволить себе не каждый кандидат в собственники.

Речь, во-первых, идёт о налоге на недвижимость. С 2015 года он начисляется не по инвентаризационной или балансовой, как раньше, а по кадастровой стоимости объекта. Что это означает на практике, можно узнать из подсчётов, сделанных экспертами РБК на основе сведений из Росреестра. В 2015 году владельцы коммерческой недвижимости в Москве заплатили налогов в шесть раз больше, чем должны были по старым правилам. Во-вторых, помимо налогов, приходится вносить арендную плату за землю, на которой расположен торговый или офисный центр. Здесь новых ставок не вводили. В Москве порядок взимания арендной платы (1,5% от кадастровой стоимости земли) прописан ещё в 2006 году. Так что вся проблема упирается «всего лишь» в неуклонный рост кадастровой стоимости и, следовательно, счетов, по которым собственники платят в казну. Согласно официальной презентации от столичной мэрии, в 2014 году он составил в среднем 5,2%. В 2015 году ценовая планка поднялась, в зависимости от округа, ещё на 0,8–13%. Очевидно, есть в этом некоторая странность. Как известно, кадастровая стоимость должна отражать рыночную, а на рынке недвижимость как минимум не прибавляет в цене. Но вот её кадастровая стоимость отчего-то всё равно ползёт вверх.

Падение спроса продолжится

В сухом остатке получаем следующее. Доходы коммерческих и торговых центров из года в год падают, а расходы неуклонно увеличиваются. Вывод очевиден: если тенденции не изменятся, коммерческая недвижимость, по крайней мере некоторая ее часть, превратится в полный неликвид.

А изменений действительно пока ждать не приходится. Минэкономразвития прогнозирует дальнейшее падение реальных доходов населения и оборота торговли в течение всего 2016 года и незначительный рост того и другого в 2017 году. Следовательно, всплеска спроса на офисы и торговые точки в ближайшие полтора года не произойдёт. При этом должны вступить в эксплуатацию достраивающиеся офисные и торговые центры, поглощение которых, по расчётам аналитиков компании «Colliers International», займёт три или даже четыре года.

Согласно прогнозу от компании «Битрикс24», многие фирмы будут искать спасение от кризиса в переводе части персонала на надомную работу. В данный момент, по подсчётам аналитиков этой компании, в России дистанционно работают только один процент штатных сотрудников, тогда как в США доля надомников достигает трети, - говорит адвокат Сухов. То есть тут имеется хороший резерв для оптимизации, использование которого позволит компаниям опять же меньше, чем сейчас, нуждаться в офисных помещениях.

Также в ближайшие два года на офисные и торговые строения дополнительно увеличится налогообложение. Например, в Москве, его шестикратный рост в 2015 году обеспечила «щадящая» ставка в 1,2%. К 2018 году она повысится до 1,5% (ст. 2 Закона г. Москвы № 64 «О налоге на имущество организаций»). То есть налоговая нагрузка возрастёт ещё на четверть, чем сделает коммерческие здания ещё менее интересными для покупки и поспособствует дальнейшему снижению цен на них.

Впереди волна банкротств

Насколько именно снизятся цены, сейчас сказать невозможно. Зато куда яснее проглядывают иные последствия падения спроса на торговые и офисные помещения. В 2014 году несостоятельным признан «Морской бизнес-центр» в Калининграде. Сейчас проходят процедуры банкротства сети торгово-развлекательных центров «Торговый квартал», ТРЦ «КомсоМОЛЛ» и «Покровский пассаж» и ряда других крупных бизнес-центров. Многим такая процедура пока только угрожает (например, торговым центрам «Столица» в Ижевске и Перми), но угроза становится всё более явной. Вряд ли стоит сомневаться, что очень скоро нас ждёт целая волна банкротств в этой сфере. 

Дата публикации: 12:59 12 января 2017



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Коммерческая недвижимость - Москва - последние новости

Популярные публикации в разделе Коммерческая недвижимость - Москва

Многофункциональный центр на месте долгостроя в Северном Бутове построит частный инвестор

Многофункциональный центр на месте долгостроя в Северном Бутове построит частный инвестор

20.02.2018 - Раздел: Москва / Коммерческая недвижимость /

Многофункциональный центр на месте объекта незавершенного строительства в Северном Бутове построит частный инвестор. Об этом сообщил руководитель Департамента города Москвы по конкурентной политике Геннадий Дёгтев.

Доля людей 20-25 лет в структуре арендаторов офисных помещений выросла втрое

Доля людей 20-25 лет в структуре арендаторов офисных помещений выросла втрое

13.02.2018 - Раздел: Москва / Коммерческая недвижимость / Офисы, бизнес центры

Специалисты ГК “Экоофис” проанализировали статистику обращений со стороны арендаторов офисных помещений на объектах компании за последние пять лет. Согласно полученным данным, доля обращений со стороны арендаторов возрастной группы 20-25 лет с начала 2013 года выросла в три раза.

Семь участков под строительство складов и логистических центров выставлены на аукционы в Москве

Семь участков под строительство складов и логистических центров выставлены на аукционы в Москве

12.02.2018 - Раздел: Москва / Коммерческая недвижимость /

Семь земельных участков в черте Москвы под строительство складских предприятий и логистических центров площадью от 0,3 га до 4,4 га выставлены на аукционы. Об этом сообщил руководитель Департамента города Москвы по конкурентной политике Геннадий Дёгтев.

Почти 300 предпринимателей арендовали объекты через аукционы в 2017 году

Почти 300 предпринимателей арендовали объекты через аукционы в 2017 году

05.02.2018 - Раздел: Москва / Коммерческая недвижимость /

Почти 300 предпринимателей арендовали нежилые объекты через открытые аукционы Единой торговой площадки Москвы. Об этом сообщил заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Наталья Сергунина.

Все о доверительном управлении коммерческой недвижимостью в формате блиц

Все о доверительном управлении коммерческой недвижимостью в формате блиц

01.02.2018 - Раздел: Москва / Коммерческая недвижимость /

Как работает доверительное управление коммерческой недвижимостью? Сколько стоит подобная услуга? Какие плюсы и минусы она сулит владельцам подобных активов? На самые распространенные вопросы, которые задают собственники коммерческих «квадратов», о доверительном управлении ответит Екатерина Чупрова, исполнительный директор Estate Market.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012