Средние цены в московских новостройках элит-класса в 15-30 раз выше, чем в массовом сегменте

Абсолютные финансовые показатели даже в рамках экспертного поля сохраняют свою абстрактность. Чтобы проиллюстрировать реальную бюджетную величину элитных лотов (а также верхней фракции премиальных), специалисты Urbanus.ru выразили их стоимость в эквиваленте жилья из других сегментов.

Urbanus.ru составил перечень из десяти жилых комплексов, которые относятся к элит-классу и верхней ценовой категории премиум-класса, где в течение 2018 года было зарегистрировано от десяти сделок и более. Отдельной строкой был вынесен проект Villa Grace, где продавалась самая дорогая недвижимость на первичном рынке Москвы.

В качестве эквивалентов были выбраны следующие проекты:

- самая популярная премьера прошлого года — ЖК «Остафьево» в Новой Москве, средний оценочный бюджет лота 4,19 млн рублей,

- самая продаваемая новостройка в границах МКАД — ЖК Level Амурская в Гольяново, средний оценочный бюджет лота 7,43 млн рублей,

- самый доступный комплекс в границах ЦАО — ЖК Headliner в юго-западной части Пресненского района, средний оценочный бюджет лота 13,9 млн рублей,

- ЖК «Зиларт» — представитель «большого бизнес-класса», победитель в номинации покупательских предпочтений на Urban Awards 2018, средний оценочный бюджет лота 14,88 млн рублей,

- ЖК «Город на реке Тушино – 2018» — представитель верхней фракции комфорт-класса, один из крупнейших массивов новой застройки, насыщенной многочисленными инфраструктурными опциями, средний бюджет лота 12,9 млн рублей,

- МФК Neva Towers — самое высокое здание в Москве, где продается недвижимость по ДДУ, представитель средней ценовой категории в премиум-классе, средний оценочный бюджет лота 33,17 млн рублей.

Кроме того, эксперты приняли решение пополнить линейку за счет двух петербургских проектов, которые являются лидерами по уровню средней стоимости квартир в местном элит- («Русский дом», 44,56 млн рублей) и бизнес-классе («Петровская Доминанта», 23,65 млн рублей).

В массовом сегменте эквиваленты округлялись до целых, в сегменте дорого жилья — до десятых.

Исследование еще раз подтвердило, что элитная недвижимость со сверхвысокими прайсами образует обособленную сферу, на которой слабо сказываются общерыночные тенденции и закономерности. Застройщики, работающие в данном сегменте, предлагают не просто определенный уровень комфорта и бытовых технологий. Покупатель получает здесь приватную микросреду (в таких масштабах, в которых это возможно на территории мегаполиса) и подтверждение своего статуса. Эти составляющие закладываются в бюджет, но при этом не существует надежных методик, которые позволяли бы их вычленить и оценить. В итоге одна квартира в домах элитного сегмента стоит столько же, сколько 20-30 квартир в Новой Москве или 10-20 квартир в Гольяново. Разница с проектами из бизнес-класса и примыкающей к нему категории комфорт-класса, разумеется, меньше, но и она измеряется 6-10-кратными значениями. Так, один лот в ЖК «Жизнь на Плющихе» по бюджету равен девяти лотам в ЖК Headliner и восьми лотам в ЖК «Зиларт». Для ЖК «Полянка/44» это соотношение 1:8 и 1:7 соответственно. Если проводить замеры для Villa Grace, то в случае «Остафьево» эквивалент будет исчисляться 118 квартирами (13% от реализованного фонда). Десятая часть годовой выручки ЖК Headliner ушла бы на то, чтобы купить самый дешевый лот в Villa Grace.

Даже такой блестящий проект, один из лидеров премиум-класса, как Neva Towers, на ценовой шкале находится втрое ближе к ЖК Level Амурская, чем к ЖК «Малая Ордынка 19». Апартаменты в нем продавались в 1,7-1,8 раза дешевле, чем квартиры в «Доме на Тишинке» или в «Садовых кварталах», самых доступных представителях исследуемой группы. Это обстоятельство говорит о наличии огромного финансового разрыва между категорией сверхдорого жилья и остальным рынком. Элитный сегмент (в лице большинства проектов) является не «вершиной пирамиды», а чем-то вроде «летающего острова». Вместе с тем, его нельзя назвать герметичным сообществом. Целый ряд форматов, опций и практик, изначально апробированных на элитном жилье, со временем был адаптирован для проектов, рассчитанных на более широкую аудиторию. В этом смысле влияние дорогой и сверхдорогой недвижимости на эволюцию девелоперских проектов следует признать значительным и благотворным.

Отдельно отметим длину ценовой дистанции между московскими и петербургскими топами. «Петровская Доминанта» уступает по бюджету в 2,4-5,5 раз, а «Русский дом» — в 1,2-3,0 раз.